燕郊鎮(zhèn)是河北省廊坊市特殊的存在。它與北京通州一河之隔，從燕郊到北京市區(qū)，比房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近。每天有許多8字頭的公交車(chē)，往返于燕郊和北京之間。從早上5點(diǎn)多，燕京航城北門(mén)外的818路公交車(chē)始發(fā)站，就陸續(xù)站滿(mǎn)等待進(jìn)京的上班族們。這里承載著

燕郊鎮(zhèn)是河北省廊坊市特殊的存在。

它與北京通州一河之隔，從燕郊到北京市區(qū)，比房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近。

每天有許多8字頭的公交車(chē)，往返于燕郊和北京之間。從早上5點(diǎn)多，燕京航城北門(mén)外的818路公交車(chē)始發(fā)站，就陸續(xù)站滿(mǎn)等待進(jìn)京的上班族們。這里承載著數(shù)十萬(wàn)北漂們的雙城生活：白天工作在北京，晚上居住在燕郊。

2015年前后，燕郊樓市突然火爆了起來(lái)。乘風(fēng)直上的燕郊樓市，不僅吸引了大量北漂到此安家，更引得投資客們狂歡不止。他們堅(jiān)信：燕郊房?jī)r(jià)會(huì)像通州，突破5萬(wàn)大關(guān)。

一夜暴富的神話，卻在2017年起迅速幻滅。一紙限購(gòu)令下，燕郊房?jī)r(jià)被腰斬，這幾年很多買(mǎi)房者一直處于煎熬中。

2021年多種因素疊加下，很多投資客挺不住了。他們或斷供棄房，或免費(fèi)送房，為當(dāng)初的沖動(dòng)付出了慘痛代價(jià)。但對(duì)于一部分北京外溢人口來(lái)說(shuō)，在投資客眼中充滿(mǎn)了財(cái)富欲望的燕郊，從來(lái)都只是他們追逐夢(mèng)想的“家”。

01、“免費(fèi)”送房

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，但在燕郊有“免費(fèi)”送的房。

繼今年2月，燕郊天洋城與首爾甜城業(yè)主“免費(fèi)”送房后，12月下旬，又一則燕郊業(yè)主“此房白送”的帖子，在社交平臺(tái)流傳開(kāi)來(lái)。照片上的文字顯示：因?yàn)榉孔犹?，還不起月供，此房一分不要，白送你。你只要還月供就行，我只是不想有逾期。

一名燕郊房產(chǎn)中介告訴市界，看不出來(lái)是燕郊哪個(gè)小區(qū)。但諸如此類(lèi)的免費(fèi)送房，在燕郊不乏實(shí)例。這類(lèi)房子的尾款，一般比整套房子價(jià)格還高。該名中介早前幫一名燕郊業(yè)主賣(mài)了套房，房子賣(mài)了190萬(wàn)元，尾款250萬(wàn)元，業(yè)主最終倒貼60萬(wàn)元。

有人免費(fèi)送房，也有人斷供棄房。

從老家來(lái)燕郊做生意的馮東，與他身邊的十幾個(gè)朋友，怎么也沒(méi)想到，昔日的跟風(fēng)投資，將自己推到了懸崖邊上。幾年前，看著燕郊火熱的樓市，他們打算“低吸高拋”，于是在燕郊開(kāi)始限購(gòu)后，房?jī)r(jià)從高峰時(shí)的4萬(wàn)，跌到3萬(wàn)、2萬(wàn)多時(shí)入坑了。

馮東們認(rèn)為，房?jī)r(jià)的下跌，只是暫時(shí)的。他們對(duì)燕郊房?jī)r(jià)抱有很大期望，“對(duì)標(biāo)通州房?jī)r(jià)，通州最終能到六萬(wàn)元，那燕郊就能到五萬(wàn)元?！笔掷餂](méi)錢(qián)，沒(méi)關(guān)系，馮東們或辦一個(gè)假離婚，或高評(píng)套貸，或找專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)做賬。就這樣，他們將杠桿運(yùn)用到了極致，每個(gè)人都買(mǎi)下了數(shù)套房子。

