中國人的萬千故事，大多和房子有所關(guān)聯(lián)。現(xiàn)如今，房子對于普通家庭的重要性不言而喻，房產(chǎn)已經(jīng)成為大部分家庭的大宗資產(chǎn)，甚至傾注了一代人畢生的精力，央行在2020年公布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國居民的住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%。但人要面臨生

中國人的萬千故事，大多和房子有所關(guān)聯(lián)。

現(xiàn)如今，房子對于普通家庭的重要性不言而喻，房產(chǎn)已經(jīng)成為大部分家庭的大宗資產(chǎn)，甚至傾注了一代人畢生的精力，央行在2020年公布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國居民的住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%。

但人要面臨生老病死的自然規(guī)律，總有一天要告別這個(gè)世界，包括那套房子。一般來說，老人都希望在自己離開以后，把財(cái)產(chǎn)毫無保留地傳給子女，一方面確保孩子有地方住，另一方面為孩子增加一重物資保障。

我們都知道，把房子傳給子女的方法主要有三種，一是贈與、二是繼承、三是買賣。

不過，對于普通家庭而言，對這三種過戶方法知之甚少，由此產(chǎn)生出一些實(shí)際的問題，比如：如何傳給子女，可以杜絕后患？使用哪種方法，可以少花點(diǎn)錢？

帶著這些問題，我們一起分析三種過戶方法的利弊，找出各種方法的適合人群。

贈與過戶，已經(jīng)免除個(gè)稅

房子這種不動產(chǎn)的贈與，與一般意義上的贈送物品不同，按照相關(guān)的制度，房產(chǎn)的贈與需要辦理手續(xù)，并且繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。

這和日常生活中的贈送形成天壤之別，比如情人節(jié)送玫瑰，不需要任何手續(xù)，只需對方接受即可。

之所以房產(chǎn)贈與需要辦理手續(xù)、繳納稅費(fèi)，是因?yàn)榉孔訉儆诓粍赢a(chǎn)。那么，房產(chǎn)贈與需要繳納哪些稅費(fèi)呢？

我們都知道，房產(chǎn)贈與免收個(gè)稅，不用生搬硬套條文，從生活中也不難理解，父母把房子留給自己的子女，并不是一種買賣行為。

免收個(gè)稅，房產(chǎn)贈與的稅費(fèi)主要由三塊構(gòu)成，包括公證費(fèi)、評估費(fèi)、契稅，繳納的比例與房子的評估值有關(guān)，分別為評估值的1%、0.25%、3%。

需要注意的是，今年9月1日起施行的《契稅法》中規(guī)定，子女繼承、夫妻過戶免征契稅并不適用贈與，贈與和繼承不是一回事，贈與的契稅仍然存在。

舉個(gè)例子直觀感受一下，如果一套評估值100萬的房子，通過贈與的方法過戶，就要繳納公證費(fèi)1萬、評估費(fèi)0.25萬、契稅3萬，三種稅費(fèi)合計(jì)4.25萬，大約占房子評估值的4.25%。

這筆錢的支出，房子越值錢的地方越高。

100萬左右的房子，目前大多數(shù)可能存在于三四線城市，像北上廣深四個(gè)一線城市中，一套幾百萬甚至千萬的房子，通過這種方法過戶的時(shí)候，費(fèi)用大概需要20—40萬。

繼承過戶，轉(zhuǎn)賣是個(gè)問題

顧名思義，繼承過戶和繼承其他財(cái)產(chǎn)一樣，必須發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人過世以后，否則又何來繼承一說。

目前，把房產(chǎn)留給子女大部分使用的是繼承過戶，原因不少，但主要在社會觀念方面。

從老人方面來說，一部分老人認(rèn)為房子反正也要留個(gè)孩子，早晚都一樣，不用著急過戶。還有一部分老人有所顧慮，擔(dān)心房子過戶以后，子女不再孝順自己，倒不如把房子牢牢拿在手中。

