老小區(qū)忽然要賣車位價(jià)格60萬(wàn)？！看看新聞Knews記者吳浩亮2021-12-0116:46上海徐匯區(qū)天等路258弄陽(yáng)光綠園小區(qū)地下車位售賣引起的困惑和紛擾。這個(gè)小區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)，地下車位都是出租的，大家都無(wú)異議，相安無(wú)事。但是到了今年9月份，車

老小區(qū)忽然要賣車位 價(jià)格60萬(wàn)？！

看看新聞Knews記者 吳浩亮

2021-12-01 16:46

上海徐匯區(qū)天等路258弄陽(yáng)光綠園小區(qū)地下車位售賣引起的困惑和紛擾。這個(gè)小區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)，地下車位都是出租的，大家都無(wú)異議，相安無(wú)事。但是到了今年9月份，車位要賣了。賣車位也是產(chǎn)權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益，不過(guò)車位并非普通商品。在上海，地方性規(guī)章有著明確規(guī)定，正常情況下，它的價(jià)格是由物價(jià)部門指導(dǎo)的，并不能隨意定價(jià)。但在陽(yáng)光綠園小區(qū)，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，高達(dá)60萬(wàn)元左右的車位價(jià)格，是由產(chǎn)權(quán)人自己制定的。

業(yè)主們說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，陽(yáng)光綠園小區(qū)的地下車位都是采用租賃形式提供給業(yè)主使用。但在今年9月底產(chǎn)權(quán)方貼出通知：車位開始售賣；有業(yè)主撥打銷售電話得知，單個(gè)車位售價(jià)為60萬(wàn)元左右。

小區(qū)居民稱：“我當(dāng)時(shí)買房子，三房?jī)蓮d也40多萬(wàn)，現(xiàn)在車位要60萬(wàn)，房?jī)r(jià)漲了，你當(dāng)時(shí)賣，我們也就買了。”

業(yè)主們對(duì)價(jià)格有異議，按說(shuō)自有物價(jià)部門來(lái)指導(dǎo)，但是和一般小區(qū)開發(fā)商售賣產(chǎn)權(quán)車位不同，陽(yáng)光綠園小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)人，并非當(dāng)初的開發(fā)商，而是一家“上海卓信商業(yè)投資管理有限公司”。開發(fā)商弘運(yùn)公司，已經(jīng)于2011年申請(qǐng)注銷。

弘運(yùn)地產(chǎn)因何注銷，業(yè)主們探聽到的消息未必準(zhǔn)確，但經(jīng)看看新聞Knews記者調(diào)查，可以肯定的是：弘運(yùn)地產(chǎn)注銷后，作為剩余資產(chǎn)，其名下的160多個(gè)車位，由其股東，上海卓信商業(yè)投資管理有限公司“承接”。而正是因?yàn)檫@次“承接”，卓信公司認(rèn)為，其銷售車位的價(jià)格無(wú)需政府指導(dǎo)，可以自主決定。

卓信公司負(fù)責(zé)人陳虎明稱：“是二手的，房產(chǎn)交易中心也明確了二手的。我當(dāng)時(shí)買過(guò)來(lái)是6萬(wàn)元一個(gè)，現(xiàn)在又不能造成市場(chǎng)紊亂，必須按市場(chǎng)價(jià)賣，賣的稅我估計(jì)要70%最高，不是我們要賺多少錢，關(guān)鍵要清理資產(chǎn)。我們賬后面要進(jìn)國(guó)資委監(jiān)管賬戶的，收錢也是國(guó)資委來(lái)收的，因?yàn)槲覀兦匪X?！?/p>

但是對(duì)于卓信公司的說(shuō)法，小區(qū)業(yè)主們并不認(rèn)同。

小區(qū)居民說(shuō)：“當(dāng)初開發(fā)商注銷了，他的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)給了自己股東，這并不是嚴(yán)格意義上買賣，只是繼承關(guān)系，這樣價(jià)格就不用監(jiān)控了，變成二手了?！?/p>

一個(gè)小區(qū)、160多個(gè)車位、涉及兩家公司，核心是“價(jià)格”。這其中的關(guān)系，估計(jì)很多觀眾還沒(méi)弄明白，那咱們就來(lái)梳理一下。首先，開發(fā)商賣車位，這是行使對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的“處分權(quán)”，理所當(dāng)然。但是為了防止開發(fā)商，利用在本小區(qū)內(nèi)的壟斷地位，壓迫業(yè)主支付不合理的超高價(jià)格，從國(guó)家層面的《民法典》到咱們上海本地的地方性法規(guī)，對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，都有很多限制性的規(guī)定。

