昨天線下的咨詢老師在幫客戶匹配房源時(shí)，突然發(fā)出感慨：“明年唐鎮(zhèn)的二手房可要不好賣了呀。”客服安琪也和我分享：“最近的新客戶都是以看新房為主，還有很多以前想要置換的客戶都因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而暫緩了計(jì)劃?！边@是因?yàn)樵诿髂甑氖袌?chǎng)里，部分熱門板塊的新房

昨天線下的咨詢老師在幫客戶匹配房源時(shí)，突然發(fā)出感慨：“明年唐鎮(zhèn)的二手房可要不好賣了呀?！?/strong>

客服安琪也和我分享：

“最近的新客戶都是以看新房為主，還有很多以前想要置換的客戶都因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而暫緩了計(jì)劃?！?/strong>

這是因?yàn)樵诿髂甑氖袌?chǎng)里，部分熱門板塊的新房供應(yīng)量顯著增多，導(dǎo)致二手房客戶被分流不少。

一個(gè)板塊的潛在客戶就這么多。

同一時(shí)間段內(nèi)，新房動(dòng)輒供應(yīng)幾百上千套，而單個(gè)二手房小區(qū)的房源才十幾二十套，交易自然會(huì)受到影響。

尤其是以下幾個(gè)板塊的二手房東，更應(yīng)注意出手的時(shí)機(jī)。

今年你捂在懷里還被人天天惦記的房子，明年或許就沒有那么吃香了。

01

眾所周知，過去幾個(gè)月是二手房房東占據(jù)主導(dǎo)地位的賣方市場(chǎng)。

房源稀缺、漲價(jià)頻繁，房東們紛紛捂盤惜售，生怕賣得便宜。

可隨著春節(jié)的來臨，二手市場(chǎng)的交易熱度在肉眼可見的降低。

一方面是大家在忙碌了一年之后，都想要放松下心情準(zhǔn)備過年，很多掛牌的房源已經(jīng)拒絕帶看了；

不僅房東側(cè)不支持看房，就連很多中介都已經(jīng)回家過年了。

另一方面是新政頻出，對(duì)二手特別是改善市場(chǎng)影響頗大。

加上明年又將有一波新房的集中供應(yīng)，買賣雙方都開始互相觀望起來。

尤其是很多無房戶們，受到“新房搖號(hào)偏向剛需無房者”的政策影響，紛紛決定專心等待搖新房。

有客戶就曾說過：“既然我有了無房戶優(yōu)先的名額，不用多浪費(fèi)?！?/strong>

而且很多斷供已久的熱門板塊在明年進(jìn)入集中補(bǔ)貨期，這對(duì)二手房市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一定的制約影響。

包括但不限于唐鎮(zhèn)、金橋、東外灘、周浦等地。

對(duì)這些板塊的二手房房東來說，是時(shí)候該考慮該如何處置手里的房源了。

或許，二手房瘋狂捂盤、漲價(jià)的時(shí)代就要過去了。

02

唐鎮(zhèn)板塊就是其中之一。

加上王港的兩幅地塊，唐鎮(zhèn)今年一共會(huì)有8幅地塊4000余套房源供出，足以讓600到900萬預(yù)算的浦東客戶解渴不少。

要知道，遠(yuǎn)離地鐵的大名城、仁恒、浦發(fā)三兄弟今年的掛牌價(jià)已經(jīng)紛紛突破10W大關(guān)，真實(shí)成交價(jià)也站穩(wěn)了7W+。

普通的剛需客群，著實(shí)買不動(dòng)荒涼又激進(jìn)的唐鎮(zhèn)二手房了，只能期盼新房的出現(xiàn)。

在這八大地塊中，浦發(fā)和融創(chuàng)的項(xiàng)目最值得關(guān)注。

兩塊浦發(fā)、三塊融創(chuàng)的項(xiàng)目都位于2017年在《浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)南社區(qū)（PDP0-0408）單元東區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中提到的創(chuàng)新中路站超大綜合體內(nèi)。

