我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號，加入知識星球"武漢房姐"進行提問，

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提問：房姐好！我是武漢本地人，56歲，在武昌有自住房，沒有兒孫的壓力，我們夫妻計劃找個氣候溫暖的縣城買個小別墅安度晚年，預(yù)計200w，目前考慮福建漳州的長泰縣天成山一帶，不知是否合適？請指點

回答：你好，老人最需要的，美?景和空氣自然是好的，但這個不?是必需?品，老人要的是健康的醫(yī)療環(huán)?境！是三?甲醫(yī)?院，是隨時隨地養(yǎng)病看?病的續(xù)?命！這些恰恰是旅?游勝地稀?缺的。 事實?上在美國，有?錢富?人，都是住在大城市的近郊養(yǎng)老院，里?面有頂尖的醫(yī)生，不?遠處有非?常棒的醫(yī)院。而中國的醫(yī)療資源都在一線城市和省會，海南、云南和惠州都沒?有，漳州和長泰也沒有。 目前來看，三亞和昆明是相對適中的選擇，比三四線城市稍微強點。

提問：親愛的房姐，新人首問，前兩個問題一直沒有解答，這次一定要回答，很急。武漢現(xiàn)有三套房，一套自住119平蘭亭盛薈二期貸款60，南國明珠三期90平，想用來做學(xué)區(qū)房小孩上學(xué)，貸款35，十里新城87平全款。問題一，是否可以將十里新城房子賣了置換更好的地段，還是做抵押再買？問題二，如果置換的話，哪里比較合適？問題三，我是離婚買還是用老人票買，接力貸好操作么？問題四，老人在蔡甸有一套200平的頂樓復(fù)式，知音人家小區(qū)，無貸款，這個房子如何處理好，也想賣了在市區(qū)再買一套。房姐對我目前的資產(chǎn)配置有什么更好建議？

回答：你好，感謝付費！ 思路正確，你們在漢陽的倉位太重，但是這幾套房，除了知音人家需要盡早出手裂變，另外幾套都還有升值潛力，建議繼續(xù)持有。 十里新城抵押融資，入手關(guān)山大道 光谷東 白沙洲這些板塊。 先把老人票用完，再考慮離婚。

提問：有三個問題：第一：網(wǎng)絡(luò)關(guān)于深圳擴容的事，說有三套方案。 方案一：把整個東莞直接劃給深圳。 方案二：把整個惠州劃給深圳。 方案三：東莞和惠州各劃一部分給深圳。 今年8月深圳40年大慶，擴容政策極有可能出臺，上述這些觀點房姐怎么看？ 第二：中介1萬多的中介費落戶深圳從投資角度有什么現(xiàn)實意義？ 第三：烏魯木齊戶籍，子彈100，擬選北京、廣州老破小能否給出建議？謝謝！準備給7歲的孩子準備以后的房子，現(xiàn)在考慮是不是太早了？謝謝！

回答：十年前就在傳，十年后繼續(xù)傳，為什么會傳？惠州和鳳崗中介要賣房子。 如果可以擴容惠州臨深何必深汕合作區(qū) 深圳其實還有很多地，除了拆遷舊改之外，30年前就開始填海造路。 你現(xiàn)在知道的： 后海和深圳灣片區(qū)，前海居住區(qū)和前海自貿(mào)區(qū)，寶中、碧海和機場片區(qū)等等都是填海填出來的。這些填出來的凈土都是高價區(qū)，也是為什么深圳一路向西發(fā)展的主要原因。 未來深圳向外擴容，除了“飛地”合作區(qū)這種形式，其他擴容概率很小。 你符合深圳落戶要求，可以自己操作啊，1萬多也太貴了... 深圳戶口比烏魯木齊戶口是強多了，想想現(xiàn)在的北京和上海戶口多難搞就知道一線城市戶口意義多大了。 子彈100，買北京吧，畢竟是首都，現(xiàn)在還能入手上車盤。 八里莊、甘露園，石佛營、十里堡，酒仙橋高家園，勁松十里河是首選。 買房要趁早。

提問：新人首問，房姐你好！我是湖北武漢人，情況是現(xiàn)有房：1.去年全款買入恒大御景127平，合同已簽還未下來，為此和老公辦理了離婚2.老公名下一套80平的育才小學(xué)學(xué)區(qū)房，目前兩個孩子上學(xué)要用學(xué)位，現(xiàn)在住3.漢口北一套65平，價值70萬，目前每月可出租1500。另外一元路同興里老公房一套三十幾平，這兩套房都在老人名下。問題：1.一元路老公房評為歷史建筑一直未拆遷，是買斷后賣掉還是直接賣？或者繼續(xù)持有買斷后裝修出租？2.資金有限二十幾萬，老公月入四五千我目前未能上班因為要照顧兩個孩子，現(xiàn)在是想買沈陽還款能力差但又不想壓力大。老公用過公積金在沈陽買二手算二套嗎用我名字怕貸款下不來。還請房租指點迷津，萬分感謝

