■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所（此處已添加小程序，請(qǐng)到今日頭條客戶端查看）農(nóng)村集體土地上房屋征收的補(bǔ)償計(jì)算方法法律并無(wú)直接的規(guī)定，這就令其在實(shí)踐中顯得有些模糊。個(gè)別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

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農(nóng)村集體土地上房屋征收的補(bǔ)償計(jì)算方法法律并無(wú)直接的規(guī)定，這就令其在實(shí)踐中顯得有些模糊。個(gè)別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物”來(lái)補(bǔ)償，并在補(bǔ)償安置方案中對(duì)其設(shè)置嚴(yán)苛的補(bǔ)償計(jì)算規(guī)則。那么，集體土地上的房屋究竟應(yīng)當(dāng)怎樣計(jì)算補(bǔ)償才算公平、合理呢？日前，上海市最新出臺(tái)的《征收集體土地房屋補(bǔ)償規(guī)定》為農(nóng)民朋友們的權(quán)益保障打開(kāi)了新的思路。

【居住用的宅基地上房屋補(bǔ)償計(jì)算公式】

《規(guī)定》第14條指出，建制撤銷的居住房屋貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×房屋建筑面積。

這里規(guī)定的“房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)”，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。這一價(jià)格應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。而“同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼”的標(biāo)準(zhǔn)，則由房屋所在地的區(qū)政府制定并公布。

簡(jiǎn)單概括，宅基地上房屋的補(bǔ)償分為“房錢”“地錢”和其他補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)3大部分，這一計(jì)算方式在全國(guó)范圍內(nèi)適用較為普遍，故上海市以外的被拆遷村民也完全可以參考借鑒。

需要注意的是，這里的“地錢”并非征地補(bǔ)償中的“土地補(bǔ)償費(fèi)”?！锻恋毓芾矸ā返?8條規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”針對(duì)的主要是農(nóng)村耕地，而非集體建設(shè)用地。這里的“土地使用權(quán)基價(jià)”顯然應(yīng)當(dāng)高于土地補(bǔ)償費(fèi)所依據(jù)的“征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)。

《規(guī)定》中特別強(qiáng)調(diào)，同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)與安置房屋的供應(yīng)價(jià)格相銜接，以保障被征地農(nóng)民的居住條件。

換言之，貨幣補(bǔ)償讓農(nóng)民在同等地段買不起新房居住的情況是不合法的，被征地農(nóng)民要對(duì)所在村周邊的商品房?jī)r(jià)格做到心中有數(shù)，對(duì)畸低的補(bǔ)償要予以堅(jiān)決的權(quán)利救濟(jì)。

【能夠重新安排宅基地建房的補(bǔ)償計(jì)算公式】

《土地管理法》第48條確立了農(nóng)村村民住宅征收補(bǔ)償?shù)?種法定方式，除去常見(jiàn)的貨幣補(bǔ)償和提供安置房外，重新安排宅基地建房也有其特殊性。

可以理解的一點(diǎn)是，重新安排宅基地建房就意味著被征地農(nóng)民在宅基地使用權(quán)方面并無(wú)損失，而是實(shí)現(xiàn)了“置換”，那么其補(bǔ)償計(jì)算公式中也就自然不包括“地錢”這部分的補(bǔ)償了。

上海市在《規(guī)定》第15條中指出，具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用權(quán)人可以在國(guó)土空間規(guī)劃確定的居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償……

這里的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費(fèi)用，由區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)支付給提供宅基地的村或者村民小組。

需要強(qiáng)調(diào)的是，重新安排宅基地建房這一方式并不能任由被征地農(nóng)民自行選擇?！兑?guī)定》中亦明確，若被征地村集體土地范圍內(nèi)無(wú)國(guó)土空間規(guī)劃確定的居民點(diǎn)，農(nóng)民就無(wú)法實(shí)現(xiàn)另建宅基地上房屋，而只能在前述貨幣補(bǔ)償或者安置房置換中選擇其一。

【用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非居住房屋怎樣計(jì)算補(bǔ)償？】

除去宅基地上的住宅房屋，農(nóng)村尚有為數(shù)不少的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房。對(duì)這類房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算，當(dāng)然要比住宅房屋復(fù)雜一些。

首先，《規(guī)定》明確非居住房屋只能給予貨幣補(bǔ)償，不提供安置房和另行批地的選項(xiàng)。

其次，《規(guī)定》確立的補(bǔ)償計(jì)算公式如下：房屋建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

所謂“相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用”，是指在征地房屋補(bǔ)償方案公告之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級(jí)土地使用權(quán)所應(yīng)支付的費(fèi)用。

一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，包括耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)等。評(píng)估時(shí)，可參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費(fèi)用作相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整。

此外，對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非居住房屋還會(huì)涉及以下補(bǔ)償：

（一）設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；

（二）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

這里在明律師需要重點(diǎn)提示以下兩點(diǎn)：

一是“非居住房屋”是指房屋的規(guī)劃用途即為非居住，原則上不包括農(nóng)民利用宅基地上住宅從事經(jīng)營(yíng)的情形。

宅基地上房屋只能按照居住房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。對(duì)于利用自有宅基地房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在征地預(yù)公告前已辦理了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可一次性給予適當(dāng)?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

不過(guò)，在宅基地制度改革蓬勃開(kāi)展的今天，顯然應(yīng)當(dāng)對(duì)從事民宿、酒吧、咖啡廳、書店、文創(chuàng)商店等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的民居設(shè)置更為詳實(shí)的補(bǔ)償項(xiàng)目，以確保其經(jīng)營(yíng)方面的損失能夠獲得充分的補(bǔ)償。

二是對(duì)“非居住房屋”的停產(chǎn)停業(yè)損失，被拆遷村民要積極留存證據(jù)以證明自己的主張。

一般而言，當(dāng)?shù)卣畷?huì)制定一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果房屋所有人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)了制定的標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提供實(shí)施房屋補(bǔ)償前3年的經(jīng)營(yíng)狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實(shí)際損失等相關(guān)證明材料。

如果無(wú)法提供，想通過(guò)評(píng)估獲取更高數(shù)額的補(bǔ)償恐會(huì)遇到麻煩，這點(diǎn)各位一定要提前做好準(zhǔn)備，不可待征收到來(lái)臨時(shí)抱佛腳。

在明律師最后要提示大家的是，上述新規(guī)無(wú)疑具有一定的先進(jìn)性，若被拆遷村民所在地尚無(wú)此類具體規(guī)定也不必失望，大家盡可以在專業(yè)律師的指導(dǎo)下找尋已有規(guī)定中有利于我們主張的因素，通過(guò)大量的事實(shí)、證據(jù)和對(duì)比分析來(lái)凸顯所涉補(bǔ)償安置方案的不夠合理之處。征地補(bǔ)償安置方案、協(xié)議文本及其最終決定都不是不可撼動(dòng)、先天合法的，敢于在法律框架內(nèi)對(duì)其進(jìn)行審查、提出質(zhì)疑，終將有益于被拆遷村民獲取更加公平、明白的征收補(bǔ)償。

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