三瘋對(duì)2020年1月17日國家統(tǒng)計(jì)局開發(fā)投資數(shù)據(jù)的理解分析：1、開發(fā)投資2019年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅為9.9%，相比1-11月份略有收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。不過客觀上說，在所有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比

三瘋對(duì)2020年1月17日國家統(tǒng)計(jì)局開發(fā)投資數(shù)據(jù)的理解分析：

1、開發(fā)投資

2019年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅為9.9%，相比1-11月份略有收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。不過客觀上說，在所有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅數(shù)據(jù)是比較大的，接近兩位數(shù)，依然體現(xiàn)了其宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)領(lǐng)域的壓艙石作用。預(yù)計(jì)到了2020年此類指標(biāo)或在增幅上會(huì)有所收窄，但不會(huì)下跌。尤其是在基建投資發(fā)力的情況下，開發(fā)投資數(shù)據(jù)的同比增幅和相關(guān)占比會(huì)弱于2019年。

2、新開工

2019年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工數(shù)據(jù)同比增幅為8.5%，該數(shù)據(jù)相比1-11月份數(shù)據(jù)略有收窄，但總體上也還是說明開工有積極性。尤其是在2019年很多房企依然強(qiáng)調(diào)做規(guī)模，但是資金壓力增大，這個(gè)時(shí)候在“拿地-預(yù)售”的環(huán)節(jié)中會(huì)加快項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。預(yù)計(jì)到了2020年新開工的數(shù)據(jù)依然有正增長表現(xiàn)，尤其是考慮到2020年各類營商環(huán)境改善的情況下，房企開工建設(shè)的積極性依然會(huì)增加。

3、竣工

2019年全年全國房屋竣工數(shù)據(jù)同比增長2.6%。在連續(xù)23個(gè)月房屋竣工面積同比下跌的情況下，1-12月份首次出現(xiàn)了正增長現(xiàn)象。其含義是非常重大的。第一、這意味著在2017年和2018年竣工數(shù)據(jù)一直負(fù)增長的情況下，到了2019年首次出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)意義上的正增長，意味著房屋竣工數(shù)據(jù)的拐點(diǎn)到來。第二、竣工數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正，也說明房屋竣工規(guī)模增長、房屋交付數(shù)量上升，后續(xù)相關(guān)物業(yè)管理可管的項(xiàng)目、相關(guān)家居裝修等需求會(huì)釋放，尤其是會(huì)影響家居類企業(yè)的業(yè)績和相關(guān)股票。第三、根據(jù)歷年的銷售數(shù)據(jù)和竣工數(shù)據(jù)，可以看出竣工數(shù)據(jù)明顯是偏低的，從絕對(duì)數(shù)量看，最近三年即2017-2019年的竣工數(shù)據(jù)只占了銷售數(shù)據(jù)的57%，換而言之，還有很大一部分房屋過去并沒有進(jìn)入到竣工期，根據(jù)房屋開發(fā)周期等數(shù)據(jù)推算，2020年應(yīng)該迎來一個(gè)竣工的交付大年，利好房屋銷售后端市場。

4、土地購置

2019年全年全國房企土地購置面積同比跌幅為11.4%，此類數(shù)據(jù)已經(jīng)保持了連續(xù)11個(gè)月持續(xù)下跌的狀態(tài)，不過也可以看出此類跌幅是在收窄的。應(yīng)該說土地市場的降溫，和銷售市場的表現(xiàn)以及房企的融資環(huán)境等是有關(guān)的。但是土地市場預(yù)計(jì)在2020年是不會(huì)太悲觀的。從2020年1月份的土地市場數(shù)據(jù)看，已經(jīng)出現(xiàn)了一些高溢價(jià)率的土地交易情況，最高的甚至可以超過150%，尤其是一些總價(jià)在5億左右的地塊，更容易出現(xiàn)高溢價(jià)現(xiàn)象。這也說明隨著2020年融資環(huán)境的改善，其實(shí)房企拿地的積極性會(huì)進(jìn)一步增加，這也有助于影響后續(xù)的開工和銷售端等數(shù)據(jù)。而且從結(jié)構(gòu)上看，預(yù)計(jì)一二線城市的土地交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)更為強(qiáng)勁。

