【導(dǎo)語】房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式,可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費(fèi)情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》【中華人民共和國主席令第5

【導(dǎo) 語】

房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費(fèi)情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》 【中華人民共和國主席令第52號】，易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)特將以上三種方式進(jìn)行比較分析，供當(dāng)事人和法律同行參考。

【關(guān)鍵詞】

稅費(fèi) 房產(chǎn)買賣 房產(chǎn)繼承 房產(chǎn)贈與 契稅法

【要點(diǎn)提示】

Part 1 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費(fèi)及手續(xù)

一、房產(chǎn)買賣

（一）房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)情況（附《個(gè)人買賣住房應(yīng)繳納各項(xiàng)繳稅一覽表》）

二、房產(chǎn)繼承

（一）房產(chǎn)繼承的稅費(fèi)情況

（二）繼承過戶申報(bào)材料

（三）辦理免稅手續(xù)時(shí)所需證明材料

三、房產(chǎn)贈與

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費(fèi)情況

（二）贈與公證與親屬關(guān)系公證

（三）辦理免征增值稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)所需證明材料

Part 2 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較

《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

Part 3 律師提示

Part 4 附最新法律法規(guī)（2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》）

【Part 1 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費(fèi)及手續(xù)】

一、房產(chǎn)買賣

房產(chǎn)買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)出售給他人的法律行為。

（一）房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)情況

私有普通住宅房產(chǎn)交易時(shí)稅費(fèi)需要區(qū)分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿兩年，已滿兩年的房產(chǎn)還要區(qū)分是否滿五年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各有不同。使用買賣方式過戶的房屋成交價(jià)需要遵循房產(chǎn)所在地的政府指導(dǎo)價(jià)，親屬之間為節(jié)省稅費(fèi)可按地區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)交易過戶。房產(chǎn)買賣稅收比較復(fù)雜，為此我們特意制作《個(gè)人買賣住房應(yīng)繳納各項(xiàng)繳稅一覽表》，讓您一目了然。

以上僅僅討論房屋買賣中的繳稅問題，當(dāng)然相關(guān)的還有一些登記費(fèi)、工本費(fèi)、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費(fèi)用。

二、房產(chǎn)繼承

房產(chǎn)繼承是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。

房產(chǎn)繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權(quán)公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

（一）房產(chǎn)繼承的稅費(fèi)情況

1.繳稅

見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

2.公證費(fèi)

北京市繼承權(quán)公證費(fèi)用：（依據(jù) 京發(fā)改[2019]31號文件）

公證處辦理財(cái)產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

①受益額20萬元（含）以下的部分，0.9%；

②20萬元-50萬元（含）的部分，0.7%；

③50萬元-500萬元（含）的部分，0.5%；

④500萬元-1000萬元（含）的部分，0.3%;

⑤1000萬元以上的部分，0.1%。

證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

3.房管局辦理過戶收費(fèi)

登記費(fèi)：住宅 80元/套。

房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。

印花稅：5元/本。

（二）繼承過戶申報(bào)材料

1.登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權(quán)證原件。

4.繼承權(quán)公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

房屋遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

房屋抵押期間或者抵押權(quán)預(yù)告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）應(yīng)當(dāng)?shù)綀?，并提交抵押?quán)人的身份證明、抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書或者預(yù)告登記證明原件。

（三）辦理免征增值稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)所需證明材料

辦理個(gè)人繼承或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)，需要提交以下材料：

《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、

繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件、

房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；

經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件。

三、房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)贈與，指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。從過戶稅費(fèi)的角度考慮，我們將房產(chǎn)的贈與分為兩類：特定親屬之間的贈與和非特定親屬之間的贈予。（注：這里的“特定親屬”的范圍包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。）

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費(fèi)情況

1.繳稅

房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價(jià)的3％；印花稅為房管局評估價(jià)的0.05％。詳見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

２.其他費(fèi)用

一般而言，贈與要繳納公證費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。

還有一項(xiàng)是土地出讓金，則按所受贈物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補(bǔ)交。