其中就有一條，地下車位出租出售的價(jià)格，區(qū)級(jí)物價(jià)部門予以指導(dǎo)。也就是大家俗稱的“指導(dǎo)價(jià)”。但是這一條在陽(yáng)光綠園小區(qū)卻失效了。為什么呢？因?yàn)閱螐奈募旧韥?lái)看，所有的限制性規(guī)定，它限制的主體，都是開發(fā)商。換言之，如果不是開發(fā)商，再要限制，就存在一個(gè)“法條適用”問(wèn)題，沒(méi)有直接對(duì)應(yīng)的法條。

陽(yáng)光綠園小區(qū)遇到的，正是這個(gè)問(wèn)題。開發(fā)商注銷了、不存在了，但是公司注銷總要清算資產(chǎn)吧，一家一當(dāng)還剩多少？剩下的這部分資產(chǎn)，要做移交，移交給誰(shuí)呢？出資成立這家公司的股東。對(duì)此看看新聞Knews記者也詢問(wèn)了徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局，在房管局的書面回復(fù)中，也明確寫明：2011年，卓信公司作為開發(fā)商弘運(yùn)地產(chǎn)的股東，“承接”了弘運(yùn)地產(chǎn)名下的資產(chǎn)，注意官方用詞：“承接”。卓信公司隨后辦理了這批車位的產(chǎn)權(quán)證。

徐匯區(qū)房管局進(jìn)一步認(rèn)為，卓信公司并非開發(fā)商，也不存在為了規(guī)避“指導(dǎo)價(jià)”而故意注銷公司的情形；那么這部分車位經(jīng)過(guò)了這次的“承接”或者說(shuō)“轉(zhuǎn)移”，就應(yīng)當(dāng)視為“存量車位”，無(wú)法按照針對(duì)開發(fā)商設(shè)定的法規(guī)條款，要求其登記備案、接受指導(dǎo)價(jià)；銷售價(jià)格等細(xì)節(jié)，由卓信公司和業(yè)主雙方商定。

沒(méi)有了備案、沒(méi)有了指導(dǎo)價(jià)，是不是意味著交易過(guò)程中，就沒(méi)有了行政部門的指導(dǎo)和介入、任由業(yè)主和產(chǎn)權(quán)方雙方“自由博弈”呢？這份回復(fù)中并沒(méi)有相關(guān)的表示。但是在銷售之前換了一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，“一手”就變成了“二手”，這個(gè)說(shuō)法顯然和大家的常識(shí)不符。大家知道，任何一樣商品，在它最終擺上柜臺(tái)被消費(fèi)者買下之前，必然會(huì)經(jīng)過(guò)N多個(gè)環(huán)節(jié)，這其中也伴隨著產(chǎn)權(quán)變化，但是無(wú)論怎樣變化，在第一個(gè)消費(fèi)者買下之前，它都是一手，只有“這個(gè)”消費(fèi)者轉(zhuǎn)賣給了“那個(gè)”消費(fèi)者，這才被稱之為“二手”。不論是什么公司、也不論以什么方式，它先從開發(fā)商手里批量獲得了小區(qū)車位，在向業(yè)主銷售的時(shí)候，那些針對(duì)開發(fā)商的約束性、限制性規(guī)定，是不是應(yīng)該繼續(xù)適用？法律界人士也有不同的看法。

上海鼎力律師事務(wù)所律師趙山稱：“我們現(xiàn)在上海相關(guān)部門規(guī)定，小區(qū)車位如果不夠的話，平攤到每戶業(yè)主不超過(guò)一個(gè)車位的話，一戶業(yè)主只能購(gòu)一個(gè)車位，顯然你開發(fā)商把車位，轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司的時(shí)候，這家關(guān)聯(lián)公司為何可以買那么多車位，因此我們說(shuō)你不能兩套標(biāo)準(zhǔn)，你買車位時(shí)候說(shuō)我是關(guān)聯(lián)業(yè)主，來(lái)逃避上海市相關(guān)部門的監(jiān)管，買好多車位，但是你賣出去的時(shí)候，又說(shuō)我不是開發(fā)商，我是二手車主，可以隨意加價(jià)，因此我們說(shuō)他不能用兩套標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)為自己做辯護(hù)。因此我覺(jué)得像他這種情況，完全應(yīng)該受房地產(chǎn)相關(guān)制度約束?！?/p>

這位律師所要表達(dá)的，咱們說(shuō)的更通俗化一些：就是：卓信公司當(dāng)初獲得160多個(gè)車位，根本不是買賣，如果是買賣，憑什么你能買，別人“小業(yè)主”就不能買呢？可如果當(dāng)初不是買的，按照房管部門官方用詞，是“承接”的，那么到了今天，你就不能再說(shuō)是買的、是二手車位！同一個(gè)事實(shí)，總不能昨天這么說(shuō)、今天那么說(shuō)吧？類似的情況，其實(shí)也曾經(jīng)發(fā)生在松江區(qū)的“新理想花園小區(qū)”，這個(gè)小區(qū)的前期物業(yè)是開發(fā)商的股東，形象地說(shuō)就是父子關(guān)系，前期物業(yè)反而是父，開發(fā)商是子，結(jié)果也是在車位售賣時(shí)，不受行政監(jiān)管，引發(fā)了小區(qū)一系列矛盾。這個(gè)案例中《新聞坊》“市民議事廳”也曾經(jīng)予以關(guān)注。節(jié)目中市民評(píng)論員的觀點(diǎn)是：股東以“承接”這種特殊方式獲得了車位產(chǎn)權(quán)，那么相應(yīng)的，針對(duì)開發(fā)商的所有權(quán)利、義務(wù)，也都應(yīng)該一并“承接”。不可能只承接財(cái)產(chǎn)、卻不承接義務(wù)。無(wú)論是從“法理”，還是從一般公眾認(rèn)知的“道理”，都是完全說(shuō)不通的。