回答：你好，老公房既然沒有拆遷預(yù)期，升值潛力會很弱，流動性和金融屬性都極差，建議賣掉，買斷后才能正常交易。 沈陽暫時不支持外地公積金貸款，商貸流水不夠可以“包裝”，可以考慮入手1-2套二手房，租金抵大部分月供

提問：房姐你好，本人目前有3套房產(chǎn)，分別是漢陽世茂錦繡長江5期、萬科漢口傳奇、中城悅城，這三套房產(chǎn)今后發(fā)展?jié)摿Ψ謩e都怎么樣呢？下步打算賣掉中城悅城，想在二七那邊再買一套，請問武漢天地二手房和萬科御璽濱江新房該如何選擇，主要是自住，孩子1歲多了，也要考慮學(xué)區(qū)房。很糾結(jié)，不知道該怎么選。

回答：你好，錦繡長江5期、萬科漢口傳奇，一個是江景，一個是學(xué)區(qū)，保值能力強，未來可以跑贏大盤。 中城悅城可以出手，二七考慮學(xué)區(qū) 自住和圈層，建議入手武漢天地。 武漢豪宅一哥，正所謂有錢人的共識也是共識 萬科學(xué)校暫時還不能確定

提問：尊敬的房姐：您好！非常期待您的回復(fù)！廣州天河區(qū)珠江新城的嘉裕公館120平三房，因為南向的都是大戶型，小戶型很少放賣，中?；ǔ菫车姆孔有粜秃苌?，大戶型買不起…現(xiàn)想請教您嘉裕公館北向三品房1200萬現(xiàn)在可以入手嗎?還有上漲空間嗎？

回答：朝北戶型的自住稍微差了點，價格控制在1100左右比較合適。 除此之外總價1000+，珠江新城3房可選的還不少，比如 1、西區(qū)：保利香檳、碧海灣、保利108公館 2、中區(qū)：中?；ǔ菫场⒓卧９^ 3、東區(qū)：粵海麗江花園、海濱花園、力迅上筑 珠江新城核心區(qū)畢竟還是目前廣州最好的地方，未來的上限肯定是不止10萬的。 但是起價已經(jīng)很高了。所以后市恐怕空間不大，恐將跑輸大盤。但是保值問題不大。 自住可以根據(jù)自己喜好考慮，投資不是好的標的。

提問：新人首問，感謝房姐指點

回答：1.羅湖板塊整體跑輸大盤，博拆遷這個思路也是很專業(yè)的路線了，深圳自從有房地產(chǎn)以來，真正舊改成功的“住宅小區(qū)”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。房產(chǎn)投資需要至少短期的確定性，博舊改的機會成本太高。 2.寶樹臺這類公寓升值潛力不看好，公寓和商業(yè)的積分要求太高。 3.子彈200，深圳淘筍板塊： 南山：前海 科技園 南山中心區(qū) 西麗 寶安：碧海 西鄉(xiāng) 沙井 福田：僑鄉(xiāng) 福田中心區(qū) 龍華：深圳北站 上塘 比如富通城，幸?，B灣，匯一城，棲游家園，金地上塘道等。

提問：新人首問：房姐你好，相見恨晚…我在武昌中南路口附近老破90平自住，子彈30，想板一板，老破能不能做對敲，房子父母名字. 能不能給些具體的意見，實在是想離開這個住了幾十年的地方！

回答：武漢的老小區(qū)除了等拆遷和舊改，基本沒有出路，漲幅會一直跑輸。 對敲也要看房齡，25年以上的房子，很難抵押和按揭。 如果能接受投住分離，最好的辦法，出手老破小，加上手里的子彈入手2套三環(huán)內(nèi)的低價潛力盤，中南路繼續(xù)租房住。 實在不想出手，嘗試房子做抵押融資，用你的房票再入手一套潛力盤。

提問：智慧的房姐，在我和老公沒有房票，老人必須全額買房的基礎(chǔ)上。如果我們找不到合適的代持人破限購，老公也不愿意離婚破限購，請問還有什么辦法能破限購再購入一套限購房嗎？

回答：你們名下有全款房嗎？如果有全款房，已婚狀態(tài)下可以操作2改1，也可以抹房查。 另外把房子過戶給老人，騰出你們的房票買也可以 最后就是代持了

提問：【新人首問】睿智的房姐：我和家人生活在東莞，目前在東莞市企石鎮(zhèn)全款一套99方的房子。我工作和小孩上學(xué)都在松山湖（妻子在企石鎮(zhèn)工作，目前我家的生活重心還是在企石），所以我們平時一般在松山湖租住人才房，周末回家居住。今年東莞房價一路飆升，最近一月南城區(qū)和松山湖（包括周邊緊鄰幾鎮(zhèn)）更是出現(xiàn)瘋漲，真松山湖的二手房單價已全面超過4萬/方（松山湖已沒有新樓盤）?，F(xiàn)手上有子彈110多（我和妻子每年穩(wěn)定收入約35多，其它收入約30-50），打算再入手一套，想請教房姐：我應(yīng)該先解決剛需在企石另外的樓盤華潤公元九里購置一套125方的（單價約1.8萬/方），再賣掉現(xiàn)在住這套然后去松山湖周邊鎮(zhèn)尋找洼地再入手一套？還是應(yīng)該先在松山湖周邊鎮(zhèn)先上車一套投資（松山湖里面的樓價已經(jīng)太高了），再去改善生活？急盼指點，謝謝??！ 原打算今周日就要去簽約了的，但又怕錯過這波行情（企石鎮(zhèn)的房價一直走平）

