來源/上海證券報(bào)在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，一手房向二手房的價(jià)格傳導(dǎo)作用在上海變得愈發(fā)明顯，房價(jià)正在逐步回歸合理。國家統(tǒng)計(jì)局15日公布的2018年70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為

來源 / 上海證券報(bào)

在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，一手房向二手房的價(jià)格傳導(dǎo)作用在上海變得愈發(fā)明顯，房價(jià)正在逐步回歸合理。

國家統(tǒng)計(jì)局15日公布的2018年70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%；35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.4%。70個(gè)城市中，上海、廈門兩個(gè)城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌。其中，上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%。

上海二手房有價(jià)無市

從事金融行業(yè)的楊先生最近很是焦慮。由于孩子的出生，楊先生躋身“改善一族“。此前他看中了一套800萬元的房子，他仔細(xì)一算，他現(xiàn)有房子值460萬元，賣掉之后，再加上100萬元現(xiàn)金，可以支付800萬元房款的首付。所以他就訂下了房子，并掛牌了自己的房產(chǎn)。

誰知，兩個(gè)月過去了，自己的房子仍然沒有賣掉，不得已，他將房價(jià)直降60萬元，但是依然賣不出去。

“其實(shí)我這房子的地段不錯(cuò)，離地鐵近，又是電梯房，樓層也好，但就是賣不掉?！彼硎?，前前后后來看房的人中，誠心想買房的人也有，只是這些人也面臨需要賣掉自己房子置換而自己的房子同樣賣不掉的問題。

從事房產(chǎn)中介生意的王老板說：“現(xiàn)在上海二手房真得很難做，自己的兩家門店一個(gè)月下來就成交兩三套房子。

豐莊附近60至70平方米多層3樓的房子2017年9月時(shí)成交價(jià)格大約5.2萬元/平方米，現(xiàn)在只有約4萬元/平方米，下跌了近25%！某二手樓盤房東最初掛牌1100萬元的房子，現(xiàn)在降價(jià)200萬元依然無人問津！”

“我們這邊的二手房房齡大多是1997年至1999年的，其實(shí)前期已經(jīng)跌過一輪，本來已基本穩(wěn)住了，但近期房價(jià)又開始下跌了?！泵鎸ο碌氖袌?，王老板頗為無奈，“近期成交的情況與以前還有一個(gè)非常大的區(qū)別就是現(xiàn)在全款買二手房的人越來越多。買賣雙方有價(jià)差怎么辦？簡單啊，殺價(jià)！殺到不用貸款為止！哈哈?！?

由于創(chuàng)業(yè)的需要，尹先生將自己的自住房掛牌出售。他的房子的地理位置雖然不算特別偏僻，但也非區(qū)域中心，因此不是太好賣。

為了能夠順利成交，只要一看到同小區(qū)房屋出現(xiàn)降價(jià)，決心賣房的他就立刻加碼降價(jià)，以確保自己的房子始終是該小區(qū)最便宜的房子，但是兩年過去了，他的房子依然在出售中。

二手房不僅難賣，想要租出去也不容易。

公司白領(lǐng)小李說：“我的一個(gè)朋友在浦江鎮(zhèn)有套品牌開發(fā)商的3房想要出租，掛了一個(gè)月，居然只有一組客戶去看。”

王老板說，由于成交量極為有限，現(xiàn)在越來越多的房產(chǎn)中介從業(yè)者選擇離開，轉(zhuǎn)做其他謀生。

二手房交易降至冰點(diǎn)

上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，上海全市二手房共計(jì)成交1.57萬套，環(huán)比下跌2.90%；其中，二手住宅成交1.35萬套，環(huán)比下跌3.41%。這是自6月份以來，二手市場連續(xù)第三個(gè)月成交量出現(xiàn)下降。

新房市場因?yàn)?月、8月的補(bǔ)償性供應(yīng)高峰而出現(xiàn)成交逆勢上揚(yáng)，但二手市場連這樣的補(bǔ)償性高峰也沒有出現(xiàn)，反而因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)的季節(jié)性因素影響而更為低迷。

與去年同期相比，今年8月的二手住宅成交量有所上升，但是在歷年同期的成交中，依然處于低位，甚至只有2016年同期銷量的26%。

二手房價(jià)格指數(shù)已“陰跌”9個(gè)月

“地量”已在影響價(jià)格。從二手房價(jià)格指數(shù)這個(gè)指標(biāo)來看，上海二手房價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。

上海二手房價(jià)價(jià)格指數(shù)走勢圖如下：

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)，2018年7月，上海二手房價(jià)格指數(shù)為3921點(diǎn)，環(huán)比下降0.18%，同比下降1.88%。自2016年3月開始的這輪調(diào)控歷時(shí)兩年多，上海二手房月度價(jià)格指數(shù)持續(xù)高位盤整，自2018年以來進(jìn)入下行通道。隨著成交量的萎縮，上海二手房價(jià)成交價(jià)格如期下跌。

專家說還處于降溫通道

今年1月至8月上海二手住宅月度成交套數(shù)具體情況如下圖：

數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，今年二手房成交分為兩個(gè)節(jié)奏，上半年基于新房新增供應(yīng)偏少，一些急于買房的客戶只能轉(zhuǎn)向二手房市場，3月至6月的二手房成交量相對大一些。但是二季度末上海新房供應(yīng)不斷提速，市場出現(xiàn)“蹺蹺板”效應(yīng)，客戶被新房吸引，逐漸轉(zhuǎn)向新房市場，二手房成交因此進(jìn)一步承壓。與此同時(shí)，二手房的議價(jià)空間開始擴(kuò)大，由3%至5%向10%逼近。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，上海的二手房市場量縮得很小，基本上是從2016年四季度開始就一直處于量能偏低運(yùn)行的狀態(tài)。

今年前8個(gè)月上海二手房市場的成交量同比略有好轉(zhuǎn)，但仍處于偏低的水平。二手房價(jià)格則呈現(xiàn)小幅下跌的態(tài)勢，這其中又分為兩個(gè)階段： 2016年四季度到2017年上半年，上海二手房價(jià)格處于高位盤整狀態(tài)；2017年下半年開始出現(xiàn)小幅下跌，最近跌的態(tài)勢略有擴(kuò)大。

楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前上海二手房市場很明顯處于降溫通道。這其中一方面是由于政策調(diào)控的原因，另一方面是市場內(nèi)部也有調(diào)整的自我需求，過去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場需求透支，需要重新休整。