再看的時(shí)候，已經(jīng)獲得了1.4w贊。感謝大家大方的手支持。--------------------------------------------------------------------------------------------

再看的時(shí)候，已經(jīng)獲得了1.4w贊。

感謝大家大方的手支持。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------這是一個(gè)有意思的問(wèn)題，那我給你們一個(gè)有意思的回復(fù)。

我的回答里的故事是多少有點(diǎn)互相矛盾的，會(huì)增強(qiáng)你們對(duì)還款方式的認(rèn)知，其中一部分可能會(huì)顛覆一部分人的認(rèn)知，僅供參考，而且有不完善的地方，請(qǐng)多擔(dān)待。

銀行從業(yè)者，坐標(biāo)北京，前蘇寧銀行房產(chǎn)抵押貸款大客戶經(jīng)理，現(xiàn)在自己公司運(yùn)作一些個(gè)人和企業(yè)業(yè)務(wù)。

先不說(shuō)專業(yè)術(shù)語(yǔ)。

講幾個(gè)段子，大家圖一樂(lè)兒就行。

第一個(gè)：

40年前的2000元的購(gòu)買力。

全部買黃金-------------------------現(xiàn)價(jià)超過(guò)160萬(wàn)元；

全部買可口可樂(lè)股票---------------現(xiàn)價(jià)市值1600萬(wàn)元；

北京市中心黃金地段買個(gè)院子-----今天起拍價(jià)過(guò)1.6億元；

全部存入銀行-----------------------今天有4473元。

錢還是那個(gè)錢，但是，是越來(lái)越不值錢的。

這第一個(gè)您完全當(dāng)個(gè)段子看就好。

第二個(gè)

2008年，牛肉拉面4元一碗，我在銀行存了10000元，相當(dāng)于存了2500碗牛肉面。

可是，到了2018年，每碗牛肉面漲到了10元，我存的10000元連本帶利應(yīng)該是13500元左右，牛肉面只剩下了1350碗。

所以我得知道：我在銀行存的另外1150碗被誰(shuí)吃了？

今天是2020/12/25,還有6天2021年，京城普通面館里的蘭州拉面已經(jīng)18-20RMB/碗。

我知道，我存在銀行里的面條又少了。

這兩個(gè)故事叫通貨膨脹。

銀行也避免不了通貨膨脹，但是銀行首先掙了個(gè)當(dāng)期息差，然后拿著你們的錢去做了投資，（基金信托，等等很多方式）更高的回報(bào)率來(lái)生更多的錢，讓錢流動(dòng)起來(lái)，產(chǎn)生更多的效益。

關(guān)于通貨膨脹，我在評(píng)論區(qū)給的幾個(gè)回復(fù)。這個(gè)是我寫的這篇有爭(zhēng)議的地方。

有人的地方就有江湖，有經(jīng)濟(jì)的地方也會(huì)有通貨膨脹，當(dāng)然也會(huì)有通貨緊縮。但是我不低估我們國(guó)家未來(lái)10年，未來(lái)30年的發(fā)展。

1 關(guān)于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，未來(lái)的通貨膨脹，我寫過(guò)一篇，關(guān)注我你們自己去找。

你和我沒(méi)有過(guò)期就行，那就可以往上游，逆流的魚，是天生的命運(yùn)。

2 的確59分進(jìn)步容易，90分進(jìn)步難；

但是，人生和歷史，不是100分制。

還有，而且有些人的實(shí)力是100分的試卷測(cè)不出來(lái)的

3關(guān)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我有個(gè)回答，過(guò)萬(wàn)贊，如果遇到了該如何度過(guò)，希望對(duì)你們能有幫助。

葉洛曦：如果2020年發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)你會(huì)如何應(yīng)對(duì)?1.3 萬(wàn)贊同 · 428 評(píng)論回答

第三個(gè)

