◎文/村長扯蛋年年有，今年最扯蛋。這是深圳樓市當(dāng)下最大的寫照。比如，最近深圳樓市最大的消息，莫過于二手房參考價(jià)有可能上調(diào)。這兩天刷抖音和視頻號(hào)，看到扯蛋的人通過所謂的內(nèi)幕消息給出了政策出臺(tái)的具體時(shí)間甚至是范圍，普遍流傳最廣的版本是3595個(gè)

◎ 文 / 村長

扯蛋年年有，今年最扯蛋。

這是深圳樓市當(dāng)下最大的寫照。

比如，最近深圳樓市最大的消息，莫過于二手房參考價(jià)有可能上調(diào)。

這兩天刷抖音和視頻號(hào)，看到扯蛋的人通過所謂的內(nèi)幕消息給出了政策出臺(tái)的具體時(shí)間甚至是范圍，普遍流傳最廣的版本是3595個(gè)正在實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的小區(qū)，絕大多數(shù)將上調(diào)20個(gè)百分點(diǎn)。

上調(diào)20%？

要我說，只有智障的人才能做出如此預(yù)測和描述。

話說，深圳樓市的調(diào)控就像減肥，長期暴飲暴食，突然通過節(jié)食瘦了一點(diǎn)，但凡給點(diǎn)葷腥，估計(jì)很容易反彈。

估摸著zf也是在考慮這個(gè)問題，所以本來小道消息說是上周五在開會(huì)討論，但是現(xiàn)在過去差不多五六天了也沒討論出個(gè)結(jié)果。

指導(dǎo)價(jià)會(huì)不調(diào)？大概率是會(huì)的。

調(diào)整多少？想必不會(huì)太多，穩(wěn)定還是主基調(diào)。

那些言必上調(diào)20%的人要不是腦子被門給夾了，要不就是過去兩年高位接了二手的盤，現(xiàn)在大概是苦不堪言。

要我說，都活該。

但話說回來，當(dāng)下的深圳樓市確實(shí)難搞，房價(jià)跌了是事實(shí)，這點(diǎn)不用懷疑，但至于到底跌了多少？恐怕少有人知道。

01

深圳房價(jià)到底跌了嗎？

當(dāng)下，由于在中介網(wǎng)站上已經(jīng)看不到深圳最新的成交量和成交價(jià)格了，所以，除了相關(guān)部門，以及部分地產(chǎn)中介外，你家的房子到底什么價(jià)，大概率只有天知道。

但蛛絲馬跡還是有的。

我這里有幾份深圳專業(yè)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，或許能給你一些信息。

第一個(gè)是來自廣東省委機(jī)關(guān)報(bào)南方日?qǐng)?bào)的報(bào)道：

2021年下半年與上半年房價(jià)對(duì)比，深圳二手住宅成交價(jià)跌的最多的是香蜜湖，成交價(jià)跌幅達(dá)到17%，而緊隨其后的是南頭、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

而以福田香蜜湖片區(qū)、福田百花片區(qū)、南山粵海片區(qū)、寶安新安片區(qū)、龍華民治深高北片區(qū)附近小區(qū)樓盤情況為代表的深圳6大名校片區(qū)房源業(yè)主報(bào)價(jià)均有不同程度的下跌。

第二份是深圳市占率最高的中介機(jī)構(gòu)樂有家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

過去一年成交價(jià)格變化最大的是南山的南頭，跌幅達(dá)到16.7%，然后是羅湖的布心，跌幅達(dá)到10.26%。總的來說，2021年深圳二手房價(jià)格回調(diào)大概在10～15%左右。

對(duì)，從整體而言，深圳的房價(jià)是跌了，還跌了不少。

具體到片區(qū)和樓盤，那就更觸目驚心了。

1、超級(jí)學(xué)區(qū)百花、八卦嶺、香蜜湖跌回了2年前（數(shù)據(jù)來自媒體報(bào)道和公開檢索）

2021年12月，國城花園一套43.54m2的戶型以985萬成交，折合單價(jià)22.6萬/m2；同戶型于2020年11月19日成交價(jià)1218萬，也就是說總價(jià)跌了233萬，折合單價(jià)跌了5.4萬/m2。

這還不算什么。

去年6月，國城花園一套127.82平法拍房以2206萬成交，折合單價(jià)17.26萬/平，同比去年2月份同戶型成交價(jià)，降了662萬。660多萬，要是去武漢、鄭州、成都這些二線城市，那是可以翹著二郎腿，隨便挑的。

還告訴你一點(diǎn)，國城花園的掛牌價(jià)曾一度站到過44萬/平。你說，當(dāng)初曾經(jīng)有多瘋狂？

繼續(xù)看幾個(gè)案例。

2021年11月，百花公寓一套101.24m2戶型成交價(jià)1300萬，折合單價(jià)12.8萬/m2；同戶型于2020年11月19日成交價(jià)1610萬，也就是說總價(jià)跌了310萬，折合單價(jià)跌了3.1萬/m2。

