昨天（24日），位于翔安南部新城的“融創(chuàng)東南府”項(xiàng)目再度取得預(yù)售證，這一次獲批的是該項(xiàng)目首批高層房源。據(jù)了解，本次融創(chuàng)東南府共獲批296套高層房源，戶型面積約95㎡，帶裝修。預(yù)售最低價(jià)位33116元/㎡，預(yù)售最高價(jià)位42187元/㎡，粗略估

昨天（24日），位于翔安南部新城的“融創(chuàng)東南府”項(xiàng)目再度取得預(yù)售證，這一次獲批的是該項(xiàng)目首批高層房源。

據(jù)了解，本次融創(chuàng)東南府共獲批296套高層房源，戶型面積約95㎡，帶裝修。預(yù)售最低價(jià)位33116元/㎡，預(yù)售最高價(jià)位42187元/㎡，粗略估算預(yù)售均價(jià)在3.8萬(wàn)元/㎡左右。

融創(chuàng)東南府高層預(yù)售證獲批

事實(shí)上，融創(chuàng)東南府此次以這個(gè)價(jià)位取得預(yù)售證并不意外。

早在5月份，就有傳言該樓盤(pán)“放風(fēng)價(jià)”在3.7-3.8萬(wàn)元/㎡左右。值得一提的是，這個(gè)價(jià)格僅與融創(chuàng)東南府拿地時(shí)37512元/㎡的樓面價(jià)相當(dāng)，算上建安、裝修、營(yíng)銷和稅務(wù)等成本，實(shí)際上可以說(shuō)是“虧本賣(mài)”了。

NO.1

在廈門(mén)，主流房企中“虧本賣(mài)房”的情況是極其少見(jiàn)的。

本網(wǎng)之前報(bào)道過(guò)，受近期精準(zhǔn)調(diào)控政策的影響，下半年樓市限價(jià)和預(yù)售價(jià)格監(jiān)管將更加嚴(yán)厲，部分項(xiàng)目可能被迫以“較低價(jià)格甚至低于成本價(jià)”取得預(yù)售證虧本銷售。

造成這個(gè)結(jié)果的主要原因就是土地成本過(guò)高，而這類情況多半會(huì)出現(xiàn)在“高價(jià)地項(xiàng)目”身上?；\統(tǒng)地講，當(dāng)前廈門(mén)的“高價(jià)地項(xiàng)目”是指2016年8月26日土拍后，樓面價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上的商住項(xiàng)目（進(jìn)一步講是地價(jià)與階段內(nèi)區(qū)域房?jī)r(jià)明顯不符的項(xiàng)目）。

據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8.26土拍及之后、樓面價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上的22個(gè)商住項(xiàng)目中，僅泰禾世茂汀溪院子、融創(chuàng)東南府、世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安這3個(gè)項(xiàng)目率先取得預(yù)售證并開(kāi)盤(pán)。另外，中海熹鳳臺(tái)據(jù)稱開(kāi)盤(pán)在即，但目前尚未取得住宅預(yù)售許可證（該項(xiàng)目3月底獲批預(yù)售證為商業(yè)類）。

需要指出的是，這三個(gè)率先取得預(yù)售證并開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，均先推出疊墅或別墅這類溢價(jià)較高的產(chǎn)品，從上半年銷售的情況來(lái)看，還是有一定市場(chǎng)吸引力的，虧本也不至于。

而此次融創(chuàng)東南府獲批的是高層產(chǎn)品預(yù)售證，這應(yīng)該是8.26土拍及之后“高價(jià)地項(xiàng)目”中首個(gè)高層產(chǎn)品預(yù)售證。上有區(qū)域控價(jià)和預(yù)售價(jià)格監(jiān)管，下有地價(jià)和建安等成本，對(duì)于溢價(jià)能力較差的高層產(chǎn)品而言，其中的盈利空間有限，至少前期“虧本賺吆喝”也是很正常的。

相比之下，上周連續(xù)取得預(yù)售證的首開(kāi)龍湖春江彼岸和融信鉑悅灣兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的壓力就小了很多。這兩個(gè)項(xiàng)目一方面拿地較早、成本優(yōu)勢(shì)非常明顯，根據(jù)市場(chǎng)情況自主調(diào)整的底氣比較足，另外品牌、地段等方面也較為明顯。

據(jù)悉，位于海滄馬鑾灣新城的首開(kāi)龍湖春江彼岸項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在本月推出面積約115-140㎡疊墅產(chǎn)品，首付100萬(wàn)元起；而位于環(huán)東海域的融信鉑悅灣項(xiàng)目，約83㎡復(fù)式、挑高5.8米產(chǎn)品同樣開(kāi)盤(pán)在即，首次付僅30萬(wàn)起。

NO.2

面對(duì)高地價(jià)的壓力，有些房企選擇加緊出貨，有些房企選擇等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)。

事實(shí)證明，本輪調(diào)控比想象中的要長(zhǎng)久，調(diào)控的長(zhǎng)期性無(wú)疑也“套住”了部分等待推遲入市的房企，然而等待也是有“成本”的，接下來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的房企加入到出貨的行列。

經(jīng)過(guò)近兩年的持續(xù)調(diào)控，當(dāng)前廈門(mén)樓市成交低迷，但陸續(xù)維持著一定的供應(yīng)，樓市庫(kù)存相對(duì)充足，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方。一旦下半年更多的項(xiàng)目扎堆入市，意味著在未來(lái)的廈門(mén)市場(chǎng)，房企的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)變得更大。

這對(duì)于一些高價(jià)地項(xiàng)目而言是非常不利的，這些項(xiàng)目既要面對(duì)同區(qū)域前期拿地項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，又要面對(duì)同區(qū)域后期甚至今年以來(lái)很多貼近底價(jià)成交項(xiàng)目的壓力，前后夾擊之下，這些項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)的空間將變得很窄，操盤(pán)的難度極大，“解套”的過(guò)程也很痛苦。

這種情況對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一種警示：沖動(dòng)是魔鬼、拿地要理性，否則自己種出來(lái)的“苦果”，含著淚也要自己“咽下去”。

主編丨謝康 文丨匿名小編

來(lái)源：廈門(mén)917房產(chǎn)網(wǎng)微信公眾號(hào)