這塊全新開發(fā)的片區(qū)，將仿照唐鎮(zhèn)地鐵站附近地鐵+商業(yè)+住宅為主的TOD模式開發(fā)。

在商業(yè)側(cè)的資源要比之前的唐鎮(zhèn)三兄弟豐富太多。

浦發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目都是商住辦一體的模式，缺乏一些純住宅社區(qū)的私密性。

但從石材+玻璃幕墻、人車分流等設(shè)計(jì)來看，品質(zhì)不會(huì)太低。

最先上市的是C-13B-04地塊，提供85-150平的3-4房戶型產(chǎn)品，目前已經(jīng)率先報(bào)建備案。

融創(chuàng)的三幅地塊位置相鄰，其中13B-01小區(qū)自帶雙會(huì)所設(shè)計(jì)，品質(zhì)值得期待；

13C-01小區(qū)也自帶會(huì)所，且體量最大，預(yù)計(jì)會(huì)供應(yīng)85-118平的3-4房共716套。

同時(shí)在小區(qū)西南角還規(guī)劃有3600平的鄰里廣場(chǎng)，包含菜場(chǎng)、超市、影院、餐飲等日常生活配套。

另一個(gè)值得關(guān)注的新房就是華僑城項(xiàng)目，位于紫金九號(hào)的南區(qū)和北區(qū)之間，雙面環(huán)水，緊鄰東方幼兒園。

該項(xiàng)目將提供94-152平的戶型產(chǎn)品，滿足剛改及改善家庭的需求，目前的進(jìn)度是已經(jīng)確認(rèn)了備案名—僑盈欣苑。

優(yōu)勢(shì)是和周邊已經(jīng)成型的三兄弟無縫銜接，繼續(xù)打造高品質(zhì)社區(qū)氛圍；

劣勢(shì)是和三兄弟一樣缺乏配套設(shè)施，出門只能依賴自駕。

至于位于王港板塊、靠近金融家的兩塊浦發(fā)虹灣開發(fā)的城中村項(xiàng)目，因受限于板塊定位及資源的不同價(jià)格更偏剛需。

在浦東上班的400-600萬左右的剛需家庭可重點(diǎn)關(guān)注。

03

閔行顓橋的新房也已經(jīng)斷供良久。

因?yàn)榈囟蔚脑?，顓橋一直是一個(gè)被市區(qū)客戶遺忘的地方。

但在今年的二手房市場(chǎng)里卻表現(xiàn)不錯(cuò)，很多小區(qū)都已經(jīng)出現(xiàn)了無房可賣的現(xiàn)象。

之前顓橋重點(diǎn)發(fā)展的是滬閔公路東側(cè)以別墅為主的成熟居住區(qū)，這里也確實(shí)是一個(gè)環(huán)境宜人、生活方便的宜居板塊。

只要通勤時(shí)間在你的接受范圍內(nèi)。

但如今顓橋的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)有了一定漲幅。

尤其是有學(xué)區(qū)加持的好世鳳凰城，現(xiàn)在的掛牌價(jià)居然高達(dá)7.5W/平。

一時(shí)間讓人很難接受。

隨著滬閔公路以西顓橋老街改造項(xiàng)目的推進(jìn)，顓橋在2021年即將迎來久違的新房項(xiàng)目—寶華紫薇花園。

該項(xiàng)目由東苑、弘久、寶華三家開發(fā)商共同打造，分為東西兩大地塊共30萬方。

預(yù)計(jì)會(huì)推出26棟樓，48-120平的一房起步的住宅產(chǎn)品。

且東地塊自帶會(huì)所及商業(yè)配套，以寶華一貫的高品質(zhì)風(fēng)格來看產(chǎn)品品質(zhì)值得期待。

雖然新房?jī)r(jià)格暫且不確定，但從面積段來看偏向剛需和剛改的客戶，對(duì)只考慮高層產(chǎn)品的人來說有足夠的性價(jià)比。

除在建的紫薇花園項(xiàng)目之外，去年8月份華發(fā)集團(tuán)還以4.06W/平的樓板價(jià)拿下了距離顓橋地鐵站700米的25A-11A地塊。