除百花片區(qū)外，深圳不少學(xué)區(qū)房這一年都出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象。比如去年8月，擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區(qū)法拍房，以低于市場價(jià)500萬的起拍價(jià)慘遭流拍；9月，南山頂級(jí)學(xué)位房瑞鏵苑以低于最新成交價(jià)300萬的價(jià)格成交。

另一邊，曾因?yàn)閷W(xué)區(qū)效應(yīng)“身價(jià)”幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價(jià)從15萬跌回如今8萬不到。

嗯，那些15萬接了盤的人，我真不知道怎么想的。一個(gè)要啥沒啥，要多破有多破的地方，要多爛有多爛的房子，你們居然用那么高的價(jià)格區(qū)買，我只能說服，大寫的服！

話說，那些高位接盤的家長，只有孩子考上哈佛才能彌補(bǔ)他們內(nèi)心的痛吧。

2、宇宙網(wǎng)紅盤華潤城價(jià)格回到3年前。

今年2月10日，阿里法拍成交了一套華潤城潤府三期88.17平住宅，該房源共吸引了3人報(bào)名，經(jīng)過17輪報(bào)價(jià)，以11996473.6元總價(jià)成交，不計(jì)算稅費(fèi)、過戶費(fèi)等其他費(fèi)用，折合單價(jià)約為13.61萬/平。

這個(gè)成交單價(jià)同2020年華潤城潤璽一期13.1萬/平的開盤備案均價(jià)接近，該套房源的實(shí)際成交價(jià)格回到了三年前。

當(dāng)然法拍只是個(gè)例。

我咨詢了華潤城片區(qū)的多位中介，目前中介網(wǎng)站掛牌的潤府三期同戶型的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)1550萬，折合單價(jià)17.52/平。同時(shí)負(fù)責(zé)華潤城片區(qū)的中介說，業(yè)主的報(bào)價(jià)都可以談，該套房源最低可談到1450萬。

早在年前我就聽說，片區(qū)就有中介推潤府三期89平掛牌1350萬的房源，該房源業(yè)主降價(jià)250萬，折合單價(jià)只有15萬。

要知道，華潤城可是之前被大家稱為南山科技園最先站上20萬+的神盤啊。2020年最瘋狂的時(shí)候成交的一套48樓的190平，總價(jià)去到了4138萬，每平米單價(jià)21.7萬。當(dāng)時(shí)業(yè)主掛牌價(jià)普遍在4500萬左右，單價(jià)在20-23萬之間不等。

直至去年5月，網(wǎng)傳潤三190平戶型3000萬出頭就成交了，一套房降了1000萬！

天塌了，個(gè)字高的都頂不住了，更別說其他的了。

3、前海、后海、華僑城開啟下跌通道

隨著去年“深房理”事件發(fā)酵后，以諾德假日花園、前海時(shí)代為首的前海妖盤，開啟了下跌的通道。

大概在去年6、7月份，諾德假日花園降價(jià)消息傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，66平兩房950萬甩賣，最終以920萬成交，而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前，同戶型報(bào)價(jià)接近1200萬?，F(xiàn)在該小區(qū)的同戶型最低報(bào)價(jià)995萬，實(shí)際價(jià)格還可以更低。

兩三百萬的跌價(jià)不算什么，至少成交了。

還有更多的樓盤舉著降價(jià)的號(hào)碼牌，卻等不來買家。

這是我看到的近期中介發(fā)的一些降價(jià)房源：

波托菲諾純水岸一期，192平5房4衛(wèi)，降價(jià)500萬；

南山大沖城市花園，125平3房2廳2衛(wèi)，低于指導(dǎo)價(jià)出售；

前海時(shí)代CEO公館，145平大4房，急降價(jià)200萬，業(yè)主誠心賣；

中海陽光玫瑰園，98平3房，降價(jià)100萬。

現(xiàn)在二手房的價(jià)格與一年前的最高價(jià)相差遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止30%。

02

影響有多大？

前面我們說了，過去一年深圳房價(jià)降了不少。

這也能從相關(guān)部門的數(shù)據(jù)上得到驗(yàn)證。

我們一起先看看國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：

2月21日，國家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)出來，2022年1月深圳二手房環(huán)比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%。

自深圳房價(jià)開跌以來，這已經(jīng)是深圳房價(jià)的九連跌了。

可能有人要說了，才1.5%，不就和沒跌一樣。

表面確實(shí)如此，對(duì)于一貫豪橫和不可一世的深圳樓市來說，這點(diǎn)跌幅實(shí)在不值一提。

但我得告訴你，對(duì)于有些人來說，這點(diǎn)跌幅很搞笑，但對(duì)于有些人來說，確實(shí)致命的。

你要知道，深圳的基數(shù)不一樣。這就好像是一棟100層高的樓突然憑空少了1.5層，和一棟10層高的樓突然少了0.15層，后者只是少了樓頂?shù)膬蓧K磚的厚度，而前者卻可能造成大廈的傾塌。

