大事不好啦，超老師又撩職場(chǎng)啦！本期超老師帶大家聊一下：關(guān)于公積金月交多少，買房才可以貸款120萬？01你知道自己的公積金是國管還是市管公積金嗎？說起公積金想必大家都知道，不就是單位繳納的住房公積金嘛，但是至于是國管還是市管公積金，是不是一臉

大事不好啦，超老師又撩職場(chǎng)啦！

本期超老師帶大家聊一下：關(guān)于公積金月交多少，買房才可以貸款120萬？

01

你知道自己的公積金是國管還是市管公積金嗎？

說起公積金想必大家都知道，不就是單位繳納的住房公積金嘛，但是至于是國管還是市管公積金，是不是一臉懵然？

一般來講，北京市公積金分為國管和市管公積金。國家公務(wù)員和大多數(shù)國企繳納的公積金屬于國管公積金；地方省市公務(wù)員和一般企事業(yè)單位繳納的公積金屬于市管公積金。

所以，我們大多數(shù)普通企業(yè)職工繳納的住房公積金就是市管公積金嘍！

另外，超老師還有一個(gè)小竅門，辨別自己的公積金是國管還是市管公積金:只要看一下你的公積金繳存賬號(hào)開頭！如果是以“502”或“512”開頭的，就是國管公積金；如果是以“身份證號(hào)碼”開頭，并且末尾加“00”，那就是市管公積金啦。

02

要想用公積金貸款120萬，得先知道公積金貸款的申請(qǐng)條件是什么？

以北京市市管公積金為例，公積金貸款申請(qǐng)條件是這些：

①借款申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金半年（含）以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；

注：離退休人員，離退休前曾經(jīng)繳存過住房公積金；

②借款申請(qǐng)人須具有北京市購房資格且申請(qǐng)的住房貸款用于支付所購住房的房款；

③借款申請(qǐng)人夫妻雙方名下沒有未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款（含政策性貼息貸款）；

④借款申請(qǐng)人夫妻雙方名下已有貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款）及有本市住房情況，應(yīng)符合下表要求；

注：對(duì)于離婚日期為2017年3月24日（含）以后的借款申請(qǐng)人，在離婚一年內(nèi)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，按二套房貸款政策執(zhí)行。

03

公積金買房貸款怎么算，才能貸到120萬？

貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤

每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬元。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。

落實(shí)北京城市總體規(guī)劃的有關(guān)要求，實(shí)行差別化貸款額度

借款申請(qǐng)人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)(以下簡(jiǎn)稱城六區(qū))以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶籍均在城六區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元；

注：北京市首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率；二套住房貸款最高額度為60萬元。

先來看公式：貸款額度=(借款人公積金月繳存額/單位和個(gè)人繳存比例之和)×還貸能力系數(shù)×12個(gè)月×貸款期限。

注：還貸能力系數(shù)=月還貸金額÷月工資額。

例如，碼農(nóng)小黃想要貸款120萬，分20年還清，單位公積金比例為10%，還貸能力系數(shù)是35%。而且滿足公積金貸款申請(qǐng)條件，根據(jù)公式就可以反推出單位公積金月繳存額和月繳納基數(shù)。

假設(shè)碼農(nóng)小黃公積金月繳存額為未知數(shù)X，則貸款額度120萬=X÷(10%+10%)×35%×12×20，則通過計(jì)算，借款人公積金月繳存額X為2858元。

那么，根據(jù)月繳存額也就可以反推出單位應(yīng)繳納公積金基數(shù)最低是多少？

假設(shè)單位公積金繳納基數(shù)為Y，則Y=2858÷20%≈14290元。

也就是說碼農(nóng)小黃單位按月公積金繳納基數(shù)不低于14290元，月繳存額不低于2858元，且符合公積金貸款條件，就有可能公積金貸款120萬元。

04

為什么要選擇公積金貸款？

當(dāng)然是省錢唄！

目前，我國商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率：貸款期限1年內(nèi)的利率為4.35%，貸款期限1年以上5年以內(nèi)（含5年）利率為4.75%，貸款期限超過5年以上的利率為4.90%。

而目前，公積金貸款期限在5年以下，含五年的貸款利率為2.75%，貸款期限5年以上的，利率為3.25%。

其實(shí)，單純的這樣一組利率數(shù)據(jù)對(duì)比，大家可能感覺不到能省多少錢？

所以，超老師來幫大家算一次賬，讓大家清晰的看出來購房時(shí)用商業(yè)貸款和公積金貸款所產(chǎn)生的差異！

在計(jì)算之前，我想先問大家一個(gè)小問題：你知道自己的貸款計(jì)算方式是等額本息還是等額本金嗎？

好了，不賣關(guān)子啦！

帶大家熟悉一下這兩個(gè)概念:

①等額本金還款:本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減，利息也越來越少。

等額本金還款計(jì)算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 －已歸還本金累計(jì)額）×每月利率。

②等額本息還款:在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）。

等額本息還款計(jì)算公式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]/[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]。 「^為乘方。」

最后，我們根據(jù)碼農(nóng)小黃在北京購房貸款120萬，分20年還清，來看商業(yè)貸款和公積金貸款兩種不同還款形式產(chǎn)生的利息對(duì)比圖:

若碼農(nóng)小黃選擇銀行商業(yè)貸款的等額本金還款，則貸款120萬，20年還清需要支付59.05萬元利息；

如果碼農(nóng)小黃選擇等額本金還款公積金貸款，利息比銀行商業(yè)貸款節(jié)約19.89萬元；

若碼農(nóng)小黃選擇銀行商業(yè)貸款的等額本息還款，則貸款120萬，20年還清需要支付68.48萬元利息；

如果碼農(nóng)小黃選擇等額本息還款公積金貸款，利息比銀行商業(yè)貸款節(jié)約25.13萬元；

用公積金買房貸款居然比商業(yè)貸款利息省了20萬！

05

超老師劃重點(diǎn):選擇公積金貸款or銀行商業(yè)貸款？

其實(shí)，不管是選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款，只要找到相應(yīng)的規(guī)律都可以貸到最高額度！

注：并不是所有的城市貸款上限都是120萬，根據(jù)不同城市上限有所不同！

而且，超老師認(rèn)為，選擇公積金買房貸款，有利也有弊，“利”是選用公積金貸款比起商業(yè)貸款來講，貸款利率低，可以節(jié)約不少利息；而“弊”就是公積金貸款就周期和額度而言，要遜色于銀行商業(yè)貸款。

所以，買房時(shí)，選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款，要根據(jù)自己購房實(shí)際情況去思考！

如果購房、選房時(shí)間充足，可以選擇利率較低的公積金貸款；如果購房、選房時(shí)間不允許、又想貸款更高額度，則可以商業(yè)貸款或者選擇公積金+商業(yè)組合貸。

如果您有任何社保及職場(chǎng)問題或者您對(duì)以上表述有任何疑問，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，超老師一定會(huì)在3小時(shí)內(nèi)回復(fù)并解答！