從兒女方面來說，老人雖年事已高但傳統(tǒng)觀念還是少提及后事，自己難以啟齒房子的事情，如果說出來，可能會被誤解成“惦記老人財(cái)產(chǎn)”，尤其是兄弟姐妹比較多的家庭，往往誰也不愿意提起。

于是，只能選擇繼承過戶。

由于，目前為止我們沒有正式的遺產(chǎn)稅，也從來沒有發(fā)布遺產(chǎn)稅相關(guān)條例或者條例草案。所以，“離世后過戶”的辦理比較簡單，稅費(fèi)方面需要繳納公證費(fèi)和登記費(fèi)，加起來在幾百到幾千元之間。

由此有人認(rèn)為，和贈與過戶相比，只是一個(gè)零頭，這種方法更省錢更好。

但事實(shí)上，繼承過戶適合所有人嗎？答案是：不。

一方面，繼承過戶容易造成產(chǎn)權(quán)糾紛，甚至難以完成。

由于老人沒有或者沒來得及立下遺囑，兒女們對房子的分割難以達(dá)成一致的案例屢見不鮮，甚至鬧到不可開交的地步。

即便獨(dú)立繼承，還需要滿足一個(gè)大前提，就是需要其他符合條件的繼承人放棄繼承，這種情況在實(shí)際操作中，面臨著極大的不確定性。

另一方面，雖然繼承過戶的稅費(fèi)很低，但是如果子女名下已有房子，繼承而來的房子想要賣掉的話，轉(zhuǎn)賣的時(shí)候需要繳納個(gè)稅，一般是房產(chǎn)差額的20%。

由于大部分繼承而來的房子，可能多年沒有上市交易，原值比較低，導(dǎo)致差額較大，因此這筆稅費(fèi)也不少。

買賣過戶，就是普通買賣

通過買賣過戶的方法把房子留給子女，其實(shí)這里和什么親屬關(guān)系不大，就是一般意義的二手房買賣時(shí)候的過戶，僅僅是雙方關(guān)系有點(diǎn)特殊而已，買家變成了兒女，賣家變成老人。

我們都知道，一套二手房過戶的時(shí)候，主要的稅費(fèi)包括增值稅、個(gè)稅、契稅三種，當(dāng)然其他的稅費(fèi)也存在，但有的已經(jīng)減免，有的稅費(fèi)很低，幾乎不用過多考慮。

這三種稅費(fèi)的稅率和房子的總值、面積、產(chǎn)權(quán)時(shí)間等有關(guān)。

舉個(gè)例子感受一下，如果這套房子在北京，300萬的房產(chǎn)，而且滿五唯一，屬于普通住宅。

那么，這套房子的契稅大約是3萬左右，其他比如登記費(fèi)由于極低可能忽略不計(jì)。

大部分傳給子女的房子滿五唯一，由此相比贈與過戶，買賣過戶的稅費(fèi)要低一些。而且，一旦以后出臺房產(chǎn)稅，過戶交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)可能還會降低。

通過對比三種過戶方法，把房子傳給子女的時(shí)候，贈與過戶沒有個(gè)稅，其他稅費(fèi)大約占到房子評估價(jià)的4.25%，相對來說并不少，其實(shí)贈與不僅限于親屬之間，以前還有人鉆空子不占用購房資格，但近幾年的樓市調(diào)控基本已經(jīng)補(bǔ)上。

繼承過戶，表面上看省錢又省事，但未必適合所有家庭，尤其是轉(zhuǎn)賣的時(shí)候個(gè)稅是差額的20%。但若子女無房，這種過戶方式優(yōu)勢非常明顯。

而買賣過戶作為一種常見的方法，如果老人的房子滿五唯一，費(fèi)用相對較低。而且，這種交易發(fā)生在老人健在時(shí)，一定程度上降低了子女分割財(cái)產(chǎn)的矛盾。

你覺得，哪種過戶方式比較劃算呢？