現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了，我從銀行這里貸款N金額，相當(dāng)于銀行在我這存了點(diǎn)面條，幾十年后面條數(shù)量也會(huì)少很多。

你們說(shuō)我是虧了還是賺了？

我的答案是賺了。你們的答案可能是賠了，虧大了。

你們也可以像銀行一樣去做一些合理的投資規(guī)劃，跑贏這個(gè)5.2%的利息是沒(méi)有太大問(wèn)題的，比方說(shuō)投資生產(chǎn)，比方說(shuō)投資理財(cái)（當(dāng)然我沒(méi)說(shuō)P2P類，利潤(rùn)越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越高）。

再舉個(gè)例子，2004年左右工地上一個(gè)建筑小工的單天工價(jià)大概在24-30這樣，現(xiàn)在一個(gè)普通小工一天大概200這樣，這還沒(méi)有說(shuō)特殊技能的工種，僅僅是體力小工而已。工作收入提高了快10倍，是這些建筑工人的工作能力增長(zhǎng)了嗎？并不是，還是一群簡(jiǎn)單技能的小工，基本還是以前的簡(jiǎn)單體力工作內(nèi)容，原因還是在于通貨膨脹。再過(guò)個(gè)15年，除去人工智能化因素，如果還是需要同樣技能的工種的話，這類人群的工資收入可能提高到2000元/天（通貨膨脹）。印鈔放水，是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的手段之一，有時(shí)候國(guó)家不想這樣，但是人在江湖，身不由己。

對(duì)于你來(lái)說(shuō)，當(dāng)前收入可能在1.5w，月還款可能在5k，十幾年后你的收入水平可能在五、七、八萬(wàn)、十幾萬(wàn)，都非常有可能。你還記得你10年前的收入是多少么？

現(xiàn)在對(duì)你來(lái)說(shuō)，月還款是5k，可能對(duì)于現(xiàn)在的你來(lái)說(shuō)，壓力很大，但是對(duì)于10年后的你的收入來(lái)說(shuō)，非常輕松。

而且，假如你貸100w，對(duì)現(xiàn)在的你一次性結(jié)清100w很有難度，十幾年之后，以你屆時(shí)的工資水平，剩下的尾款部分60-70w，一次性結(jié)清很大可能并不是什么難事兒兒。

所以，結(jié)論是房貸這個(gè)，在你可接受的還款能力內(nèi)，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久。

這里還沒(méi)算上房產(chǎn)增值的因素。

第四個(gè)

家父是那種有個(gè)十萬(wàn)八萬(wàn)喜歡存在銀行里的人，這么多年一直沒(méi)有變過(guò)。我勸說(shuō)過(guò)很多次了，一點(diǎn)用都沒(méi)有。

即使我事業(yè)已經(jīng)有了起色，他還是那樣。

他是個(gè)經(jīng)歷過(guò)60年代的人，體會(huì)過(guò)那個(gè)年代的苦。

也是經(jīng)歷過(guò)改革開(kāi)放的第一批下海的人，只是下的海有點(diǎn)淺，因?yàn)榧依镌?，不得不中途放棄，也是遺憾。

為了你們剛才特意和老爺子求問(wèn)了下這些年的存款利息?，F(xiàn)在他存的基本都是2.25%一年定期（不是3年期，3年期在3.5%這樣），一年期的五六年前以前還能達(dá)到3.3%，再久之前還能達(dá)到年化4%。

注：各項(xiàng)貸款利率除公積金貸款，已調(diào)整為L(zhǎng)PR模式，在LPR基準(zhǔn)上加減基點(diǎn)的方式得到利息，每月更新LPR，存量貸款按年更新貸款利率。當(dāng)前國(guó)家政策實(shí)行放水減息政策，房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款用戶（貸款用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)或者提交的資料為企業(yè)經(jīng)營(yíng)-----具體的用途你們說(shuō)了算）利率在LPR基礎(chǔ)上減N個(gè)基點(diǎn)，也就是打折，這部分用戶不必參考此表中貸款利率。

