珍愛生命，遠離公寓很多人都不建議碰公寓，但是，他們總是講不明白為什么。今天我給大家細致入微的一次性講清楚，一定要看到最后，徹底了解不能買公寓的真正邏輯，記得收藏和轉(zhuǎn)發(fā)給你身邊的朋友。其實，很多人愿意買公寓的主要原因，只因為兩個字“實惠”，如

珍愛生命，遠離公寓

很多人都不建議碰公寓，但是，他們總是講不明白為什么。

今天我給大家細致入微的一次性講清楚，一定要看到最后，徹底了解不能買公寓的真正邏輯，記得收藏和轉(zhuǎn)發(fā)給你身邊的朋友。

其實，很多人愿意買公寓的主要原因，只因為兩個字“實惠”，如此低的價格就能在一線城市買房，誰不動心呢？

但是，千萬別忘了，我們有句老話，實惠沒好貨。那你有沒有想過，開發(fā)商同樣拿地建房子，公寓還帶精裝修，憑什么賣得比住宅更實惠呢？

因為公寓有硬傷啊

首先：公寓沒有和住宅一樣的配套，我們都明白，房子的本質(zhì)其實就是一堆鋼筋水泥，最值錢的呢，是房子背后的配套資源，比如說學(xué)校、落戶等。

其次：公寓住著不舒服，我們都明白，房子最基本的用途是居住，可是公寓連住著舒服這個基本要求都無法滿足。

那房屋的三大屬性里面，我們說了，有居住，金融和學(xué)位。公寓的三個條件，基本上都不具備，甚至連最基本的居住功能都沒有，你想一下，它怎么會有更好的升值空間呢？

公寓的內(nèi)部空間的狹小，外部的環(huán)境往往也不容樂觀。隔壁可能是辦公室，也可能是轟趴館，或者說棋牌室。每天各式各樣的人進進出出，你的鄰居也可能每天都不同，這樣的居住環(huán)境你住著也會有很多擔(dān)憂。是這個產(chǎn)品的性質(zhì)造成的使用不便。

其實公寓這個說法是歐美傳過來的，但是在很多歐美國家，公寓和住宅的差別只在這個戶型和設(shè)計上。

使用的土地本質(zhì)上都是住宅用地，但是在中國呢，公寓就是一種畸形的商品，是開發(fā)商在商業(yè)用地上強行建的一個住宅，所以由于土地的這個性質(zhì)，決定了公寓的使用產(chǎn)權(quán)只有40年。

目前還沒有明確的法律規(guī)范表明了公寓產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)約，但是住宅只需要繳納很小的一部分的手續(xù)費就可以繼續(xù)續(xù)約了，而且，出于消防規(guī)范的一個考慮，公寓基本上不通燃氣且只能使用商水商電的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)然，相信不少人也見過市面上那種70年產(chǎn)權(quán)的公寓，通了燃氣的公寓，那看一下價格你就明白了，這種所謂的公寓呢，只是叫這個名字而已，性質(zhì)還是這個住宅用地，所以你看透了嗎？

買公寓就是你花了一筆錢買了一個沒有好的配套，又住著不舒服，同時還有一系列小問題的一個房子。相當(dāng)于，你一次支付了40年的房租。所以何必買公寓呢？

最后，還有一種人，覺得只要這個房價還在漲，公寓也一定能漲一點兒。買公寓，不至于虧本。

這個想法太天真了，誰說這個房價漲，公寓就一定會上漲呢？這兩個性質(zhì)差異巨大的產(chǎn)品，又憑什么會互相影響呢？

這年頭，就連這個房價的漲幅都是劇烈分化的，只有那少數(shù)的有價值的城市還在上漲，公寓就更別想著有上漲的空間了，大部分的城市甚至還在下跌。市場的真實情況是，一線城市不漲反降，新公寓賣不出去，二線省會更是直接腰斬。比如說去年的鄭州、昆明，長沙等這個省會城市，公寓的市場就頻繁的出現(xiàn)了一個腰斬價。特別聲明，比如昆明，自2019年開始，公寓的價格就一路下跌，到2021年，成交的均價甚至跌至到2016年的水平，那這樣的情況，公寓怎么能夠漲一點呢？簡直是天方夜譚。另外，就算有些位置不錯的公寓，有了一些漲幅，也要能夠賣得出去才有一個真實的回報，而這樣的回報幾乎很難兌現(xiàn)。

因為，二手公寓的轉(zhuǎn)手實在太難了，一方面是全國范圍內(nèi)的新公寓的庫存太大，另一方面，公寓的交易的稅費，實在太高，那來看一下這個公寓的庫存，用昆明，長沙和鄭州三個省會區(qū)劃的周期來說明，長沙的公寓，庫存大概是470萬平米，那按照當(dāng)下的一個購買力，全部購買完畢的話，需要35個月，昆明需要40多個月，鄭州最夸張，賣掉這個公寓產(chǎn)品，需要90多個月。新公寓都賣不出去，你手上的二手公寓還指望人來接盤，我感覺是不大可能吧。

另外，蘭州二手公寓交易的另外一個障礙，是稅費，按照目前市場上的水平，平均來看，公寓這個買賣產(chǎn)生的稅費高達20%-35%，其中，買房的稅費大概占了房子總價的7%-10%，也就是說，假設(shè)你的公寓是100萬，那現(xiàn)在120萬出，光稅費你就要付出八到12萬，相當(dāng)于沒有什么賺頭，一番折騰猛如虎，最后，還是250，你又何必呢？