一夜暴富的神話并沒(méi)有到來(lái)，燕郊房?jī)r(jià)反而一路下跌直至腰斬。挺過(guò)最初的兩三年后，面對(duì)數(shù)萬(wàn)元月供、房子不斷貶值的現(xiàn)實(shí)，馮東們的一些朋友熬不住了，斷供陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始了。2020年，疫情突如其來(lái)，生意經(jīng)營(yíng)慘淡，熬了三年的馮東，也陷入了困頓之中。

2021年，馮東還是斷供了。這一年，生意慘淡、父母生病的雙重打擊下，他還不起2萬(wàn)元的月供了。房子最終被銀行收走時(shí)，馮東已支付了150多萬(wàn)元的首付與利息。回憶往事，仍欠有外債的馮東，為當(dāng)初“投機(jī)”的行為羞愧不已。

燕郊資深房產(chǎn)中介薛偉告訴市界，在燕郊，免費(fèi)送房、斷供棄房的大多是投機(jī)客。他們高杠桿買(mǎi)下房子后，燕郊房?jī)r(jià)一路下跌，房子不斷貶值，市值甚至低于尾款。經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)不開(kāi)、獲利無(wú)望的心理下，就選擇斷供止損。

（燕郊樓盤(pán)）

馮東們?nèi)掏粗箵p背后，是燕郊激增的法拍房數(shù)量。人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至12月16日，2021年燕郊法拍房數(shù)量為818套（不剔除重復(fù)拍賣(mài)），為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，自廊坊限購(gòu)后，燕郊法拍房的數(shù)量占到整個(gè)廊坊地區(qū)的一半左右。同期，大廠和香河的法拍房數(shù)量均在百套左右。

這從一名在燕郊從事法拍房工作的人士那里得到了佐證。該名人士透露，在他從業(yè)的四五年時(shí)間里，經(jīng)手過(guò)的燕郊法拍房中，大多數(shù)都是斷供的，其中福成和潮白人家的樓盤(pán)尤為多。

02、樓市狂歡

狂歡其實(shí)始于2014年。這一年，京津冀協(xié)同發(fā)展的靴子落地后，離北京通州最近的燕郊樓市暗潮涌動(dòng)。

2015年，北京出臺(tái)“330新政”之后，樓市“量?jī)r(jià)齊漲”。一些在京購(gòu)房無(wú)望的北漂族，紛紛到燕郊買(mǎi)房。這一年，燕郊人口達(dá)到75萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)127%。

燕郊房?jī)r(jià)隨之“水漲船高”，以天洋城四代為例。2016年12月，該樓盤(pán)均價(jià)上漲至2.88萬(wàn)元每平米，較2015年底增長(zhǎng)78.6%。燕郊樓市如火如荼時(shí)，投機(jī)客也蜂擁而至。一時(shí)之間，樓市供不應(yīng)求，燕郊房?jī)r(jià)更是野蠻生長(zhǎng)。

這一年，燕郊房子均價(jià)上漲至2.19萬(wàn)元每平米，較2015年底上漲54.3%?！懊刻爝^(guò)戶(hù)的人風(fēng)雨無(wú)阻”，馮志回憶說(shuō)，上午定好了房，已經(jīng)交了定金，下午房子猛漲后，就變卦了，要違約金，就給你十萬(wàn)元違約金，我不賣(mài)了。

“質(zhì)量、綠化、容積率、物業(yè)稍遜的樓盤(pán)，也引來(lái)了許多投機(jī)客的青睞。比如福成的房子福成五期?！毖ハ蚋嬖V市界，“2016年高峰期時(shí)，福成五期能賣(mài)到3.1萬(wàn)元每平米。”

（燕郊福成上上城5期、6期）

甚至于，有購(gòu)房者還未進(jìn)入銷(xiāo)售大廳，就聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商扯著嗓子喊，“只有5分鐘選房時(shí)間?！?/p>