這部分用戶參考基準(zhǔn)是這個(gè)，而且做法合理合規(guī)合法的話利率打折很厲害。

說(shuō)偏了，是為給你們?cè)黾觽€(gè)知識(shí)點(diǎn)。

接著說(shuō)貸款，按你首房首貸來(lái)計(jì)算，貸款100w，30年期，利率5.2%，（購(gòu)買二套房產(chǎn)的話商貸利率是5.7%），你將付的利息是等額本息方式付息97w，等額本金方式是78w。（所以，兩種還款方式利息差19w，所以，如果你們還款能力允許，做按揭貸款的時(shí)候首選等額本金方式，等額本金方式和等額本息相比大概節(jié)省20%的利息

其實(shí)，真實(shí)情況是這樣的，等額本息是每月還的本金加利息(剩余本金產(chǎn)生的月利息)相等，等額本金是每月還的錢中本金部分相等（貸款總額/貸款年數(shù)/12個(gè)月），利息還是等于剩余本金的月利息。兩種還款方式銀行都沒(méi)有多收一分錢利息，你欠多少本金銀行就收你多少利息）。

再說(shuō)存款，假設(shè)100w金額，3年期，年化利息3.5%（不考慮部分商業(yè)銀行上浮存款利率，假定10年利息不變），存30年按每3年一次復(fù)利計(jì)算，（這個(gè)邏輯里有一個(gè)問(wèn)題，你每一個(gè)三年期結(jié)束的時(shí)候，再去存款的利息不是固定的之前的3.5%，會(huì)政策調(diào)整，暫且以一個(gè)固定利率計(jì)算）

30年后你能拿到的本金100w和利息171w。

也就是說(shuō)存100w，30年時(shí)間，你能拿到的利息會(huì)比你從銀行貸100w等額本息/等額本金還款方式30年付的利息要多不到一倍這樣。

這個(gè)問(wèn)題我剛才也困惑了一下，貸款利息高，同樣的年限和本金，為什么存款利息要比貸款利息要多那么多，我一開(kāi)始以為我自己的計(jì)算是錯(cuò)誤的。

我并沒(méi)有錯(cuò)。

出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的原因，在于等額本金和等額本息的利息計(jì)算方式。這兩種還款方式你每個(gè)月里都是還了一部分本金的，下一個(gè)月里的利息是按剩余本金計(jì)算的，而不是全部本金，大概是全部本金的一半這樣；而你存款本金是按全額100w計(jì)算的。

綜上，你不能說(shuō)，買（貸款）的時(shí)候你嫌貴，賣（存款）的時(shí)候嫌便宜。

銀行給你放貸的時(shí)候是解決了你的資金周轉(zhuǎn)需求，否則，您連買房上車的基本資格都不夠------錢不夠。

我寫這篇東西，也不是為了給銀行洗白，但也請(qǐng)不要說(shuō)銀行黑。利息相當(dāng)于，你租了銀行的RMB，給這些RMB付的租金而已。

您去租賃某個(gè)行業(yè)的設(shè)備也不止這些錢吧。但是你沒(méi)有能力，或者說(shuō)沒(méi)有必要去買整臺(tái)的設(shè)備，那就租好了。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，租售比為1:200-1:300的區(qū)間是比較合理的，，也就是說(shuō)靠租金收入，需要200~300個(gè)月（17-25年）才能把購(gòu)買成本收回來(lái)。這么說(shuō)吧，你在市場(chǎng)上租賃不同的設(shè)備，租個(gè)3年36個(gè)月/5年60個(gè)月/10年120個(gè)月的租金，是不是也夠把該設(shè)備買回來(lái)了？按揭貸款是30年，360個(gè)月，RMB租給你30年360個(gè)月，才回本兒。

