這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球提問：您好。外地人打算在武

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關(guān)注武漢房姐，成為最會買房的人。

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號 進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球

提問：您好。外地人打算在武漢投資買房不知現(xiàn)在是否合適？二手學(xué)區(qū)房前景如何？如果是二手房的話比較推薦哪個片區(qū)？大概預(yù)算在100-200w的樣子

回答：你好，學(xué)區(qū)房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由于其不確定性，學(xué)位房適合短線愛折騰的人群，因為要經(jīng)常性的調(diào)倉，普通次新三房更適合長持。

學(xué)區(qū)房只要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細(xì)無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風(fēng)來了就漲一波，風(fēng)停了就歇一會。學(xué)區(qū)房因為政策變化比較大，所以并不是投資的主流。但是學(xué)區(qū)房的漲幅往往比較大。如果已經(jīng)漲得很高的學(xué)區(qū)房，不建議入手了。

我們買的應(yīng)該是學(xué)區(qū)溢價不多，未來學(xué)區(qū)可能會越來越好的樓盤?？紤]長期投資，建議優(yōu)先考慮普通次新三房。

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提問：請問支付寶借唄借到的錢能付首付嗎

回答：你好，不可以 最好別碰借唄和微粒貸，這些網(wǎng)貸對征信的影響是負(fù)面的。 網(wǎng)貸機構(gòu)都稱自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是給原本找銀行借不到錢的人放貸。 如果你在銀行借不到錢，意味著你資質(zhì)不好風(fēng)險高，要放貸給你，就需要更高的利率來對沖風(fēng)險。 同理，對于那些使用了「普惠金融」的人，銀行會更歧視。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么貸款，核心還是看利率，還款方式(月供)還有金額的。利率低，月供低，金額大還是可以用的。 2.由于對征信的傷害力度較大，優(yōu)先級應(yīng)該放到最后，通常只有最后關(guān)頭應(yīng)急使用，而且一定是短期使用。 建議換核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前別產(chǎn)生任何負(fù)債。

提問：【新人首問】智慧美麗的房姐你好。 妹子一枚,家里人對這個不懂,只能請教您! 坐標(biāo)深圳,深戶。 首套買在中山,深中通道出口,83平有房貸,之前父母買的想等深中通道通車,漲一波,但現(xiàn)在感覺很雞肋。 因為年底或者明年初結(jié)婚,想婚前在深圳再買一套。 現(xiàn)有了 彈60,請問適不適合現(xiàn)在將中山賣掉,在深圳置業(yè)?直接買子彈不夠。因為公司有2房宿舍,還能住3年左右。 深圳置業(yè)的短期不考慮自住,位置具體哪里適合? 另外男朋友是sfsd,是跟他合資買?還是先自己婚前買？糾結(jié)?求指導(dǎo)

回答：你好，中山最近的投資節(jié)點是16年深中通道開建時，最佳的拋出節(jié)點是深中通道開通前，因為很快深圳的接盤俠們就會發(fā)現(xiàn)堵車痛苦致死，中山的泡沫破滅。 小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會加快勞動力和人才的輸出，安徽的阜陽、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。 小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中國的大灣區(qū)根本做不到像美國、日本那樣明確分工，反而是每個領(lǐng)域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造業(yè)，每個大城市都想成為綜合性、具有全國影響力的城市。 夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒有未來，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。 婚前你自己買，深圳全款抵押或者5改3操作成首套。

提問：新人首問 1、坐標(biāo)武漢，關(guān)山大道金地太陽城老小區(qū)140四房一套，當(dāng)代國際花園高層87兩房一套，漢陽保利香頌141四房一套，江夏東方雨林一室一套，無貸款，谷方公寓一室一套，均無貸款，現(xiàn)無購房資格，猶豫是否賣兩套購入遠(yuǎn)郊別墅？應(yīng)如何處置更好?請房姐給予意見，謝謝

回答：你好，三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)別墅可以買，遠(yuǎn)郊別墅回避。富人看不上，窮人買不起系列，升值潛力和流動性都很差。 這幾套房，建議出手東方雨林和金地太陽城。 old money喜歡市區(qū)別墅，new money喜歡沿江沿湖大平層 自住看你自己的喜好

提問：新人首問。 房姐好，坐標(biāo)長春，娃十二歲，自住170，萬元以下投資本地潛力區(qū)域120和90平各一套，云南大理躍層一套200平，本地社區(qū)小商鋪四間，小寫字間兩間，六間共貢獻(xiàn)45萬年租金，本職收入100但不穩(wěn)定。去年戶口去杭州，杭州城西中泰板塊和年底大江東各入手一套新房，單價都約2萬，共200平，中泰已經(jīng)略有漲幅。目前長春大理杭州共三套房貸240，子彈有200，覺得深圳短期有點高，另外喜歡杭州，覺得杭州戶口去深圳，提升不大。真心請教如何操作，繼續(xù)杭州搖號或是分倉重慶武漢？總覺得渝漢杭等城市選好區(qū)域，漲幅不弱于一線，建倉深圳意義真的那么重要？多謝指點

