這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球提問：美麗智慧的房姐你好！

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號 進入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球

提問：美麗智慧的房姐你好！新人首問：年齡47，子彈70-80，祖籍湖北，目前在新建生活與工作，計劃2020年底前武漢入手100-120房子一套，孩子一個在成都工作，一個在成都上大二，孩子如果未來在武漢工作就自住，如果未來在其他城市工作2027年前考慮出租，2027年后考慮自住，考慮資產(chǎn)的保值與升值空間及未來的養(yǎng)老環(huán)境，有幾點疑惑需請教。

1.光谷東與白沙洲未來哪個區(qū)域發(fā)展前景會更好，入手哪個區(qū)域更合適。

2.光谷東與白沙洲有哪幾個盤可以重點關(guān)注。

3.這兩個區(qū)域哪個到達武漢三鎮(zhèn)交通更便利，通勤時間短。

4.購買新房通過樓盤售樓人員和貝殼中介哪個更優(yōu)惠。

5.馬上年底了，12月上旬，中旬，下旬買房活動價格會有所不同嗎？

回答：你好，白沙洲板塊是武昌老城區(qū)的延伸板塊，客群大部分還是來自武漢本地人，這些被我們稱為地緣客戶。但是光谷東這個板塊與之不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武漢人和外地投資客。

我們投資房產(chǎn)，買的就是預(yù)期。并不怕有泡沫和預(yù)期，怕的是泡沫被踩破，預(yù)期被實現(xiàn)。當(dāng)夢想變成現(xiàn)實，房價就真的到頂了。

光谷東核心板塊的住宅產(chǎn)品也會越來越稀缺。除了小米，華為，還有無數(shù)不知名的其他企業(yè)不斷入駐，給板塊導(dǎo)流。白沙洲未來的價格會追平南湖，光谷東的價格會逐漸追平甚至超越關(guān)山大道。這中間的差距，就是留給我們的利潤空間。

光谷東和白沙洲這2個板塊對比，光谷東未來的天花板會更高，實際上目前的價格已經(jīng)有體現(xiàn)了，白沙洲均價1.6，最高價1.9。

光谷東均價1.8，最高價在2萬以上。論便利程度，白沙洲的位置更核心，到達每個區(qū)域的時間都比光谷東更短。

年底有部分樓盤會打折促銷，分銷的樓盤可以找中介拿折扣，比直接去售樓部更便宜。

這2個板塊投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：新人首問，房產(chǎn)如何置換 ，使得資金升值更快，更加面向未來。 武漢一套商鋪小區(qū)靠馬路底商，建議賣不？ 武漢西北湖一套14年的160平米房子無貸款 ，建議換到哪里？ 廣州珠江新城東1000w 房子一套自住 尚有200w貸款，珠江新城中一套350w小房子無貸款出租，建議廣州如何置換更佳？想換一套更大自住，第二套如何更好的撬動資金投資？

回答：你好，底商要看社區(qū)入住率、社區(qū)內(nèi)底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區(qū)底商、社區(qū)人流動線、五公里內(nèi)大型商超、綜合體規(guī)劃等等情況。一般來說，租售比5%以上可以保留。 西北湖如果不自住，建議置換到關(guān)山大道和光谷東這2個板塊。 廣州自住如果預(yù)算到了1000萬，直接珠江新城、天河公園、琶洲

1、總價約束：任何一個城市都有總價約束的規(guī)律，200-300萬就要買番禺或者新黃埔的遠(yuǎn)郊，2000萬只能珠江新城或者保利天悅，所以總價約束很重要很重要

2、地段+產(chǎn)品力：在確定了總價約束之后，那么就要在區(qū)域板塊之內(nèi)，尋找合乎你喜歡的小區(qū)和房源，就屬于中觀、微觀層面，比如東方新世界的樓齡跟海濱城市花園的地頭，到底哪個更重要

3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育當(dāng)中，我認(rèn)為教育更加的重要，所以要從長遠(yuǎn)來看，教育是投資，所以要重視。至于說滿足了教育通勤的問題就解決不了，那也不是這樣說，可以尋找其他的方法，比如再買一套，或者變換交通方式 融資方案： 1.加按揭 2.截斷+抵押

提問：姐姐，急！我上車黃埔缺點資金，有中介跟我說可以做GPGD，這個方法可靠嗎？另外，我還不具有購買黃埔的資格，中介也說可以跟業(yè)主談，等有資格的時候再去辦理過戶，這個做法對買家來說是否具有很大的風(fēng)險？本來黃埔現(xiàn)在在漲了，如果一沒資格二沒足夠資金，是否很容易被賣家惡意毀約？如果可以提前入手，文沖的豐逸尚居用來做短期投資3-5年是否具有投資價值？如果不建議這樣上車的話，現(xiàn)在可以入手新塘的二手盤嗎？（目前比較中意白江地鐵站的新都盛世名門和東方名都，單價都在2.3/2.5萬左右）感謝！

回答：你好，感謝付費！ gpgd怎么操作？

1.直接拉高評估價，靠人工和評估渠道關(guān)系。 評估的拉高有限，目前大概10%內(nèi)，溢價太高的樓盤本身評估只有8成，拉到9成就不現(xiàn)實。

2.真正的gpgd，來自選籌。 選擇優(yōu)質(zhì)房源，低價房源，評估價和售價接近，甚至售價比評估價更低的房源，自然就達到了高貸的結(jié)果。

3.gpgd對貸款資質(zhì)和流水有更高要求。

4.有風(fēng)險 跟業(yè)主談交易周期的事情，如果房票最后沒有辦妥，也需要把風(fēng)險在合同上規(guī)避掉，把合同條款都修改成利好你方，萬一沒有達成三方無條件解約。 豐逸屬于黃埔的后漲房，因為黃埔花園那幾個好盤漲得快了，次級盤會陸陸續(xù)續(xù)跟上來，你買也無妨 新塘還是算了

