大家好這里是老梁說二手房。經(jīng)過半年的時(shí)間，二手房價(jià)格總算是下降了。今年上半年，全國房地產(chǎn)市場量價(jià)實(shí)現(xiàn)快速增長，重點(diǎn)城市熱度高，樓市調(diào)控壓力加大。調(diào)控政策頻發(fā)自從七月份開始，政府多次聲明，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。7月22號國務(wù)院發(fā)布聲明要堅(jiān)持

大家好這里是老梁說二手房。

經(jīng)過半年的時(shí)間，二手房價(jià)格總算是下降了。今年上半年，全國房地產(chǎn)市場量價(jià)實(shí)現(xiàn)快速增長，重點(diǎn)城市熱度高，樓市調(diào)控壓力加大。

調(diào)控政策頻發(fā)

自從七月份開始，政府多次聲明，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。

7月22號國務(wù)院發(fā)布聲明要堅(jiān)持“房無投機(jī)”的定位，全面實(shí)施穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)、預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家發(fā)展和改革委員會等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，第一次在一份通知中覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)鏈的控制，形成了閉環(huán)的監(jiān)管方式，并且要在3年左右實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序的明顯改善。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對銀川、徐州、金華、泉州、惠州五個(gè)城市進(jìn)行了約談，并將五個(gè)城市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

各地政府也是積極響應(yīng)，7月，上海、南京、杭州、東莞、武漢等地進(jìn)一步完善了調(diào)控措施，涵蓋限購限售、住房信貸控制、住房價(jià)格管理、市場秩序規(guī)范等方面。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已達(dá)352次。

今年7月，從中央到部委再到地方，密集調(diào)控政策高達(dá)66次，創(chuàng)下今年單月最高紀(jì)錄。

近期武漢二手房的發(fā)展更是難上加難，因?yàn)椋邔硬蛔尣鹆耍悄愕姆孔邮沁`法建筑，或者被專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)確定是危房，并且沒有任何修繕價(jià)值，否則是不可能輕易的拆遷了。

8月10日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，公開向社會各界征求意見。住建部明確提出，“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”。

老梁簡單地給大家講一下當(dāng)前的樓市：

持續(xù)高壓

這一次的樓市調(diào)控是從2020年下半年開始的，多地出臺樓市政策打壓樓市，但是依舊壓不住房價(jià)上漲的趨勢。

尤其是消費(fèi)貸、經(jīng)營貸這些貸款都被不斷的放進(jìn)樓市，就因?yàn)檫@樣房價(jià)怎么可能不漲。

有人就把這次的房價(jià)上漲和2016年聯(lián)系了起來，畢竟這兩次的都因?yàn)檫@些貸款流入市場，和后期的調(diào)控手段和2016年的可以說是一模一樣了，都是提高購房門檻，從而延緩大眾進(jìn)入樓市的步伐。

樓市的調(diào)控政策不斷的推出，但很多都是有苗頭的，比如8月10日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中提到的“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”，跟之前大力推行的舊城改造，其實(shí)是一樣的。

不管大眾對“舊改”的意見怎么樣，但是“舊改”依舊在實(shí)施，拆遷也逐漸成為一段歷史。

不提倡拆遷的原因

第一是拆不起了，拆遷的成本越來越高了；

第二是不想拆了，拆遷會把房價(jià)越抬越高。

住建部這次發(fā)布的政策，算是把這個(gè)態(tài)度直接點(diǎn)明了，給老破小下了一道“限拆令”，能不拆的房子，以后都別拆了。就算是一定要拆，老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或小區(qū)內(nèi)拆除建筑面積，也不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

從這次的政策中表明除非是違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應(yīng)以保留修繕加固為主，改善設(shè)施設(shè)備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對擬拆除的建筑，應(yīng)加強(qiáng)評估論證，公開征求意見，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定并履行報(bào)批程序。

也就是說你家的房子除非是違法建筑，否則是不能拆的。就算是危房也得先找專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定并確定無修繕保留價(jià)值，才能拆除。

就沖這城中心的那些老破小，基本是跟拆遷無緣了。

影響：

通過這次的政策，基本可以確定一件事情，那就是樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向了。

首先是地方政府方面，以后做老城區(qū)的土地立項(xiàng)，估計(jì)是沒那么容易了，除了以前就立項(xiàng)規(guī)劃好的地塊，后續(xù)放出來的地塊，位置偏僻是大概率的了。城市重心會逐步向郊區(qū)、新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來或許會帶動郊區(qū)、新區(qū)的升值。

對開發(fā)商來說，打擊力度也不算小，因?yàn)楫?dāng)前三四線城市的市場已經(jīng)趨于飽和了，一眾開發(fā)商都在往一二線城市回游。

現(xiàn)在，老城區(qū)不讓大拆大建，郊區(qū)、新區(qū)的設(shè)施跟不上，短時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)去化困難的問題，對開發(fā)商的操盤能力是個(gè)考驗(yàn)。

最后是市場，現(xiàn)在不讓大拆大建了，也就意味著，老城區(qū)的格局基本已經(jīng)固定，次新房在變老，老破小在貶值。

對這些區(qū)域的房東來說，其實(shí)不算是個(gè)好消息，因?yàn)榉课莺笃诘木S護(hù)成本勢必增加，同時(shí)，房齡太老，也會導(dǎo)致房價(jià)的貶值。

即使是一線城市的房產(chǎn)，也會受到?jīng)_擊，反正北京的例子已經(jīng)向我們證明了，沒有學(xué)區(qū)的老破小，是會貶值的。

而在今年，高層出臺了一系列措施針對學(xué)區(qū)房，旨在解綁房屋、學(xué)區(qū)之間的聯(lián)系，越來越多的老破小正在喪失自身的優(yōu)勢。

對于購房者來說，風(fēng)向調(diào)頭，格局已定，樓市未來的走向更加明晰，對于他們來說，購房變成了一道選擇題，是選擇市區(qū)的二手房，還是選擇郊區(qū)的新房，都是購房者在未來需要考慮的問題。

限拆令的出現(xiàn)，也在一定程度上盤活了二手房市場，因?yàn)橐院笕胧械男路?，大概率都在郊區(qū)、新區(qū)了。想要住市區(qū)，就只能選擇二手房；

要想住新房，就只能去郊區(qū)買房了。在一定程度上，也能扭轉(zhuǎn)購房者的思維模式，

同時(shí)，由于市區(qū)內(nèi)的格局已定，二手房升值空間相對壓縮，也能起到平抑房價(jià)的作用。

這也算是強(qiáng)行給樓市掉了個(gè)頭，從原本的“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”，開始做存量房市場了。

總結(jié)：

在房價(jià)上漲的過程中，拆遷的作用不容小覷。

尤其是2016年那一波，在舊改模式的加持下，大量貸款流入樓市，助推房價(jià)上漲，從而走上了房價(jià)普漲的道路。

在拆遷模式下，房價(jià)上漲，畢竟大拆大建之下，必有貸款流入。這樣循環(huán)，就算房企的利潤被攤得再薄，房價(jià)還是會上漲的。

現(xiàn)在的限拆令，相當(dāng)于是釜底抽薪，把房價(jià)上漲的動力給抽掉了。所以，業(yè)界對限拆令的定義是有效整合各種資源，盤活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)城市活力。盤活存量資產(chǎn)，這話說得太“官方”了，真落到實(shí)處，其實(shí)就是讓你在郊區(qū)新房、市區(qū)二手房之間做個(gè)二選一。至于怎么選，全看你的了！

關(guān)注老梁，老梁帶你上火車。