這一年，自稱(chēng)“燕郊倒霉蛋”的王霞，也在姐妹的帶領(lǐng)下到燕郊投資了，她同樣運(yùn)用的是高杠桿。

2017年年初，限購(gòu)的風(fēng)聲傳來(lái)，燕郊樓市開(kāi)啟最后的狂歡。房產(chǎn)銷(xiāo)售聲嘶力竭地吶喊，“廊坊準(zhǔn)備開(kāi)始限購(gòu)了！當(dāng)斷不斷，租房不斷！”2月，天洋城四代的均價(jià)，攀升至3.1萬(wàn)元每平米。4月，燕郊最高的區(qū)域，飆升至4萬(wàn)元每平米，而通州最低的二手房單價(jià)，超過(guò)了5萬(wàn)元每平米。

有人對(duì)媒體高喊：“燕郊房?jī)r(jià)有望突破4萬(wàn)元每平米?！钡T志們的目標(biāo)更高遠(yuǎn)，他們本著“通州房?jī)r(jià)到6萬(wàn)，燕郊房?jī)r(jià)到5萬(wàn)”的心理入甕了。

但6月，一紙限購(gòu)令變相封死了流動(dòng)性，廊坊房?jī)r(jià)迅速熄火，并于2018年3月正式轉(zhuǎn)為下跌。當(dāng)年10月，燕郊房?jī)r(jià)跌至1.6萬(wàn)每平方米，跌幅近35%。跌跌不休的燕郊房?jī)r(jià)，引發(fā)了多米諾骨牌效應(yīng)，馮志們不得不相繼為當(dāng)初的沖動(dòng)買(mǎi)單。

2020年，疫情影響下，更多馮志們斷供了。

這一年，本就負(fù)債累累的王霞，為了償還新的幾百萬(wàn)元的債務(wù)，無(wú)法陪在女兒身邊，“現(xiàn)在后悔也沒(méi)有用了。”王霞嘆息著。

有斷供者欲言又止，有斷供者不吐不快。今年12月10日，一名網(wǎng)友自曝 “親身經(jīng)歷，我斷供了”，這個(gè)帖子在網(wǎng)絡(luò)引起軒然大波。

這名網(wǎng)友2017年在燕郊花426萬(wàn)買(mǎi)了一套房，四年還了80萬(wàn)元的房貸，其中只有16萬(wàn)元的本金，剩下63萬(wàn)元全都是利息。房子更一路貶值到現(xiàn)在的235-240萬(wàn)元。更令他無(wú)法接受的是，斷供過(guò)后，自己至少虧了280萬(wàn)元。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家）

盡管斷供者處在水深火熱之中，但2021年的燕郊樓市相對(duì)穩(wěn)定，成交價(jià)基本都在1.7萬(wàn)元每平米左右。

房產(chǎn)中介薛偉告訴市界：“由于疫情影響疊加年底行情冷淡，燕郊樓市目前處在成交量下降、部分項(xiàng)目降價(jià)、客戶(hù)觀望的尷尬境地中?！?/p>

03、一場(chǎng)博弈

不會(huì)輕易斷供的，是將燕郊當(dāng)做“家”的北京外溢人口，他們是燕郊樓市的主力軍。

北京居高不下的房?jī)r(jià)，讓北漂五年的張瑩知難而退，她退到的地方正是燕郊。盡管張瑩買(mǎi)在了小高位，且還著并不低的月供，但這是她自住的唯一的“家”，所以其不愿計(jì)較房?jī)r(jià)跌還是漲，“免費(fèi)送房、斷供棄房對(duì)我來(lái)說(shuō)，根本是不可能的事?！?/p>

作為北京的“后花園”，這個(gè)有著108平方公里面積的小鎮(zhèn)，承載著數(shù)十萬(wàn)“北漂們”有個(gè)家的夢(mèng)。他們就像血液中相互簇?fù)淼奈⑿〖?xì)胞，早高峰時(shí)從四面八方，涌向中心城市，晚高峰時(shí)再涌回四面八方。