回答：你好，東莞樓市現(xiàn)狀： 鳳崗，塘廈，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳這個大佬的溢出就足夠了。 長安有自己的內(nèi)在實力，會一路停不下來。 虎門借助交通優(yōu)勢也不會太差。 松山湖東莞的經(jīng)濟亮點，只會更好。 南城不用說了，當前的金融，貿(mào)易，產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)東莞做的最出色，加上中心區(qū)核心區(qū)，不用擔(dān)心未來。 東城有商貿(mào)，有工業(yè)，也是中心區(qū)，也不用擔(dān)心。 令人擔(dān)憂的就是 ： 石碣，厚街，曾經(jīng)的輝煌，現(xiàn)在卻一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩這些中低收入者和相鄰廣州的窮親戚增城相互看不上眼。 橋頭，企石和謝崗，看著比自己還窮的惠州只能仰天長嘆。 企石房產(chǎn)可以考慮出手，換到松山湖。 松山湖三年破6的概率很大，但去年已大漲過，今年是盤整年。 松山湖確實有各項指標支持它繼續(xù)上漲，我一直很看好。 但有一點必須牢記，松山湖再好，也是東莞的松山湖，對標的是東莞房價，會被周邊寮步、大朗鎮(zhèn)的房價拉低，樹不會長到天上去。 松山湖的房子該怎么買? 松山湖開發(fā)強度很低，真正的松湖片區(qū)內(nèi)樓盤很少，分為東西南北四個區(qū)域： 1、松湖西區(qū)，代表樓盤是錦繡山河一到五期。 錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質(zhì)高，區(qū)位優(yōu)，大戶型為主，成交活躍。 2、松湖北區(qū) 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心。 3、松湖東區(qū) 代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居。 4、松湖南區(qū) 南區(qū)是華為的總部基地，可售房源極少，區(qū)域內(nèi)位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內(nèi)部員工購買，售價很低。 華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數(shù)量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。 悅園的品質(zhì)和環(huán)境不錯，緊臨松山湖。 總結(jié)： 1、東莞缺少價值高地，這個高地一旦出現(xiàn)，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機會，不過要注意回避溢價盤，淘筍； 3、東莞二手房不限購； 4、鑒于東莞的經(jīng)濟體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。 5、松山湖片區(qū)，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認真挑選。 6、選籌不要超出上述范疇。 松山湖周邊輻射板塊也可以多淘淘筍。 如果純自住可以買華潤公元九里，投資角度，其實租房住比較好，把子彈都投資到回報率更大的板塊。

提問：聰明睿智的房姐，我又來提問了： 1：純投資，光谷東北辰當代優(yōu)+頂樓95.24平米三房毛胚，單價15500元/平米，契稅、中介和其他費用一起約16300元/平米，算筍盤嗎，投資入手合不合適？急，請房姐解答！ 2、北大資源山水年華111.5平三房，業(yè)主粗裝出租，中高層，單價16600元/平米（不含契稅，中介其他費用），適合投資不？ 這兩套房有投資價值嗎？純投資計劃持有五年以上，光谷東選哪里更有升值空間？

回答：你好，感謝大額付費！ 北辰頂樓折價10%左右，這2套房對比，優(yōu)先北大資源山水年華。 長遠看光谷東核心區(qū)和北大資源的價格差距不會很大，北大資源屬于產(chǎn)業(yè)園附近比較稀缺的住宅產(chǎn)品。租金收益也會比較高。

提問：【新人首問】房姐你好！本人坐標上海，未婚，當下想換房，但我的情況屬于二套，需要7成首付，目前首付尚有1～2成缺口。家中父母有全款房(我名不在產(chǎn)證上)可供去銀行辦理抵押貸款補足此缺口，我的想法是父母去辦理抵押貸款，由我來還款，但顧慮有二:1. 小戶型45平(看您干貨里有提到“超小戶型銀行可能不辦理抵押貸款”);2. 父母均已退休，涉及銀行審核貸款人年齡和還款能力資質(zhì)，恐貸款被拒。想咨詢房姐我的情況該如何破解，已達成我的換房心愿，期待房姐回復(fù)，非常感謝！

回答：你好，上海全款抵押的方式可以操作成首付3成，找個墊資公司配合全款買入，過戶后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當于首付3成 一線城市都不建議用二套房票買，首付太高，資金利用率低 你的情況完全可以重新選籌，別買小戶型

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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