或許還是很多人不理解1.5%到底是跌了多少。

這么說吧，假設(shè)你2021年1月份首付3成450萬買了一套1500萬的房子，貸款期限30年，按深圳最低4.9%的房貸利率算，等額還款本息合計(jì)2006萬。

現(xiàn)在房價(jià)跌了1.5%，也就是1500萬總價(jià)的房子現(xiàn)在只值1477.5萬。

但你要以為只虧了這22.5萬，那你就錯(cuò)了。

以一年計(jì)：

如果按照這一年已經(jīng)還的12月貸款來算，55726元的每月月供，其中每個(gè)月光還銀行的利息就有26559.63萬，過去一年給銀行交的利息就有大約32萬，加上房子本身貶值的22.5萬，虧了共計(jì)54.5萬。

用更長的維度看：

假如以后的房子不跌也不漲了，然后你也沒辦法提前還貸，如果按照總成本算的話，這套房總計(jì)要虧978.5萬。

還是我老說的那句話，平均會(huì)掩蓋真相。

房價(jià)跌的痛，只有深圳人知道，而且高杠桿的人更知道。

根據(jù)京東拍賣和阿里法拍兩個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源掛拍，同比去年增加166.94%，其中成交套數(shù)為113套，較上月下降60套，流拍218套，流拍率達(dá)到59.1%。

從全年的數(shù)據(jù)來看，2020年全年深圳法拍房在阿里拍賣平臺(tái)掛牌的數(shù)量為1831套，截至去年底，這一數(shù)量達(dá)到9000多套！

幾乎每個(gè)月都有幾百位業(yè)主的房子被拍賣，而他們中的大多數(shù)，都是無法周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流導(dǎo)致?lián)尾蛔≡鹿┑母吒軛U炒房客。

03

深圳二手房現(xiàn)在還能不能買？

現(xiàn)在深圳很難說有小區(qū)沒有一兩個(gè)降價(jià)房源，二手市場的成交量太過慘淡，但凡急著賣房的業(yè)主必定要割肉讓利。當(dāng)然咱們也不排除部分小區(qū)是很抗跌的。

比如去年6月刷新了深圳普通住宅成交最高價(jià)的恒裕濱城，6月22日，深圳南山區(qū)恒裕濱城2期一套228.72平的法拍房拍出6318萬元震驚整個(gè)全國地產(chǎn)圈。

按照這個(gè)交易總價(jià)折合下來單價(jià)27.6萬/平，值得注意的是，這套房的產(chǎn)權(quán)在公司名下，而非個(gè)人。如果買家是購買第2套，交易稅費(fèi)將近3900萬，折合單價(jià)已經(jīng)高達(dá)45萬/平！

但這里我要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，第一，恒裕濱城的得房率普遍很高，實(shí)際沒那么貴；第二，是小盤標(biāo)的短期效應(yīng)高。

而且這套是法拍房，其實(shí)當(dāng)下恒裕濱城的報(bào)價(jià)仍然沒有太大的變化，維持著二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前的價(jià)格幾乎沒太大波動(dòng)。

所以有沒有抗跌的小區(qū)？

有的。

但你千萬不要指望他們還有大漲的機(jī)會(huì)。人民不允許，政策不允許，國家更不允許。

那如何判斷自己選擇的小區(qū)還有沒有下跌空間？萬一買了被套怎么辦，1.5%的跌幅都亞歷山大，更別說跌個(gè)20%了，估計(jì)全款都跌成首付了。

我的答案是，現(xiàn)在能賣新房盡量買新房，別買二手房。

現(xiàn)在的二手房陷入了一種循環(huán)，越是降價(jià)，越是沒人敢碰，越是成交量低，急于出手的業(yè)主就只能降價(jià)，導(dǎo)致關(guān)注該小區(qū)的的購房者預(yù)期降低，看見房價(jià)下跌更猶豫，接著成交量再創(chuàng)新低。

那非要買二手又怎么說。

第一，別買大戶型，買流通性好的小戶型。

第二，盡量別買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在深圳的教育系統(tǒng)大學(xué)區(qū)制已經(jīng)來了，可以說名校效應(yīng)幾乎要成為過去式，那如果是孩子非要上某所名校不可的情況下，你就最好別在意漲幅這件事，總要有取舍。

第三，買接近指導(dǎo)價(jià)的房子，這樣在貸款方面壓力也不會(huì)很大，后續(xù)我的預(yù)計(jì)是，指導(dǎo)價(jià)可能會(huì)上調(diào)，但大概率不會(huì)下調(diào)。

第四，那就是買房的基本準(zhǔn)則，區(qū)位交通配套。俗話說得好，只要位置選不差，房價(jià)肯定跌不下。

最后，奉勸各位看官一句：買了的別哭，哭也沒用；沒買的千萬別買，買了也沒用。

免責(zé)聲明：

文章內(nèi)容僅供參考，文章中的信息或所表述的意見不構(gòu)成任何投資或具體買房建議，樓市頭條不對(duì)因使用本文章所采取的任何行動(dòng)承擔(dān)任何責(zé)任！