（二）贈與公證與親屬關(guān)系公證

自2015年７月１日起，國家稅務(wù)總局進(jìn)一步簡化房產(chǎn)贈與環(huán)節(jié)中的手續(xù)，辦理特定親屬間房產(chǎn)贈與時(shí)無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關(guān)系公證，為市民節(jié)省了不少開支。

（三）辦理免稅手續(xù)時(shí)所需證明材料

辦理個(gè)人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)，需要提交以下材料：

《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件）、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。

屬于下面兩種情形的，還應(yīng)當(dāng)分別提交相應(yīng)證明材料：

1.親屬之間無償贈與的，應(yīng)當(dāng)提交：

①無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件；

②無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。

2.無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。

注： 已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價(jià)或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

【Part 2 房產(chǎn)的繼承、贈與、買賣三種方式繳稅比較】

附表說明。注意，下表僅僅討論繳稅的問題，當(dāng)然相關(guān)的還有一些公證費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)、土地出讓金等這些也會是會涉及到的費(fèi)用。

注1，上表中“特定親屬”的范圍為：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；此外，無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，同樣暫免征收增值稅和個(gè)人所得稅。　

注2，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更，免征契稅。包括：1房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，2房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，3房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額?！　?/p>

注3：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。（《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》 （財(cái)稅[2009]78號）第三條。

舉例說明：現(xiàn)值500萬原值100萬、90平以上普宅，70年產(chǎn)權(quán)，自用5年以上家庭唯一住房，從繳稅的角度考慮，分別計(jì)算：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與這三種方式各需要交納什么費(fèi)用？總計(jì)是多少？

回答：房產(chǎn)買賣：增值稅0+個(gè)稅0+契稅7.5萬=7.5萬房產(chǎn)繼承：增值稅0+個(gè)稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶）：增值稅0+個(gè)稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶以外的特定親屬）：增值稅0+個(gè)稅0+契稅15萬=15萬房產(chǎn)贈與（非特定親屬）：增值稅0+個(gè)稅約為100萬+契稅15萬=115萬

結(jié)論：繼承(0萬)=夫妻之間的贈與（0）<普通商品住宅二手房的買賣繳稅額（7.5萬）＜配偶以外特定親屬之間的贈與繳稅額（15萬）＜非特定親屬之間的贈與繳稅額（115萬）

【Part3 律師提示】

房屋過戶的三種方式差異較大，在特定情況下，單就稅費(fèi)成本而言可以有最優(yōu)選擇。但值得注意的是，根據(jù)《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，需繳納20%個(gè)人所得稅。過戶房產(chǎn)使用贈與方式還是交易過戶方式劃算，要看對房屋后續(xù)的打算。若考慮通過贈予方式來改變房屋產(chǎn)權(quán)，需要將后續(xù)房屋處置成本考慮進(jìn)去。

另外，依據(jù)2016年2月17日財(cái)政部發(fā)布的《財(cái)政部關(guān)于調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的通知》，個(gè)人購買家庭唯一住房且面積在90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此處契稅優(yōu)惠不再區(qū)分“普通住宅”與“非普通住宅”。

【Part4 附最新法律法規(guī)】

《中華人民共和國契稅法》

發(fā)布部門 ：全國人大常委會

發(fā)文字號 ：中華人民共和國主席令第52號

發(fā)布日期 ：2020-08-11

實(shí)施日期 ：2021-09-01

時(shí)效性 ：現(xiàn)行有效

效力級別 ：法律

第一條　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅?！　?/p>

第二條　本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：　　

（一）土地使用權(quán)出讓；　　

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；　　

（三）房屋買賣、贈與、互換。　　

前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移?！　?/p>

以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅?！　?/p>

第三條　契稅稅率為百分之三至百分之五?！　?/p>

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案?！　?/p>

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率?！　?/p>

第四條　契稅的計(jì)稅依據(jù)：　　

（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款；　　

（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；　　

（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格依法核定的價(jià)格?！　?/p>

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。　　

第五條　契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。　　

第六條　有下列情形之一的，免征契稅：　　

（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；　　

（二）非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；　　

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；　　

（四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；　　

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；　　

（六）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬?！　?/p>

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會備案?！　?/p>

第七條　省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：　　

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；　　

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬?！　?/p>

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案?！　?/p>

第八條　納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。　　

第九條　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日?！　?/p>

第十條　納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅?！　?/p>

第十一條　納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！　?/p>

第十二條　在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。　　

第十三條　稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機(jī)制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)契稅征收管理?！　?/p>

稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供?！　?/p>

第十四條　契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。　　

第十五條　納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責(zé)任。　　

第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時(shí)廢止。

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裁判要旨：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費(fèi)情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合財(cái)政部最新出臺的調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅的最新通知 財(cái)稅【2016】23號，易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)特將以上三種方式進(jìn)行比較分析，供當(dāng)事人和法律同行參考。

2.二手房買賣過戶合同申報(bào)交易價(jià)格過低，因稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳而增加的稅費(fèi)及相應(yīng)的滯納金、罰金，應(yīng)由誰承擔(dān)？

裁判要旨：買、賣雙方當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)價(jià)格核算并追繳相應(yīng)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商一致，當(dāng)事人在合同中約定的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)只是針對虛構(gòu)價(jià)格的合意，因此增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

3.二手房需繳納哪些稅費(fèi)？法律規(guī)定應(yīng)如何/由誰來繳納？不足以證明中介“明知”而故意隱瞞買房系購買二套房增多的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由賣方承擔(dān)？！

裁判要旨：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服務(wù)，促成了買賣雙方訂立房屋買賣合同并已實(shí)際履行，中介公司的主要義務(wù)已經(jīng)完成。購買首套房和購買二套房在稅費(fèi)承擔(dān)等方面有所不同，房屋交易中的雙方都應(yīng)盡必要的注意義務(wù)。買賣合同明確約定由出賣人承擔(dān)房屋交易的稅費(fèi)、買受人不額外支付其他任何費(fèi)用，出賣人理應(yīng)清楚其應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)的金額。

4.買方誤解并拒交稅費(fèi)，自行成交價(jià)值千萬的房屋買賣合同背判解除

裁判要旨：買賣雙方在簽訂房屋買賣合同過程中，如果直接將示范合同文本作為商品房買賣合同簽約使用文本樣式，那么雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，即涉及選擇內(nèi)容，應(yīng)按該條的說明以√方式選定，不應(yīng)有空項(xiàng)；涉及實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

5.繼承取得的房屋再出售稅費(fèi)如何計(jì)算，中介促成簽約但算錯(cuò)稅費(fèi)還能否主張居間服務(wù)費(fèi)？（上）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時(shí)應(yīng)根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計(jì)算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買受人通過其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價(jià)。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯(cuò)，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請求法院不支持。

6.繼承取得的房屋再出售稅費(fèi)如何計(jì)算，中介促成簽約但算錯(cuò)稅費(fèi)還能否主張居間服務(wù)費(fèi)？（下）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時(shí)應(yīng)根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計(jì)算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買受人通過其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價(jià)。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯(cuò)，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請求法院不支持。

7.出賣方不能提供原值發(fā)票致交易糾紛、賠償65萬，同時(shí)承擔(dān)了增加的16萬稅費(fèi)，中介方有責(zé)任、要賠償么？

裁判要旨：中介機(jī)構(gòu)工作人員稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤致出賣方稅費(fèi)增加16萬元，且出賣方因此拒絕履行房屋買賣合同被訴違約、承擔(dān)了65萬元違約金，出賣方能否請求中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)損失？本案例法院審查后認(rèn)為，買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定稅費(fèi)約27萬元是中介機(jī)構(gòu)根據(jù)出賣方提供的上手價(jià)計(jì)算出來的，后因?yàn)槌鲑u人不能提供上手發(fā)票導(dǎo)致稅費(fèi)巨額增加，系出賣人自身的原因，與中介方無關(guān)。