我不講租售比的問(wèn)題了，越聊越深，越聊越多。

反正，不要事事都想著自己怎么吃虧了，閣下可以權(quán)衡一下自己賺在哪里了，你會(huì)更開(kāi)心。

本來(lái)打算這兩天回去看看老爺子，北京這疫情又有了點(diǎn)動(dòng)靜，擔(dān)心回來(lái)不方便，還是再等等的吧。

老爺子偶爾的會(huì)和我打電話說(shuō)家那邊哪個(gè)阿伯阿嬸又沒(méi)了。

我和老爺子說(shuō)，你那點(diǎn)錢趕緊花吧，不夠我再給您；兒子有出息你留著給我那點(diǎn)也用不著；兒子沒(méi)出息，你那點(diǎn)也不夠。該干嘛干嘛，想吃啥吃啥。別總那么謹(jǐn)慎了。

第五個(gè)

上一條我算了存款100w的利息，也算了貸100w的利息。并不是說(shuō)存錢好，我也不愿意存。

事實(shí)是，有能力的人，有資源的人，有想法的人，敢做事情的人（哪怕貸款）很多都肥了，

很多存錢的 人都瘦了。

錢生錢，錢生兒子，子子孫孫無(wú)窮匱。

只有讓這些資本運(yùn)作流轉(zhuǎn)起來(lái)，才能跑贏通貨膨脹，才能制造更多的利潤(rùn)，才能讓你看起來(lái)像個(gè)人上人。

我說(shuō)的這些觀點(diǎn)在我的頭腦里并不矛盾，但是讓我寫出來(lái)，讓你們都能理解，對(duì)我來(lái)說(shuō)可能有點(diǎn)難度，或者說(shuō)有些地方有點(diǎn)自我沖突，我也不想我寫的東西任何人都懂，懂的自然就懂了。

評(píng)論區(qū)會(huì)有質(zhì)疑，請(qǐng)理性，然后，哪怕你理性，可能我不回復(fù)，也請(qǐng)恕不回復(fù)，平日甚忙。

第六個(gè)：解決方案

之前你們申請(qǐng)的銀行按揭貸款，是以基準(zhǔn)利率4.9%為錨點(diǎn)，上浮或者打折一些，有一部分人的貸款利率會(huì)達(dá)到年化5.88%甚至更高。如果說(shuō)你們覺(jué)得利息高了，現(xiàn)在完全蹭一波國(guó)家放水的車，可以置換為一些低利率，年限也不短的房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品，比方說(shuō)3.6-3.85%的10年期按30年等額本息還款，利息這塊降低了很多，月還款降低了很多，其中一家銀行，等額本息還款每100w的貸款金額大概月還款4688這樣，等額本金的話，每100w第一期的月還款大概在6000，最后第120期大概在4900元左右。

這個(gè)圖表做的是以1000萬(wàn)為基數(shù)，如果你需要100萬(wàn)的話，息費(fèi)月還款這塊的數(shù)據(jù)乘以0.1就可以了，如果需要的是300w，乘以0.3就可以了。

第七點(diǎn):

既然說(shuō)到第六點(diǎn)了，應(yīng)該附送給你們一個(gè)第七點(diǎn)

葉洛曦：如何辦理房屋抵押貸款?1691 贊同 · 176 評(píng)論回答

鑒于評(píng)論區(qū)有很多爭(zhēng)議，

補(bǔ)充個(gè)第八條，

盡量去做符合大家能力天賦性格等內(nèi)的事情，

背你們還得起的負(fù)債。

樂(lè)觀派 和 悲觀者 ，不是天生的宿敵。

成年人了，自己的錯(cuò)自己擔(dān)著，別把損失轉(zhuǎn)移到別人頭上。

——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

現(xiàn)在聽(tīng)的音樂(lè)是《處處吻》，愛(ài)你們，感謝關(guān)注，你們會(huì)看到更多我寫的經(jīng)典內(nèi)容。