來源公眾號：溜爸買一套二手房需要繳納多少稅費？以中大文儒德來舉例，最小的戶型面積185平米?？蛷d為橫廳設計，帶陽臺，面積為14.2平米；另外主臥帶獨立衣帽間、衛(wèi)生間，還有書房；廚房還帶洗衣房。中大文儒德的二手房成交參考價為39300元/平米

來源公眾號：溜爸

買一套二手房需要繳納多少稅費？

以中大文儒德來舉例，最小的戶型面積185平米。

客廳為橫廳設計，帶陽臺，面積為14.2平米；另外主臥帶獨立衣帽間、衛(wèi)生間，還有書房；廚房還帶洗衣房。

中大文儒德的二手房成交參考價為39300元/平米，那么總共需要繳納：55-66萬。

# 契稅方面需要繳納≈10-21萬

首套房185*39300*1.5%=109057元

二套房185*39300*2%=145410元

三套房185*39300*3%=218115元

# 個稅方面需要繳納≈7萬

185*39300*1%=72705元

# 增值稅方面需要繳納≈38萬

185*39300*5.3%=385337元

1%、1.5%、5.3%...

都是什么意思？

# 二 手 房 稅 費 大 全

二手房交易稅費主要包括，契稅、增值稅及附加（教育附加費、城市維護建設稅、地方教育費附加）、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。

現(xiàn)在所有房子大概會按照指導價納稅。

契稅漲了是謠言：“9月1日起契稅要上漲了！”、“1%-3%的契稅優(yōu)惠不存在了！”都是假的。

其實，契稅標準一直是3%—5%，但因為有優(yōu)惠政策的緣故，實際的契稅是按照1%—3%征收。

2020年8月11日《中華人民共和國契稅法》正式發(fā)布，宣布2021年9月1日正式實施新契稅法，其中的第三條規(guī)定契稅稅率為3%-5%。

新的《新契稅法》雖然發(fā)布，但是契稅優(yōu)惠政策依舊執(zhí)行，也就是說，成都市商品房的契稅稅率，依舊是按1%-3%執(zhí)行!

優(yōu)惠政策只有同時滿足下列條件才能享受契稅優(yōu)惠政策：1.購買人為個人；2.交易房屋為住宅；3.套數(shù)為首套或二套。

只要有1條不滿足，契稅稅率均為3%。

?? 在成都，如果是個人購買首套房（住宅），面積如果在90平米以下，那么就按照1%的標準進行征收契稅；

如果面積在90平米以上，那么就按照1.5%的標準進行征收契稅。

?? 如果是個人購買二套房（住宅），面積如果在90平米以下，也是按照1%的標準進行征收契稅；

如果面積在90平米以上，那么就按照2%的標準進行征收契稅。

?? 如果是個人購買三套房（住宅）,無論面積是在90平米以上還是以下，都是按照3%的契稅進行征收。

那是因為契稅查的是全國。

舉例說明

Give an example

正確答案：贊花兒名下有一套住宅，再購買屬于二套房且面積>90平米，因此 適用稅率為2%，因此可計算贊花兒需繳納契稅金額為：126*30777×2%≈7.8（萬）

最后關(guān)于契稅，有6種情形免征，與我們有關(guān)的就是：夫妻過戶、子女繼承房產(chǎn)免征契稅。

1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施；

2.非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

6.依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

增值稅明年要漲是真的！增值稅及附加基準稅率為5.6%：增值稅稅率為5%，附加部分基準稅率為0.6%。

但在2019年1月1日——2021年12月31日期間，增值稅及附加基準稅率按5.3%執(zhí)行。

具體政策是，對增值稅的附加部分減半征收，即城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。

因此，增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+（本次增值稅額×7%+本次增值稅額×3%+本次增值稅額×2%）×50%= 官方認可的成交價格×5.3%。

因為執(zhí)行期為2年，所以從2022年1月1日開始，增值稅及附加基準稅率會按照5.6%征收。

如果二手房（住宅）指導價為30000元/平米，建筑面積100平米，那么按照5.3%的增值稅（及附加）來計算，那么需要繳納：159000元；

2022年1月1日開始，增值稅（及附加）要按照5.6%來計算，那么需要繳納：168000元，兩者相差9000元。

去年，成都還出臺了“房產(chǎn)新政15條”，其中提到：增值稅免征年限由2年調(diào)至5年。

也就是說，如果房屋滿5年才可以免繳增值稅及附加。

?? 如果是購買所得的新盤或二手住房、經(jīng)濟適用房出售，那么就看契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權(quán)證書登記時間，以孰先原則判定；

