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關(guān)注“王博看京樓” 微信公眾號(hào)，加入知識(shí)星球"王博北京買(mǎi)房" 進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房

001

提問(wèn)：看了天通苑東二區(qū)的板樓頂層復(fù)式，戶(hù)型有三居、也有兩居。頂層復(fù)式單價(jià)確實(shí)便宜，但是非普，稅費(fèi)比較高，而且來(lái)天通苑買(mǎi)房的都是純剛需改善的窮人，造成了房?jī)r(jià)與130多平的三居室沒(méi)貴多少，而且貌似流動(dòng)性也不好。等我將來(lái)賣(mài)的時(shí)候稅費(fèi)還是那么高，那投資頂復(fù)還有意義嗎？而且頂樓，我年輕小伙子爬樓都費(fèi)勁。希望您能具體解釋一下頂復(fù)有哪些優(yōu)勢(shì)？

回答：在天通苑版塊，200平米左右，總價(jià)650以?xún)?nèi)的頂層復(fù)式的性?xún)r(jià)比是最高的。我看好天通苑頂復(fù)主要有以下3個(gè)原因：

第一，天通苑地區(qū)是北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，當(dāng)下價(jià)格偏低，與其交通、配套和周邊產(chǎn)業(yè)匱乏有關(guān)，但最重要的一點(diǎn)是其人員結(jié)構(gòu)較差。天通苑一直是外地窮人在北京買(mǎi)房的聚集地，是屌絲的象征，所以嚴(yán)重影響了價(jià)格。但隨著時(shí)間的推移，窮人已經(jīng)不窮了，這頂窮人的帽子慢慢地會(huì)被摘下去。所以潛力會(huì)變大。

第二，未來(lái)科技城的發(fā)展和望京互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，以及交通和配套的日趨完善，對(duì)于天通苑都是利好。

第三，預(yù)算600以上的買(mǎi)家很少會(huì)看天通苑，所以天通苑頂復(fù)的購(gòu)買(mǎi)需求比較小，這也是價(jià)格偏低的原因。如果流通性充足的話(huà)，也就沒(méi)有套利的機(jī)會(huì)了。

第四，現(xiàn)在正推行老舊小區(qū)改造，加裝電梯對(duì)頂復(fù)來(lái)講是一個(gè)重大利好。以后就不用爬樓了。

002

提問(wèn)：我比較看好合生國(guó)際花園三居，房子的視野比較好，從北面窗戶(hù)可以看到CBD的夜景，但不好的地方是樓盤(pán)緊挨著火車(chē)道和三環(huán)。請(qǐng)問(wèn)CBD夜景和火車(chē)公路噪音比，哪個(gè)更重要？謝謝

回答：謝謝贊賞。我去過(guò)合生國(guó)際花園，我不太建議選這個(gè)樓盤(pán)。這個(gè)盤(pán)有兩個(gè)缺陷：

第一，合生國(guó)際花園處在死角位置，而且被鐵道和通惠河分隔，使得小區(qū)的交通不太便利，這是一個(gè)硬傷。要知道，在北京這個(gè)大城市，小區(qū)的交通位置特別重要；

第二，小區(qū)東臨三環(huán)，北臨鐵道，噪音是個(gè)問(wèn)題，如果選擇一個(gè)靠里的位置噪音還好一些，但價(jià)格肯定會(huì)貴。合生國(guó)際花園一直便宜也有這方面原因。

綜上，建議放棄CBD夜景，換到雙井、九龍等宜居版塊淘一套合適的房子。

003

提問(wèn)：我準(zhǔn)備在北京買(mǎi)二套，預(yù)算800萬(wàn)左右。目前的打算是兩人住，但明年要小孩?？戳穗p井地區(qū)的百環(huán)家園，豐臺(tái)角門(mén)西版塊看得比較多，看了星河苑、瑞麗江畔、上海建筑和戀日花都。上面的幾個(gè)小區(qū)，哪個(gè)更適合投資？

回答： 我的排序建議是：星河苑、瑞麗江畔、上海建筑、戀日花都。

第一，百環(huán)家園是開(kāi)放小區(qū)，里面有很多商鋪，居住環(huán)境不好，直接pass掉；

第二，星河苑的品質(zhì)和物業(yè)比較不錯(cuò)，沒(méi)有明顯弱點(diǎn)，但是不是市政集體供暖，小區(qū)里面有一個(gè)大鍋爐，不知道有沒(méi)有危險(xiǎn)；

第三，上海建筑小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，但是人車(chē)不分流；

第四，瑞麗江畔的優(yōu)點(diǎn)是雙地鐵，所以出行很方便。而且密度低、樓齡新，所以居住舒適度不錯(cuò)。但是人車(chē)不分流，小區(qū)沒(méi)什么綠化；