讓張瑩們苦惱的，從來(lái)都是雙城生活過(guò)剩的通勤時(shí)間。據(jù)滴滴出行數(shù)據(jù)顯示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而從北京市區(qū)返回燕郊的時(shí)間，大多集中在 18:00 和 21:00 之間。

張瑩對(duì)于每周一進(jìn)京上班的交通擁堵毫不陌生。早上六點(diǎn)二十分鐘，張瑩會(huì)在北歐小鎮(zhèn)東門(mén)擠上812路公交車(chē)。車(chē)子走走停停，不時(shí)有人上來(lái)，它就像一條貪食蛇，不停地吞下食物。

堵車(chē)是常有的事，有時(shí)堵十分鐘，有時(shí)堵半小時(shí)。堵一個(gè)小時(shí)以上，也是家常便飯。一般來(lái)說(shuō)，812路會(huì)在潮白河大橋上被堵，但有時(shí)候也會(huì)被堵在通燕高速入口處。

有一次，從通燕高速的入口，到白廟檢查站，一共兩公里的路程，走了兩小時(shí)五十分鐘。直到行駛到建國(guó)路上，大巴車(chē)才正式跑起來(lái)。那一天，張瑩到終點(diǎn)站大望路時(shí)，已經(jīng)快12點(diǎn)了。

實(shí)際上，職住平衡與城市交通的關(guān)系，從來(lái)都是處在博弈當(dāng)中。從燕郊近十年的交通結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，摩托車(chē)出行方式占比大幅減少，小汽車(chē)進(jìn)京大幅增加，并占主導(dǎo)地位。

這就意味著，在地面公交競(jìng)爭(zhēng)力難以大幅提升，且小汽車(chē)出行量仍將進(jìn)一步增長(zhǎng)的情況下，公交分擔(dān)率提升難度較大。有研究對(duì)比國(guó)內(nèi)外成熟的大都市圈外圍地區(qū)，進(jìn)出中心城（核心區(qū)）公共交通的分擔(dān)率發(fā)現(xiàn)，燕郊進(jìn)京的公交比例尚不算高，還有較大的增長(zhǎng)空間。

該研究同時(shí)提到，燕郊內(nèi)部出行公交比例為8%，與國(guó)外都市圈外圍地區(qū)對(duì)比，也處于中下水平，僅達(dá)到東京外圍公交占比的一半，未來(lái)還有較大的提升空間。

橫向?qū)Ρ认拢撗芯康贸龅慕Y(jié)論是：小汽車(chē)自由發(fā)展模式下，無(wú)論何種空間發(fā)展，城市路網(wǎng)都擁堵嚴(yán)重，“倡導(dǎo)公交優(yōu)先和低小汽車(chē)出行模式，是燕郊交通發(fā)展的必然選擇?！?/p>

（燕郊通勤遠(yuǎn)郊公交車(chē)）

奔波于雙城的張瑩，不是沒(méi)想過(guò)在燕郊找個(gè)工作。然而，較之于北京遍地都是工作機(jī)會(huì)，且可觀的薪資水平，燕郊的就業(yè)環(huán)境又怎能承載張瑩的夢(mèng)想？

04、艱難蛻變

早在1999年，燕郊就被批準(zhǔn)為省級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2010年，又被批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。然而，在過(guò)去20多年里，燕郊大面積的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，使三河縣財(cái)政持續(xù)遞增，房地產(chǎn)帶來(lái)的產(chǎn)值，遠(yuǎn)超過(guò)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的產(chǎn)值。

繁榮的房地產(chǎn)，也給燕郊帶來(lái)了巨變。十年來(lái)，薛偉親眼目睹小鎮(zhèn)的一片片荒地，變成現(xiàn)在配套齊全的模樣。對(duì)他來(lái)說(shuō)，燕郊最大的改變，是商業(yè)配套的日漸成熟，比如燕順路迎賓路102國(guó)道上，有天洋城購(gòu)物中心、IMAX影院等。