?? 如果是房改房出售，那么就以房改購房合同生效時間，房款收據(jù)的開具日期或不動產(chǎn)權(quán)證書登記時間判定，同樣是孰先原則；

?? 如果是房改經(jīng)濟適用房、房改集資房出售，那看的是不動產(chǎn)權(quán)證書登記時間；

?? 如果是拆遷安置房出售，以拆遷協(xié)議簽署時間或契稅票填發(fā)日期或不動 產(chǎn)權(quán)證書登記時間判定，哪個時間早就看哪個。

舉例說明

Give an example

贊花兒名下有一套中海城南一號產(chǎn)權(quán)90平米的住宅，契稅票填發(fā)時間是 2016年6月1日，房屋產(chǎn)權(quán)登記時間是2017年1月1日，現(xiàn)在準備出售，城南一號的二手房指導價為38462元/平米。

請問，贊花兒這套房子滿五嗎？需要繳納增值稅及附加嗎？

正確答案：按契稅票日期來看，該住宅已滿 5 年，不需要繳納增值稅。

第一種就是直系親屬（100%贈予）所得的房屋出售，按受贈前產(chǎn)權(quán)登記日期計算“滿五”：

比如今天贈予完成，但這套房子是兩年前買的，則是按照兩年前（契稅票和產(chǎn)權(quán)證時間孰先為準）開始計算“滿五”的時間。

第二種就是直系親屬（1%贈予+99%買賣）所得的房屋出售，那么就要按照按照“贈予＋買賣”的最終交易日期重新計算“滿五”（1%贈與部分除外）：

比如2017年買的住宅，契稅票時間2017.11.15，產(chǎn)權(quán)證時間2017.11.20，這套住宅又于2020.12.12贈予1%產(chǎn)權(quán)給了父親，于2020.12.20出售99%產(chǎn)權(quán)給父親（同一天繳納契稅），那么這套房子99%部分就是從2020.12.20開始重新計算產(chǎn)權(quán)時間，如果未來想達成“滿五唯一”條件，需要到2025.12.20。

那么就要按照最新的取證時間計算“滿五”，具體是以受贈人贈與換證時的契稅票填發(fā)日期或贈與換證后的不動產(chǎn)權(quán)證書登記時間判定，哪個早算哪個。

比如房子是2017年買的，2020年贈與給姑姑，那么就要從2020年重新計算，到2025年才能”滿5“。

（直系親屬包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，注意稅務和房管局對于直系親屬認定不同）

另外還有個別特殊情況，可參考：

如果是離婚所得的房屋出售，依照離婚換證前產(chǎn)權(quán)人取得房屋的對應時間；

如果是繼承所得的房屋出售，以被繼承人取得房屋的對應時間。

另外除了滿5可以免征增值稅及附加以外，還有這些情況也可以免征：

法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅及附加；

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征增值稅及附加；

直系親屬贈與免征增值稅及附加。

個稅都是全額征收，稅率=1%。

個稅基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。

正常購買一套二手房（住宅），無論建面是90平米以上，還是90平米以下，都是繳納1%的個稅。

如果所出售的二手房（住宅）是繼承或贈與所得，那么出售時不滿足滿五唯一，就會差額征收 20%的個稅。

比如100%贈與所得的房子再出售，需要繳納個人所得稅 =（出售價 - 房屋原價值）x 20%。

再比如1%贈與+99%買賣所得的房子再出售，需要繳納個人所得稅 =1%部分交20%的差額，99%部分交1%的正常個稅。

舉例說明

Give an example

舉個例子，2003年小明父母買了一套住宅，總價30萬，2017年小明父母去世，小明依法繼承了房屋（免個稅、免契稅），2019年小明決定出手這套被繼承的房屋，出售價格300萬。

按照核實征收的這套房屋出售應繳個稅為 （300萬-30萬）*20%=54萬。

但有一種情況，可以免征個稅，它叫：”滿五唯一“。

也就是如果你購買的二手房（住宅），契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權(quán)證書登記時間其中之一滿5年，且是房東名下唯一住房，那么就可以省去1%的個稅。

記住，個稅查全省。

舉例說明

Give an example

業(yè)主贊花兒名下有且只有一套保利貝森公館建面87㎡的住宅，契稅票填發(fā)時間是2016年12月1日，房屋產(chǎn)權(quán)登記時間是2017年1月7日，現(xiàn)在準備出售，保利貝森公館二手房指導價為27844元/平米，請問，如果有人購買了贊花兒的房子，需要繳納個稅嗎？如果需要繳納，個稅金額多少？

正確答案：這套住宅雖然是贊花兒唯一一套住房，但是不滿五，因為按照孰先原則，契稅票填發(fā)時間是2016年12月1日，要等2021年12月1日才滿5，所以需要繳納個稅，計算個人所得稅為：87*27844×1%≈24224元。

另外除了”滿5唯一“可以免征個稅以外，還有這些情況也可以免征：

法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個人所得稅；

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征個人所得稅；

直系親屬贈與免征個人所得稅。

印花稅，同樣明年要上漲！在2019年1月1日至2021年12月31日期間，印花稅減半征收，基準稅率為：0.025%， 貼花減半征收，即買賣雙方各2.5元/本，目前賣方的免征。

因為執(zhí)行期為2年，所以從2022年1月1日開始，印花稅就是5元/本了。

這篇文章歡迎大家收藏，買房預算記得把稅費算上哦！

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