提問：本人南昌西湖區(qū)兩套商品房，經(jīng)開區(qū)漢港凱旋城一套別墅，在惠州大亞灣的金地天潤自在城去年買了一套房（16000每平左右，87平）！目前子彈60左右，房貸200，年收入40左右，還能做什么房產(chǎn)投資么？

回答：你好，子彈60，可以加倉二線城市，武漢 重慶 成都 沈陽都不錯。 如果出手1套南昌和大亞灣，子彈湊到100以上入手一套一線城市的底倉也是不錯的選擇。 主要看你的房票也風(fēng)險偏好。 之前在圈子說過，每一個忽悠你買大亞灣的人，都是你一輩子的仇人。

提問：智慧又博學(xué)的房姐，新人首問，對房產(chǎn)與未來生活定位非常糾結(jié)，家里無人可商量。盼望賜教！ 坐標(biāo)珠海，廣州戶口。老公（準(zhǔn)備離婚還未離成）在廣州市區(qū)有一套婚前房，無貸款。本人工作在珠海，在限購限貸前以我個人名義購入非市區(qū)（唐家）兩套房，并發(fā)算首套。80平米的是2005年二手房，電梯房，頂層，2016年95萬購入，現(xiàn)值160-165萬，租金不到3000。另一套自住，100平米，一手房，2018年交樓，140萬購入，現(xiàn)約值240萬。老公同意個人名下房產(chǎn)歸個人。有兩孩要我自己養(yǎng)，孩子爸爸啥也不管。孩子初、高中，讀國際學(xué)校，開支很高。為了孩子，如何翻盤？ 80平米二手房賣掉可以獲得將近100子彈。但珠海限購限貸不能再買房。是否繼續(xù)持有，到幾時？還是賣掉投資廣州房子？但是離婚手續(xù)不辦，好像也難再買房。本人獨生子女，父母廣州僅一套80年代老房，越秀區(qū)學(xué)區(qū)房，現(xiàn)值不到300萬。 孩子1-3年后去加拿大上學(xué)，是否值得現(xiàn)在就在加拿大買房，還是等等？渠道已打通，可貸款。

回答：你好，女兒如果計劃在加拿大長期居住，可以考慮入手一套，地大物博，生活水平高，房子大、便宜。 珠海保留一套自住就好了，80平老房可以出手，置換到廣州思路正確。深圳投資客現(xiàn)在有很大一部分抽離資金打廣州了，現(xiàn)在是個比較好的時間點。 如果月供能力還不錯，也可以考慮把珠海的另外一套房產(chǎn)加按揭，或者父母名下的廣州老房，置換一套黃埔和萬博板塊的樓盤，如果還有子彈再入手一套武漢低價潛力盤，留足3-5年月供即可。

提問：新人首問: 美麗智慧的房姐你好，坐標(biāo)西安，本地戶口，男，33歲，本科，單身未婚。2016年用公積金貸款和車位貸在曲江二期購買了首套房和車位。目前，貸款余額分別為52萬、13萬，房子車位合計估值200萬，年收入40+，可月供2萬+，但當(dāng)下暫時手里無子彈，考慮綜合利用房子的增值和收入現(xiàn)金流，用房子二抵貸出70萬，再投資一套預(yù)算150左右的房子。 問題:1、單純從投資角度這樣做是否可行？ 2、如果可行，是繼續(xù)在西安投資，還是去其他哪些城市建倉？ 3、考慮到未來結(jié)婚成家等各方面情況，其實我也不是很堅定，到底是繼續(xù)投資、還是求穩(wěn)為成家做準(zhǔn)備，有些迷茫，也請美麗智慧的房姐也給出一些人生規(guī)劃建議。

回答：你好，你的月供能力還行，可以適當(dāng)增加杠桿和負(fù)債。但是不建議二抵，除非利率7%以內(nèi)。 車位建議出手，增加子彈。 曲江房子建議截斷抵押融資，利率低 年限長。 西安有一套自住就行了，不建議把大倉位放在西安。 優(yōu)先考慮一線城市，北京 廣州都是不錯的選擇。 其次是武漢 成都 重慶 沈陽。

提問：＃新人首問＃，房姐好，最近看了下面這兩個房子，煩請房姐從投資以及未來出手的角度分析下，下面兩個盤的情況，以及優(yōu)先選擇哪個，如果這兩個都不行的話有沒有其他更好的選擇。目前個人較傾向于萬科城市花園，家人傾向金港花園，謝謝房姐啦 萬科城市花園一期，離文沖地鐵500米，9樓/11樓，73平，296，單價，4.05w，04年，朝向西北偏北 金港花園，離大沙地地鐵1.2公里，15樓/18樓，79平，335w，單價，4.24w，朝向北向

回答：你好，整個老黃埔區(qū)域來看，如果純投資，有幾個關(guān)鍵詞：地鐵、次新、好物業(yè)，只要是在老黃埔這“7字”箴言一定管用 城市花園只要你不介意石化廠的話很好哈，萬科物業(yè)，這么大的花園小區(qū)估計老黃埔以后很難再造一個了，然后還有文沖舊改的利好，周圍的配套也會相繼豐富起來。如果介意后續(xù)接盤問題，盡量選看不到石化廠的那些房 這2個盤對比，萬科城市花園的綜合實力會好很多，相信自己的眼光

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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