但房地產(chǎn)一直先行，卻并不是什么好事?；蛟S是意識(shí)到這一點(diǎn)，2017年6月開(kāi)始，廊坊也限購(gòu)升級(jí)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)客。這一年，燕郊所屬的廊坊三河縣新房銷(xiāo)售面積下降了82.5%，二手銷(xiāo)售套數(shù)下降62.5%。

2019年，《中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，三河縣排名從上一年的第9名，下滑至第23位。換句話說(shuō)，三河縣經(jīng)濟(jì)下滑背后，是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的劇降。燕郊樓市的投機(jī)風(fēng)氣，被大范圍地遏制住了。

2020年，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)，又將發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向適度收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、提升內(nèi)部公共服務(wù)水平、強(qiáng)化就業(yè)吸納能力。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收縮，在燕郊是肉眼可見(jiàn)。從北京開(kāi)車(chē)進(jìn)入河北燕郊的第一站，是有名的“售樓一條街”，那里曾是購(gòu)房者的聚集地。在燕郊樓市降溫后，“售樓一條街”變成了服裝商戶(hù)聚集地。有東貿(mào)國(guó)際服裝城、天樂(lè)商貿(mào)城、三尚聚龍商貿(mào)城等等。在燕郊街頭，隨處可見(jiàn)各大商貿(mào)城的招商廣告牌，這上面曾經(jīng)密密麻麻寫(xiě)滿(mǎn)了售樓信息。

（燕郊某售樓中心）

2021年，燕郊各大板塊又強(qiáng)化了側(cè)重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展的有燕郊北部科學(xué)城，這是一個(gè)現(xiàn)代化的科技新城，占地由原來(lái)的9平方公里，擴(kuò)大到19平方公里；教育方面，燕郊的燕昌中學(xué)掛牌為北京潞河中學(xué)三河校區(qū)，港中旅學(xué)校掛牌為北京實(shí)驗(yàn)學(xué)校三河校區(qū)，新建的高新區(qū)第三實(shí)驗(yàn)學(xué)校于九月開(kāi)學(xué)等等；醫(yī)療方面，燕郊的燕達(dá)醫(yī)院為三甲醫(yī)院，與北京各大知名醫(yī)院進(jìn)行合作等。

盡管燕郊試圖全方位發(fā)力，但從人口規(guī)模來(lái)看，各種資源只能更多，沒(méi)有最多。2020年，燕郊常住人口63萬(wàn)人，面積108平方公里，人口密度為每平方公里5833人，人口密度是北京的4.4倍左右。燕郊這一人口密度，未來(lái)將會(huì)隨著地鐵的開(kāi)通而繼續(xù)加大。

這就意味著，燕郊各種資源的發(fā)展速度，還跟不上人口規(guī)模的增長(zhǎng)。以教育資源為例，人口迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，燕郊小學(xué)學(xué)生激增。僅2018年，三河市中小學(xué)凈增學(xué)生6000余人，燕郊就占了5000多人。而最新數(shù)據(jù)顯示，2021年，三河新增31.3萬(wàn)人口。

很顯然，燕郊要想成功蛻變，還有很長(zhǎng)的路要走。不過(guò)，在張瑩看來(lái)，無(wú)論燕郊的蛻變有多難，她們的通勤路有多么漫長(zhǎng)與艱辛，但都是在追逐夢(mèng)想的道路上堅(jiān)持不懈。

“不管怎樣，我的夢(mèng)已經(jīng)醒了。”對(duì)炒房客馮東來(lái)說(shuō)，卻是另外一個(gè)圖景。

（文中馮東、王霞、張瑩、薛偉皆為化名。）

（除單獨(dú)標(biāo)注來(lái)源外，以上圖片來(lái)自視覺(jué)中國(guó)）

（作者丨陶婷 編輯丨韓忠強(qiáng)）