回答：杭州戶口沒必要轉(zhuǎn)深圳。 杭州本身已經(jīng)非常好，丟掉杭州戶口也是損失，如果考慮在杭州長期發(fā)展，將來恐怕會遇到諸多不便。 深圳經(jīng)過一輪大漲之后大部分洼地被填平，子彈200能選擇的板塊比較少。 長春和大理后市不看好，建議出手置換。 杭州倒掛盤繼續(xù)搖號好了，多開發(fā)幾張老人票一起搖，利潤可觀。倉位集中方便打理。

提問：您好房姐，武漢關(guān)谷青年匯，開發(fā)商打算開發(fā)吃喝玩樂一商業(yè)區(qū)，現(xiàn)在引進(jìn)了，星巴克，肯德基，麥當(dāng)勞，賢合莊，一些品牌，正在裝修中，商業(yè)區(qū)對面有3所大學(xué)，這邊住宅小區(qū)題量小，主要是做學(xué)生的生意，有投資商鋪欲望，又怕風(fēng)險太大，因為第一次接觸商鋪，希望房姐分析一下，可不可以投資這里商鋪。謝謝

回答：你好，感謝付費！

關(guān)于投資商鋪：

一、市場上商鋪的幾種典型:

1、臨街商鋪。就是主干道上、商圈外延周邊分布的一些臨著主街的商鋪,主要靠來來往往的路人消費,需要固定的人流量支撐

2、社區(qū)底鋪。就是分布在小區(qū)外圍,一般1-2層,主要靠社區(qū)住戶日常消費來支撐

3、綜合體商鋪。就是單獨的、大型綜合商業(yè)體內(nèi)的商鋪,一般有統(tǒng)一管理運營,比如萬達(dá)廣場、360廣場、丹尼斯等等

4、遠(yuǎn)郊外遷市場，功能明確、集中分區(qū)。

二、投資商鋪如何賺錢？

1、 靠升值來賺差價；

2、租出去收租金；

3、自己開店做生意用

三、為什么投資商鋪賺不到錢

1、 市場上的商鋪貨量太大，庫存太多，10年都賣不完

2、 價格上漲難，5年不漲反跌

3、 二次交易稅費太高，即便價格上漲了，差價也被稅費吃掉了：增值稅及其附加稅、印花稅、土地增值稅、個人所得說等，基本高達(dá)總房價的20%

4、 外遷市場難，分割式概念商鋪、包租商鋪不靠譜 商鋪如何買？

1.看自己資金體量，如果此商鋪總價占自己資金總量的20%以內(nèi)是可以的。

2.要考察商業(yè)街的租金和有效人流

3.買入的商鋪稅高，單價一定要足夠低才行

4.租金年化收益如果達(dá)不到6%就不建議投，因為流通行太差 總結(jié):現(xiàn)在疫情期間，商鋪位置好，帶租約，租金也可以，只是單純的因為業(yè)主缺錢才賣商鋪，那就大刀去砍，價格合適就買，不合適就不買。商鋪是極難變現(xiàn)的，融資屬性也差，他缺錢時沒有太多的談判籌碼。 以上數(shù)據(jù)都考察清楚了，租售比能達(dá)到要求，可以入手。否則建議繼續(xù)買住宅。

提問：房姐你好，我想問下我在漢陽恒大御景灣有一套一線江景的三房，想賣掉，然后考慮在廣州或者重慶買。房子明年五月滿兩年，現(xiàn)在看房的不多。想問下什么時候出售比較好？是賣掉去其他地方買還是持有等二手漲上來呢？武漢二手房的行情會啟動嗎？什么時候會漲到位呢？漲幅有多少呢？謝謝。

回答：你好，樓市的啟動一般有以下幾個特征:

階段一：新區(qū)品質(zhì)樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）

階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）

階段三：外環(huán)附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）

階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情） 現(xiàn)在還處于第一階段，第二階段成交量上漲大約20%，對于整個市場，20%是季節(jié)性行情，還不是整體行情，大漲期成交量是今天的一倍上下，啟動蓄力也要有50%的增量。 不建議出手武漢換重慶，能級相同的城市挑一個就好了。 接下來，可以考慮去廣州淘筍，有性價比高的盤，先用拖延流 付少量定金拿下，恒大御景灣留著慢慢賣，把賣房科技樹用上。

現(xiàn)在換房也格外注意，建議買賣同時進(jìn)行，謹(jǐn)防踏空。 置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那么就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續(xù)看房。當(dāng)熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環(huán)節(jié)反而會很被動。

這里的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望于買到特別極品導(dǎo)致出房特別少的產(chǎn)品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產(chǎn)生你說的問題。樓市平穩(wěn)緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔(dān)心踏空的風(fēng)險，上下家也都不會出現(xiàn)違約等頭疼的交易風(fēng)險問題，可以放心收定、下定。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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