5月28日，成都市住建局發(fā)布《成都市住房和城鄉(xiāng)建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，同時公告了首批次試點的201個小區(qū)的指導價格。與當時貝殼網(wǎng)上顯示的成交價相比較，絕大多數(shù)小區(qū)的官方指導價格基本都有10%左右的折價，而個別市場

5月28日，成都市住建局發(fā)布《成都市住房和城鄉(xiāng)建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，同時公告了首批次試點的201個小區(qū)的指導價格。

與當時貝殼網(wǎng)上顯示的成交價相比較，絕大多數(shù)小區(qū)的官方指導價格基本都有10%左右的折價，而個別市場公認的高價值板塊的小區(qū)折價甚至達20%-30%?？梢哉f，指導價直接將高價房源拉進了“小黑屋”。

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如今，距離首批二手房指導價出臺已經(jīng)過去了整整一個月，政策效應如何？二手房市場有了哪些變化？

二手房市場降溫明顯，5+2區(qū)域成交量驟降

近日，一位中介朋友向小全全訴苦“生意太秋，業(yè)績不好”，并表示自己已經(jīng)打算轉(zhuǎn)行做別的去了，他表示，主城區(qū)二手房市場熱度在指導價出臺后降溫明顯。關于這一說法，從近3個月成都一二圈層的二手房成交量上看,確實是大幅下降。

數(shù)據(jù)來源：碼農(nóng)看成都樓市

拋開今年二手房市場異?；鸨囊欢路?，單就近3個月來看，各個區(qū)域的二手房成交量也呈現(xiàn)逐月下滑趨勢，且整體下降的幅度比較顯著。在總體呈下滑趨勢之下，首批發(fā)布的二手房指導價小區(qū)所在的5+2區(qū)域，跌幅更加顯著。金牛區(qū)5月二手房成交量環(huán)比下降31%，青羊區(qū)和高新區(qū)分別環(huán)比下降29%和26%?？梢?，指導價對二手房市場的降溫的確比較顯著。

房貸提升購房成本，二手房價格還在博弈

一方面是二手房的成交量下滑，另一方面則是價格上的深度博弈。

由于指導價難免衍生出部分“捆綁銷售”現(xiàn)象，以及房貸審批、放款周期等衍生出的房東要求“全款買房”，讓二手房買賣雙方都處于觀望期。另一方面，由于政策出臺的時間還較短，現(xiàn)階段數(shù)據(jù)所反映出的實際成交價變化幅度并不大。

比如，雖然二手房指導價的發(fā)布，讓201個小區(qū)高于指導價的房源消失了，展示出來的房源，將掛牌價控制在了指導價以內(nèi)，但不少房源也紛紛標注了“裝修另算”、“車位另算”或“要求全款”，裝修及車位需要打包出售。

龍湖·金楠天街的一套面積約110㎡的房源，掛牌價為210萬元，掛牌價與指導價差不多，明確要求裝修及車位另算，須與房子打包出售，合計房源價約265萬元。而中海城南一號一套房源，面積約180㎡，掛牌總價870萬元，價格較此前掛牌價差距較大大，房東要求車位30萬元須打包出售，合計約900萬元，且只銷售全款客戶。

所以，二手房指導價的發(fā)布，不止導致了申請房貸的額度要從“網(wǎng)簽價、評估價、參考價”三者中取最低審核，且在部分“捆綁銷售”模式下，“裝修”和車位價格都要計入首付款，讓首付變相提高了好幾成。而據(jù)統(tǒng)計，當前成都各銀行的貸款放款周期基本在6-16個月之間，可謂是有史以來最慢。漫長的放款周期讓二手房房東不得不要求全款支付。

無論是提高首付，還是全款購房，對于預算有限的剛需或普通改善購房者來說，壓力都可謂是驟然增加。再加上去年9月發(fā)布的“個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年”政策，導致大部分房源還要增加5%的增值稅，最終讓資金不充裕的購房者只能延緩購房計劃，或?qū)①彿啃枨筠D(zhuǎn)移到新房市場。

部分購房需求轉(zhuǎn)移至新房市場，二手房短期難以回升

相較于二手房市場的深度博弈，成都的新房市場整體卻是“供不應求”。

數(shù)據(jù)來源：正合股份

從供應端口來看，今年成都的新房供應量相較于去年同期確實下降明顯（由于疫情原因，2020年2月屬特殊變化）。

數(shù)據(jù)來源：四川中原研究院

但對市場新房的需求卻依然持續(xù)旺盛。一方面是來自成都人口的快速增加，另一方面則是來自二手房市場需求的擠壓。如果有足夠的資金全款買二手房了，何不選擇品質(zhì)更高的新房呢？

從現(xiàn)階段成都的市場現(xiàn)狀而言，我們可以看到二手房指導價的出爐，的確有效地降低了金融杠桿，抑制了市場過熱。雖然現(xiàn)階段成都只發(fā)布了首批次201個小區(qū)的指導價，但市場上隨即也出現(xiàn)了“捆綁銷售” 現(xiàn)狀。

據(jù)悉，成都后續(xù)將逐步發(fā)布更為健全的二手房指導價，且以半年為單位更新一次二手房指導價。值得一提的是，對于目前市場上出現(xiàn)的房東以“捆綁銷售”的方式將指導價之外房源價值補齊，借此抬高房價的現(xiàn)象，其實已經(jīng)在深圳、廣州等多個城市出現(xiàn)。近日，為應對這種情況，廣州市天河區(qū)出臺相關政策，要求嚴格執(zhí)行“明碼標價”，不得以“捆綁銷售”、“雙合同”或者附加條件、抵扣房價等限定方式迫使購房人接受其商品或者服務價格，變相實行價外加價。

所以，如果這一現(xiàn)象在成都二手房市場上也頻繁出現(xiàn)的話，未來成都繼續(xù)給政策打“補丁”，將指導價強制落實，恐怕也是大概率事件。

而對于普通購房者來說，二手房指導價已明確提供了參考價格。如果房源價格與指導價相差不大，其實不用太過于猶豫。如果資金確實不夠，也不用著急，相信隨著二手房指導價政策的常態(tài)化，以及新房市場“雙限地”項目的入市，整個市場預期將逐步趨于穩(wěn)定，二手房市場熱度也很難在短期內(nèi)回升。在長時間的博弈之后，總會有一方先作出改變。