■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）農(nóng)村集體土地上房屋征收的補償計算方法法律并無直接的規(guī)定，這就令其在實踐中顯得有些模糊。個別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

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農(nóng)村集體土地上房屋征收的補償計算方法法律并無直接的規(guī)定，這就令其在實踐中顯得有些模糊。個別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物”來補償，并在補償安置方案中對其設置嚴苛的補償計算規(guī)則。那么，集體土地上的房屋究竟應當怎樣計算補償才算公平、合理呢？日前，上海市最新出臺的《征收集體土地房屋補償規(guī)定》為農(nóng)民朋友們的權益保障打開了新的思路。

【居住用的宅基地上房屋補償計算公式】

《規(guī)定》第14條指出，建制撤銷的居住房屋貨幣補償金額計算公式為：

（房屋建安重置結合成新單價+同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×房屋建筑面積。

這里規(guī)定的“房屋建安重置結合成新單價”，是指每平方米建筑面積的價格。這一價格應由估價機構評估確定。而“同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼”的標準，則由房屋所在地的區(qū)政府制定并公布。

簡單概括，宅基地上房屋的補償分為“房錢”“地錢”和其他補助或獎勵3大部分，這一計算方式在全國范圍內適用較為普遍，故上海市以外的被拆遷村民也完全可以參考借鑒。

需要注意的是，這里的“地錢”并非征地補償中的“土地補償費”?！锻恋毓芾矸ā返?8條規(guī)定的“土地補償費”針對的主要是農(nóng)村耕地，而非集體建設用地。這里的“土地使用權基價”顯然應當高于土地補償費所依據(jù)的“征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價”標準。

《規(guī)定》中特別強調，同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，應當與安置房屋的供應價格相銜接，以保障被征地農(nóng)民的居住條件。

換言之，貨幣補償讓農(nóng)民在同等地段買不起新房居住的情況是不合法的，被征地農(nóng)民要對所在村周邊的商品房價格做到心中有數(shù)，對畸低的補償要予以堅決的權利救濟。

【能夠重新安排宅基地建房的補償計算公式】

《土地管理法》第48條確立了農(nóng)村村民住宅征收補償?shù)?種法定方式，除去常見的貨幣補償和提供安置房外，重新安排宅基地建房也有其特殊性。

可以理解的一點是，重新安排宅基地建房就意味著被征地農(nóng)民在宅基地使用權方面并無損失，而是實現(xiàn)了“置換”，那么其補償計算公式中也就自然不包括“地錢”這部分的補償了。

上海市在《規(guī)定》第15條中指出，具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用權人可以在國土空間規(guī)劃確定的居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償……

這里的貨幣補償金額計算公式為：

（房屋建安重置結合成新單價+價格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區(qū)征地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

需要強調的是，重新安排宅基地建房這一方式并不能任由被征地農(nóng)民自行選擇。《規(guī)定》中亦明確，若被征地村集體土地范圍內無國土空間規(guī)劃確定的居民點，農(nóng)民就無法實現(xiàn)另建宅基地上房屋，而只能在前述貨幣補償或者安置房置換中選擇其一。

【用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋怎樣計算補償？】

除去宅基地上的住宅房屋，農(nóng)村尚有為數(shù)不少的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房。對這類房屋補償?shù)挠嬎?，當然要比住宅房屋復雜一些。

首先，《規(guī)定》明確非居住房屋只能給予貨幣補償，不提供安置房和另行批地的選項。

其次，《規(guī)定》確立的補償計算公式如下：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

所謂“相應的土地使用權取得費用”，是指在征地房屋補償方案公告之日取得相同性質、相同數(shù)量、相同地段等級土地使用權所應支付的費用。

一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和安置補助費等。評估時，可參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內相同數(shù)量的土地使用權取得費用作相應的系數(shù)調整。

此外，對用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋還會涉及以下補償：

（一）設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用；

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

這里在明律師需要重點提示以下兩點：

一是“非居住房屋”是指房屋的規(guī)劃用途即為非居住，原則上不包括農(nóng)民利用宅基地上住宅從事經(jīng)營的情形。

宅基地上房屋只能按照居住房屋進行補償安置。對于利用自有宅基地房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在征地預公告前已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，可一次性給予適當?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補償。

不過，在宅基地制度改革蓬勃開展的今天，顯然應當對從事民宿、酒吧、咖啡廳、書店、文創(chuàng)商店等經(jīng)營活動的民居設置更為詳實的補償項目，以確保其經(jīng)營方面的損失能夠獲得充分的補償。

二是對“非居住房屋”的停產(chǎn)停業(yè)損失，被拆遷村民要積極留存證據(jù)以證明自己的主張。

一般而言，當?shù)卣畷贫ㄒ粋€統(tǒng)一的補償標準，如果房屋所有人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過了制定的標準的，應當提供實施房屋補償前3年的經(jīng)營狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實際損失等相關證明材料。

如果無法提供，想通過評估獲取更高數(shù)額的補償恐會遇到麻煩，這點各位一定要提前做好準備，不可待征收到來臨時抱佛腳。

在明律師最后要提示大家的是，上述新規(guī)無疑具有一定的先進性，若被拆遷村民所在地尚無此類具體規(guī)定也不必失望，大家盡可以在專業(yè)律師的指導下找尋已有規(guī)定中有利于我們主張的因素，通過大量的事實、證據(jù)和對比分析來凸顯所涉補償安置方案的不夠合理之處。征地補償安置方案、協(xié)議文本及其最終決定都不是不可撼動、先天合法的，敢于在法律框架內對其進行審查、提出質疑，終將有益于被拆遷村民獲取更加公平、明白的征收補償。

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