為顓橋后續(xù)的新房提供了儲(chǔ)備。

再加上純改善項(xiàng)目上海星河灣也即將加推三期、175-296平的3房起步的產(chǎn)品，顓橋的新房將滿足剛需到改善不同階層的需求。

在這種情況下，顓橋的二手房房東還有信心繼續(xù)維持現(xiàn)在的掛牌價(jià)嗎？

04

因?yàn)榱粼坪?、銀翔湖的自然景觀，以及11號(hào)線陳翔公路站的開通和印象城的正式開放，南翔在今年一躍成為了北上海500-700W預(yù)算內(nèi)追求居住品質(zhì)的不二之選。

板塊內(nèi)的標(biāo)桿小區(qū)華潤(rùn)中央公園借勢(shì)將掛牌價(jià)推高到7W+/平的高點(diǎn)。

但接下來南翔的二手房房東將迎來新房的直接競(jìng)爭(zhēng)。

融信海納印象、海倫堡玖悅源筑、祥源世茂開發(fā)的云湖漫城，三大全新盤將帶來約2000套新房供應(yīng)。

位于陳翔公路站500米處的融信海納印象體量最大，戶型為91-136平的3到4房，預(yù)計(jì)分4次推出。

融信此次拿地的成本價(jià)就高達(dá)3.87W/平，所以銷售口中宣稱新房?jī)r(jià)格將努力沖向6W/平。

即將開放售樓處的云湖漫城距離地鐵站就有1.5公里之遠(yuǎn)了。

將提供99-120平的標(biāo)準(zhǔn)剛改戶型，且小區(qū)居住密度較低、樓間距也足夠大。

只是尚處在待開發(fā)區(qū)域，周邊匯集了大量廠房，建議等待最終價(jià)格來評(píng)判是否具有性價(jià)比。

與南翔老鎮(zhèn)一街之隔的海倫堡項(xiàng)目是高層、洋房、疊加的海倫堡組合產(chǎn)品。

到陳翔公路站1.5公里，將推出南翔最小79平2房的新房戶型。

雖然這三個(gè)南翔的新房在位置、周邊環(huán)境、配套上并不占優(yōu)勢(shì)，和銀翔湖、留云湖組團(tuán)內(nèi)的成熟宜居住宅區(qū)存在差距。

選擇需謹(jǐn)慎。

但價(jià)格和新房自帶的流量還是會(huì)一定程度上打擊到二手房的流動(dòng)性。

05

“既然明年新房這么多，那二手房豈不是真的賣不出去了？”

當(dāng)然不會(huì)。

2020年上海一共成交了301137套二手房，79283套新房，新房只占到了20%左右。

二手房仍舊是成交的絕對(duì)主力。

但是和有強(qiáng)大營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的KFS對(duì)比，二手房房東難免勢(shì)單力薄了許多。

只能依靠自己去決定出手的時(shí)間點(diǎn)和成交價(jià)格。

新政抑制了一部分改善家庭的需求，鼓勵(lì)了無房戶購(gòu)買新房的熱情，買方已經(jīng)在逐漸找回一些主動(dòng)權(quán)。

所以，對(duì)這些熱門板塊的二手房東們來說，市場(chǎng)不會(huì)一直都是賣方市場(chǎng)，回歸理性很重要。

尤其是手握劣質(zhì)、或受新政影響房源的房東，更應(yīng)借助新房的熱度，在給出合理的價(jià)格后盡早置換。

比如現(xiàn)在。

以上為正文

編輯/環(huán)線咨詢