隨著通脹的加深，目前房地產(chǎn)行業(yè)的建安成本一直在不斷上漲，比如沙子，十年前一車一兩百元，現(xiàn)在一車七八百元，有時(shí)還拿不到貨；再比如人工，十年前一個(gè)泥瓦工師傅250元/天，普工100元/天，現(xiàn)在泥瓦工基本不低于500元/天，而普工普遍也在200元

隨著通脹的加深，目前房地產(chǎn)行業(yè)的建安成本一直在不斷上漲，比如沙子，十年前一車一兩百元，現(xiàn)在一車七八百元，有時(shí)還拿不到貨；再比如人工，十年前一個(gè)泥瓦工師傅250元/天，普工100元/天，現(xiàn)在泥瓦工基本不低于500元/天，而普工普遍也在200元/天；其他的鋼筋、水泥等等價(jià)格同樣也在上漲，如果單看建安成本，房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有下降的空間。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成

目前市面上的商品房房?jī)r(jià)構(gòu)成主要包括五個(gè)方面：地價(jià)（樓面價(jià)）、建安成本、稅費(fèi)、營(yíng)運(yùn)成本（比如貸款的財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷人員的薪酬收入、提成等）以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

建安成本對(duì)于房?jī)r(jià)的影響大小取決于當(dāng)?shù)氐恼w房?jī)r(jià)水平，一般而言，建安成本的按照材料以及不同城市的人工區(qū)分，目前普遍在1000元-3000元/平方之間（高層建筑成本會(huì)比我們自建房的成本高），我們?nèi)≈虚g值2000元/平，在一個(gè)房?jī)r(jià)1萬(wàn)元左右的城市里，建安成本可以占比達(dá)到20%左右；但是在一個(gè)房?jī)r(jià)四五萬(wàn)的城市里，建安成本的占比可能就5%。不論是20%還是5%，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的整體影響并不算太大，所以說(shuō)沙子、人工、水泥及鋼筋等價(jià)格的上漲有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)也有提升，但是這個(gè)提升的幅度一般都很小，甚至可以忽略不計(jì)。

影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素

對(duì)于房?jī)r(jià)影響最為關(guān)鍵性的因?yàn)闊o(wú)疑是地價(jià)（也就是樓面價(jià)），樓面價(jià)往往占據(jù)房?jī)r(jià)的40%-50%，部分城市甚至達(dá)到70%以上，我們以廈門(mén)為例，2019年廈門(mén)島外的土拍樓面價(jià)格從18000-35000元之間，均價(jià)大概在25000元左右/平方米。

PS：樓面價(jià)是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格。計(jì)算方法：出讓土地價(jià)格除以該土地允許的最大建筑面積。比如A地塊出讓價(jià)為10個(gè)億，最高的可建面積12萬(wàn)平方米，那么樓面價(jià)就是：10億元/12萬(wàn)平方米=8333.33元/平方米。

2019年土拍的土地，一般都在2020年-2021年入市，目前廈門(mén)島外（不包含湖里區(qū)及思明區(qū)），房?jī)r(jià)均在在32000元左右，則樓面價(jià)占據(jù)了房?jī)r(jià)75%以上，可見(jiàn)樓面價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響才是最大的（當(dāng)然廈門(mén)這些熱門(mén)城市比較特殊，如果是一般的城市，大部分樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的40%-50%左右）。

所以說(shuō)，地價(jià)不下降的話，其實(shí)房?jī)r(jià)要下降也很難，因?yàn)槎愘M(fèi)及營(yíng)運(yùn)成本基本不會(huì)變，沒(méi)有多大的操作空間，而建安成本又整體是處于上升的趨勢(shì)的，這種情況下，要房?jī)r(jià)下降，只能是壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，但讓開(kāi)發(fā)商砍自己的利潤(rùn)給民眾讓利，基本不可能，這就是房?jī)r(jià)一直難以下降的原因！

為什么有人認(rèn)為會(huì)下降？

通過(guò)上述分析，我們知道，目前的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有多少下降空間，但依然有人堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，這里面主要基于市場(chǎng)需求的判斷，具體而言有兩個(gè)方面因素：（1）雖然我國(guó)已全面放開(kāi)三胎政策，但是大部分人員并沒(méi)有選擇真的三胎，甚至是二胎都沒(méi)有（養(yǎng)孩成本太高，不敢生），所以往后我國(guó)的剛需一族只會(huì)越來(lái)越??；（2）最近幾年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較低迷，很多人的收入不增反降，拼多多興起，就是一個(gè)佐證。收入減少，資金不足，市場(chǎng)需求進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)必然下跌。

上述分析分析其實(shí)是沒(méi)錯(cuò)的，畢竟供需決定了市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，如果后續(xù)市面上真的出現(xiàn)這種情況，那么房?jī)r(jià)必然下跌，開(kāi)發(fā)商就可能會(huì)出現(xiàn)虧損的局面。但開(kāi)發(fā)商不傻，即使是虧損也是短暫的，甚至都不會(huì)虧損，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商都有專門(mén)的調(diào)研機(jī)構(gòu)在研究整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的，在市場(chǎng)需求不斷萎縮的情況下，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸減少拿地，以控制市面上的供房量，維持價(jià)格，保證盈利。

而隨著開(kāi)發(fā)商拿地減少，土拍激烈程度下降，地價(jià)就會(huì)出現(xiàn)下降，在拿地成本下降的情況下，開(kāi)發(fā)商就有可能下降銷售，這時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)下降，這就是為什么有人在建安成本不斷上漲的情況下，依然堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降的原因（當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也可能聯(lián)合起來(lái)，繼續(xù)維持在一個(gè)高價(jià)，以獲得更多的利潤(rùn)）。

總結(jié)

整體上而言，無(wú)論是沙子、人工還是鋼筋水泥，即使它們都漲價(jià)了，以后的房子并不一定就會(huì)跟著越來(lái)越貴，因?yàn)檫@部分占房?jī)r(jià)的比重并不算高，房?jī)r(jià)下跌上漲的關(guān)鍵性因素還是在于地價(jià)，只有地價(jià)降了，房?jī)r(jià)才有較大的概率下跌。