5、商品房銷售

2019年全年全國商品房銷售面積同比跌幅為0.1%。該數(shù)據(jù)的含義在于兩點(diǎn)。第一、從歷史數(shù)據(jù)上看，2014年全國銷售數(shù)據(jù)是為負(fù)增長的，而2015-2018年銷售數(shù)據(jù)則是持續(xù)正增長的，換而言之，在連續(xù)4年持續(xù)正增長的情況下，2019年房屋銷售數(shù)據(jù)重新為跌，這和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面以及樓市基本面等都有密切的關(guān)聯(lián)，從市場感受上看，尤其是房企的銷售業(yè)績和千億房企的數(shù)量等情況下，也有類似的特征。第二、類似銷售數(shù)據(jù)的下跌，其實(shí)跌幅非常小，這依然說明全國房屋銷售市場的韌勁，換而言之，市場不會(huì)大幅度降溫，若是從2019年的具體銷售情況看，能夠取得此類接近于持平的漲跌幅，客觀上反而說明市場并不糟糕。類似數(shù)據(jù)的動(dòng)力機(jī)制依然繼續(xù)，預(yù)計(jì)到了2020年能夠走出2019年相對(duì)弱的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持正增長，尤其是近期的一些補(bǔ)契稅的購房政策，客觀上可以刺激購房需求。

6、待售面積

2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%。目前該曲線已經(jīng)保持了連續(xù)35個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)，這說明庫存去化的動(dòng)作在繼續(xù)。但也需要看到，此類曲線下跌的動(dòng)力越來越弱，即房地產(chǎn)市場的庫存數(shù)據(jù)正在構(gòu)筑底部。實(shí)際上若是觀察城市結(jié)構(gòu)，全國一二線城市已經(jīng)在2018年的時(shí)候就已經(jīng)開始形成底部，而三四線城市則相對(duì)滯后。預(yù)計(jì)到了2020年此類曲線有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，換而言之，新的去庫存的概念需要重新提及。

7、到位資金

2019年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長為7.6%。該數(shù)據(jù)相比1-11月份是略有擴(kuò)大的。一方面資金面的數(shù)據(jù)其實(shí)不算太糟糕，即2019年類似增幅相對(duì)還是屬于比較穩(wěn)定的，資金狀況沒有明顯惡化，尤其是房企借降準(zhǔn)等政策，實(shí)際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好。另一方面也需要看到，房企的感受和市場數(shù)據(jù)感受并不一致，至少房企還是會(huì)比較保守，所以這也可以理解為什么2020年年初的時(shí)候房企加快融資，尤其是在美元債發(fā)行、票據(jù)發(fā)行、定向增發(fā)等方面會(huì)有較大的動(dòng)作。

8、房價(jià)

2019年全年全國商品房均價(jià)為9310元/平方米。觀察此類年度累計(jì)的數(shù)據(jù)，自下半年開始，該數(shù)據(jù)就呈現(xiàn)了逐漸降溫和下降的態(tài)勢(shì)，這也說明2019年下半年實(shí)際上是一個(gè)積極降價(jià)促銷和讓利銷售的階段，房價(jià)數(shù)據(jù)繼續(xù)體現(xiàn)了房住不炒和去房價(jià)泡沫的導(dǎo)向。從全年數(shù)據(jù)看，2019年全年房價(jià)相比2018年上漲了6.6%，類似漲幅和GDP等漲幅有點(diǎn)類似，相比2018年10.7%的漲幅是有明顯收窄的，這進(jìn)一步說明房價(jià)進(jìn)入到了平穩(wěn)健康發(fā)展的通道之中。當(dāng)然要警惕2020年房價(jià)反彈等情況，尤其是部分高價(jià)項(xiàng)目入市可能會(huì)影響房價(jià)的結(jié)構(gòu)。

9、地價(jià)

2019年全年全國土地均價(jià)為5696元/平方米。從2019年的月度累計(jì)數(shù)據(jù)看，實(shí)際上此類土地?cái)?shù)據(jù)依然是創(chuàng)新高的，這也說明地價(jià)本身難以絕對(duì)量的下跌。同時(shí)從漲幅數(shù)據(jù)看，其全年漲幅為3.1%，單純看漲幅數(shù)據(jù)其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是可控的，此類漲幅相比2018年的3.3%也是有所收窄的。這也說明2019年的穩(wěn)地價(jià)工作總體較好，這客觀上都有助于形成較好的市場預(yù)期。當(dāng)然考慮到2020年1月份部分城市繼續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)土地的現(xiàn)象，所以后續(xù)依然需要強(qiáng)化土地管控，尤其是近期央行和銀保監(jiān)會(huì)都對(duì)商業(yè)銀行的貸款給予了指導(dǎo)，重點(diǎn)管控貸款集中度和占比等，所以后續(xù)房企以來高杠桿融資來購地的空間會(huì)減少，地價(jià)也會(huì)進(jìn)一步趨穩(wěn)。

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