第五，戀日花都小區(qū)沒(méi)有什么弱點(diǎn)，也緊鄰地鐵，但缺點(diǎn)是公攤有些大。

004

提問(wèn)：我是成都戶(hù)口，老公是北京戶(hù)口，女兒今年讀大一，也是北京戶(hù)口。想給女兒買(mǎi)套房，最好兼顧學(xué)區(qū)。

現(xiàn)在成都有3套住房，1個(gè)商鋪。商鋪現(xiàn)在價(jià)值300萬(wàn)，年租金17萬(wàn)。

家庭年收入40萬(wàn)，存款80萬(wàn)。請(qǐng)教2個(gè)問(wèn)題：

1、我現(xiàn)在北京買(mǎi)房，還是等閨女畢業(yè)再買(mǎi)？

2、北京買(mǎi)房主要是投資出租，我們主要生活在成都，怎么規(guī)劃？

回答：我給您3點(diǎn)建議：

第一，建議盡快在京購(gòu)房，3年以后，北京房?jī)r(jià)大概率跑贏成都；

第二，建議湊夠300左右的首付款，投資600左右的房產(chǎn)。不建議買(mǎi)學(xué)區(qū)，因?yàn)榕畠耗昙o(jì)尚小，沒(méi)有孩子上學(xué)的需要，等到她結(jié)婚，學(xué)區(qū)政策也許都變了，風(fēng)險(xiǎn)太高?？梢钥闯?、望京、雙井板塊小兩居；

第三，商鋪的租售比挺不錯(cuò)的，建議繼續(xù)持有，可以選擇出售一套住宅用于籌集北京首付款。

005

提問(wèn)：您好，我在朝陽(yáng)的后現(xiàn)代城淘到一套6萬(wàn)的標(biāo)的，這個(gè)價(jià)格入手合適嗎？這個(gè)房子房型不錯(cuò)，但因?yàn)闃菍拥?，所以采光一般，而且緊挨著幼兒園，有點(diǎn)鬧。

回答：后現(xiàn)代城內(nèi)部構(gòu)成比較復(fù)雜，不同樓盤(pán)之間差別比較大，單價(jià)從4.5萬(wàn)到6萬(wàn)都有，具體情況需要實(shí)地了解房源情況才能進(jìn)行判斷。

從這個(gè)價(jià)格看，你看的應(yīng)該是1居室，我不建議在這個(gè)小區(qū)上車(chē)。這個(gè)價(jià)格在這個(gè)小區(qū)里已經(jīng)算是高的了，所以不建議投資。

006

提問(wèn)：我和對(duì)象兩人都有北京購(gòu)房資格，但尚未領(lǐng)結(jié)婚證，現(xiàn)計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)首套房。

我在房山長(zhǎng)陽(yáng)上班，老公在西城右安門(mén)工作。兩個(gè)人月收入加起來(lái)2萬(wàn)，首付150萬(wàn)-200萬(wàn)。有4個(gè)

問(wèn)題：

1、今年適合買(mǎi)房嗎？

2、西城老破小，大興，房山，買(mǎi)哪里最合適？

3、房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)商圈，良鄉(xiāng)商圈，竇店商圈，哪個(gè)更好一些？

4、新樓盤(pán)和二手房，宜居房和學(xué)區(qū)房如何選擇？

回答：第一，北京未來(lái)更多地向東南發(fā)展，大興的未來(lái)發(fā)展好于房山，而且新區(qū)要好于舊區(qū)，所以不建議買(mǎi)西城的老破小，除非你們孩子已經(jīng)3歲了；

第二，在北京買(mǎi)房越早越好，買(mǎi)房是投資不是投機(jī)，不要找最佳時(shí)間；

第三，房山?jīng)]什么好的產(chǎn)業(yè)，目前看大部分人是城區(qū)分流的人群，所以不建議投資；如果是自住的話(huà)，長(zhǎng)陽(yáng)好于良鄉(xiāng)好于竇店。

第四，首套房很重要，是二套房購(gòu)房款的來(lái)源，所以建議買(mǎi)核心地段的二手房，比如豐臺(tái)，這樣后面換房會(huì)更輕松。不建議買(mǎi)新房，質(zhì)量和地理位置堪憂(yōu)，而且很多年后才能拿到房，抵押什么的都不方便。

007

提問(wèn)：我在2017年新政前買(mǎi)了回龍觀(guān)商住房華府九號(hào)，用了sfsd，現(xiàn)在孩子一歲，無(wú)法落戶(hù)，所以想在海淀買(mǎi)個(gè)70年住宅落戶(hù)。

手里沒(méi)存款，首付全靠消費(fèi)貸湊，能湊200萬(wàn)。

我現(xiàn)在有兩個(gè)方案，一是買(mǎi)一套海淀的老破小，租出去；二是買(mǎi)個(gè)海淀小兩居，有電梯能住，把華府九號(hào)的商辦賣(mài)了加消費(fèi)貸湊300-400萬(wàn)首付。您看哪個(gè)方案合適，有特別推薦的小區(qū)？我在朝陽(yáng)門(mén)，媳婦在安立路，想通勤近一些。

回答：第一，建議賣(mài)掉商住房籌集首付款，買(mǎi)小兩居。因?yàn)樯套∥磥?lái)大概率跑輸大盤(pán)，而小兩居的性?xún)r(jià)比比老破小要大很多。

第二，推薦的小區(qū)：北影小區(qū)，農(nóng)科院附小的學(xué)區(qū)，石油附小的小兩居，比如二里莊，萬(wàn)泉小學(xué)的學(xué)區(qū)，如小南莊等。

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