在售賣車位這件事上，上海的一系列地方性法規(guī)格外地嚴(yán)密，包括《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫(kù)等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》、《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》等都很明確：開發(fā)商的地下車位不得只售不租，要賣也只能賣給本小區(qū)業(yè)主，產(chǎn)權(quán)登記只能附記在房產(chǎn)證下，而且一戶只能購(gòu)買一個(gè)車位，除非開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位車位比超過(guò)1：1。還有一條：地下車位出租出售的價(jià)格，區(qū)級(jí)物價(jià)部門予以指導(dǎo)。也就是大家俗稱的“指導(dǎo)價(jià)”。甚至還要求車庫(kù)銷售方案與商品住房銷售方案，在售樓現(xiàn)場(chǎng)同步張貼公示。不許開發(fā)商“惜售”牟利。

但是這些文件、這些規(guī)定，并非一次性出臺(tái)，也是在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里逐漸地層層加碼，這個(gè)過(guò)程就好像是在和開發(fā)商博弈，開發(fā)商總是要打擦邊球，實(shí)現(xiàn)利益最大化；但法規(guī)就是要層層圍堵，扼制開發(fā)商不合理的逐利行為。如果說(shuō)開發(fā)商和業(yè)主們是天平的兩端，那么小業(yè)主無(wú)疑是處在弱勢(shì)的地位，如果沒(méi)有法律和行政的強(qiáng)勢(shì)介入，天平，就會(huì)失衡。這也就是我們上海地方立法的初衷，那么類似今天陽(yáng)光綠園小區(qū)的情況，如果把“流程上沒(méi)有約束”就等于是“沒(méi)有約束”，是不是有違這個(gè)初衷呢？好在陽(yáng)光綠園小區(qū)所在凌云街道已經(jīng)開始關(guān)注此事，相信街道屬地的房管部門也會(huì)介入，對(duì)各方如何開展協(xié)商予以指導(dǎo)。我們來(lái)聽聽街道相關(guān)負(fù)責(zé)人的回應(yīng)。

凌云街道副主任戴文蔚表示：“過(guò)程中，可能他流程上、要求上、法律上沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，也導(dǎo)致了很多業(yè)主產(chǎn)生誤解和矛盾，我們屬地街道來(lái)說(shuō)，還是希望產(chǎn)權(quán)方，能充分考慮到小區(qū)情況，包括周邊樓盤車位實(shí)際價(jià)位，能充分聽取我們?nèi){馬車，業(yè)主的意見，在充分溝通情況下，再制定合理銷售方案和銷售價(jià)格?！?/p>

如果確實(shí)有街道、房管等行政力量的介入，我們相信事態(tài)會(huì)朝向合理解決的方向去發(fā)展。之前我們提到的松江“新理想花園小區(qū)”車位售賣，5月15日我們“市民議事廳”予以關(guān)注；5月29日，上海市房屋管理局官方公眾號(hào)也予以了關(guān)注，貼文以“松江一小區(qū)車位只售不租？后續(xù)：業(yè)主可繼續(xù)租賃”為題，記錄了截止發(fā)文當(dāng)時(shí)的情況：包括車位的產(chǎn)權(quán)方在內(nèi)，相關(guān)各方已經(jīng)達(dá)成共識(shí)：1，控制車位的銷售價(jià)格；2，車位只能銷售給小區(qū)業(yè)主；3，未出售前，業(yè)主可以繼續(xù)租賃，且原先租賃車位的業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

市房管局發(fā)布的“新理想花園小區(qū)”車位出售的3點(diǎn)共識(shí)，其實(shí)也正是如今陽(yáng)光綠園小區(qū)業(yè)主們所期盼的。行政，必須依法，在陽(yáng)光綠園小區(qū)這個(gè)案例中，從辦理備案、登記等流程環(huán)節(jié)來(lái)約束車位的產(chǎn)權(quán)人，顯然并沒(méi)有依據(jù)，行政不是“"法無(wú)禁止即可為”，而是“法無(wú)規(guī)定不可為”。但是，除了“案牘公文”這種流程性的約束；行政，就真的無(wú)所可為了嗎？

（看看新聞Knews記者：吳浩亮 編輯：陶亦益）