■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所（此處已添加小程序，請(qǐng)到今日頭條客戶端查看）對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估將直接影響最終的補(bǔ)償結(jié)果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個(gè)問題卻在多年以來始終值得探討：農(nóng)村宅基地上的房屋拆遷有評(píng)估環(huán)節(jié)嗎？

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

（此處已添加小程序，請(qǐng)到今日頭條客戶端查看）

對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估將直接影響最終的補(bǔ)償結(jié)果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個(gè)問題卻在多年以來始終值得探討：農(nóng)村宅基地上的房屋拆遷有評(píng)估環(huán)節(jié)嗎？對(duì)“一刀切”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不服又該怎么辦？能直接主張參照適用城市房屋征收評(píng)估的程序和方法嗎？本文，在明律師就給大家說說農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估的那些事兒。

【要點(diǎn)一：“參照?qǐng)?zhí)行”城市房屋征收評(píng)估不再有明確依據(jù)】

首先需要明確的一點(diǎn)是，目前在征收拆遷領(lǐng)域法規(guī)、規(guī)章中僅有《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》是具體規(guī)范房屋征收評(píng)估行為的。

但顧名思義，這部部門規(guī)章僅能調(diào)整“國有土地上房屋征收”中的評(píng)估問題，卻對(duì)農(nóng)村集體土地征收中涉及的宅基地上房屋拆遷評(píng)估無能為力。

城市被征收房屋的價(jià)值評(píng)估是圍繞“市場比較法”開展的，而這一最重要的評(píng)估方法卻無法在房屋不能自由交易的農(nóng)村集體土地上適用。這就注定了二者是不能簡單地“通用”的。

有的朋友可能會(huì)說了，中紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中不是說了嗎：

在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。

這不就是說能夠“參照?qǐng)?zhí)行”嗎？

然而問題在于，這一《通知》內(nèi)容主要就是針對(duì)《土地管理法》尚未修訂前這一“空窗期”設(shè)置的。而《土地管理法》已于2019年完成修訂，配套的《土地管理法實(shí)施條例》也已于2021年9月1日起施行。

故此，這一農(nóng)村“參照?qǐng)?zhí)行”城市的規(guī)定已經(jīng)失去了繼續(xù)適用的條件。就接下來的征地拆遷而言，農(nóng)村的就走農(nóng)村的規(guī)范，城市的就按城市的路子，二者不容混淆。

【要點(diǎn)二：農(nóng)村集體土地上房屋拆遷有評(píng)估環(huán)節(jié)！】

盡管城市房屋征收評(píng)估的規(guī)范不能直接拿來套用，且暫無國家層面的法律法規(guī)甚至部門規(guī)章對(duì)此問題作出規(guī)定，但從多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷仍然是有評(píng)估環(huán)節(jié)存在的。

譬如《廈門市集體土地上房屋征收與補(bǔ)償管理辦法》就規(guī)定，征收公告發(fā)布后，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單、選定辦法、期限等相關(guān)事宜。

被征收人應(yīng)當(dāng)在征收公告發(fā)布之日起5日內(nèi)，通過自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門3日內(nèi)采取搖號(hào)或抽簽等隨機(jī)方式選定。

參與的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家，并應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)被征收人代表、鎮(zhèn)（街）、社區(qū)組織代表及公證機(jī)構(gòu)參與監(jiān)督和公證。

顯然，這一地方性規(guī)定基本沿用了城市房屋征收評(píng)估的“評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇權(quán)”規(guī)定，保障了房屋也要被拆除的被征地農(nóng)民的相關(guān)權(quán)利。

而《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估管理規(guī)定》（2019年施行，有效期至2024年）則對(duì)整個(gè)農(nóng)村集體土地征收中房屋價(jià)值的評(píng)估環(huán)節(jié)做了細(xì)化規(guī)定，值得廣大被征地農(nóng)民借鑒參考以維護(hù)自己在評(píng)估中的合法權(quán)益。

簡言之，通過征地補(bǔ)償安置方案制定出來的根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)（土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等）設(shè)立的“一刀切”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以用，但卻不能替代具體某幢宅基地上房屋的價(jià)值評(píng)估。

評(píng)估環(huán)節(jié)雖仍不是農(nóng)村集體土地征收中的法定程序，但事實(shí)上正在無限接近這一狀態(tài)。至少，當(dāng)被征收人對(duì)直接通過方案算出來的補(bǔ)償數(shù)額不滿時(shí)，是有權(quán)要求征收方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門評(píng)估的。

【要點(diǎn)三：農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估需關(guān)注的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)】

我們以前述上海市的規(guī)定為依據(jù)，來簡要分析一下農(nóng)村宅基地上房屋評(píng)估中值得農(nóng)民留心的幾個(gè)關(guān)鍵問題：

1.房屋調(diào)查結(jié)果是評(píng)估的必要依據(jù)，若涉案農(nóng)房因未經(jīng)登記而被認(rèn)定為違建，則其評(píng)估結(jié)果必然大打折扣。房屋系“未經(jīng)登記”的無證房，始終是補(bǔ)償利益受損的最直接原因，這不是評(píng)估機(jī)構(gòu)所能解決的事情。

2.被征地農(nóng)民有權(quán)參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。這點(diǎn)和城市房屋征收相同。

3.宅基地使用人（房屋所有權(quán)人）應(yīng)當(dāng)配合實(shí)地查勘，提供相應(yīng)的資料，并為評(píng)估人員入戶拍照、攝像、測量等提供便利。否則，評(píng)估機(jī)構(gòu)可參照相同區(qū)域和建筑類型的房屋進(jìn)行評(píng)估。

4.集體建設(shè)用地上的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備物資等的搬遷安裝費(fèi)用，以及室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值等均可由征收雙方先行協(xié)商。若經(jīng)協(xié)商需要評(píng)估的，可另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)專門對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

5.房屋的分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)依法轉(zhuǎn)交給房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿的，有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可的，有權(quán)向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

事實(shí)上，根據(jù)農(nóng)村宅基地上房屋的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，對(duì)其價(jià)值的評(píng)估主要表現(xiàn)為“重置成新價(jià)”或者叫“建安重置價(jià)”的確定。這與城市房屋征收存在較大差異。

盡管從程序上看二者有很多類似之處，但究其評(píng)估實(shí)體技術(shù)層面，仍是不能簡單混同的。

在明律師最后要提示廣大被征地農(nóng)民的是，農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償這部分無疑是整個(gè)征地拆遷補(bǔ)償?shù)摹按箢^”，大家一定要對(duì)此予以足夠重視，在制定補(bǔ)償安置方案、調(diào)查登記等程序中即開始做足準(zhǔn)備，確保自己在評(píng)估中的各項(xiàng)權(quán)利得以落地。必要時(shí)要盡早咨詢專業(yè)律師，用足評(píng)估程序中設(shè)置的救濟(jì)渠道，為自己獲得公平、合理的房屋拆遷補(bǔ)償早做爭取。

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