修高速征收養(yǎng)殖場土地基本案情九幾年村里批的宅基地以及前置空地，總面積900多平，2010年修建的養(yǎng)殖廠，養(yǎng)貂鼠，養(yǎng)殖廠占地600平，建筑面積510平，經(jīng)營至今總投入150萬左右，每年純利潤10萬-50萬之間，平均利潤在30萬左右。2019年

修高速征收養(yǎng)殖場土地

基本案情

九幾年村里批的宅基地以及前置空地，總面積900多平，2010年修建的養(yǎng)殖廠，養(yǎng)貂鼠，養(yǎng)殖廠占地600平，建筑面積510平，經(jīng)營至今總投入150萬左右，每年純利潤10萬-50萬之間，平均利潤在30萬左右。2019年8月張貼了征收公告說需要征收土地來修建省道，要求紅線內(nèi)村民不允許改變土地性質(zhì)，2020年12月10日正式入室測量，口頭通知只征收紅線內(nèi)部分（一部分的養(yǎng)殖廠），針對紅線外部分不予征收（剩余的養(yǎng)殖廠及住宅），認為征收不合理，會直接影響?zhàn)B殖廠的繼續(xù)經(jīng)營。

訴求：要求征收部門進行整體征收。

吳少博律師：當事人的訴求是要求征收部門進行整體征收，局部征收跟整體征收也是在征遷過程當中的一個挺頻發(fā)的問題。為什么？因為各位對這個問題的看法是不一致的，作為征收機關，他認為我用你多少土地，我就拆你多少土地上的房屋就征你多少地?；蛘哒f還有一種情況就是我暫時用的只有這么多，也就是說分兩批次拆。但是不管是局部征收還是分兩次征收，對被征收人來講都是不利的，所以今天主要跟各位講一講整體征收問題。

本次提取的關鍵詞有：宅基地以及空地養(yǎng)殖 ；養(yǎng)殖行為合法性；局部征收不利

一、宅基地以及空地養(yǎng)殖

吳少博律師：

1、占用自家宅基地以及村集體空地進行養(yǎng)殖合法嗎?

首先解讀的第一點：占用自家宅基地以及村集體空地進行養(yǎng)殖合法嗎？各位在現(xiàn)實當中肯定能遇到征拆機關馬上就給你定性為不合法的情形。比如占用宅基地，或者占用的這塊空地是一塊基本農(nóng)田或者耕地，那么你的養(yǎng)殖行為能合法嗎？肯定不合法，其實在實踐當中是不一定的。

那么宅基地能不能用于工礦倉儲養(yǎng)殖生產(chǎn)經(jīng)營所？答案是可以的，沒有哪個法律否認或者說排除宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營的強制性法律規(guī)定，但是從空地可能有問題了，比如講這塊空地是經(jīng)過村集體的允許而占用的，還是沒有經(jīng)過只是在自己宅基地的外延上隨隨便便就占用了，可能會有個法律的分析，也可能會被對方抓住你的一個自身合法性上的弱點。

在我們國家進行養(yǎng)殖你占用集體土地可不可以？可以，但是必須是符合養(yǎng)殖用途的集體土地。所謂養(yǎng)殖用途早些年我們國家在國土資源部對這一塊是有相應的劃分要求的。農(nóng)牧畜業(yè)進行養(yǎng)殖的，要在集體土地當中專門進行劃分，也就是說不能占用基本農(nóng)田，但是可以劃分出一塊專門搞在宗地圖跟土地資源檔案當中的記載，它就是農(nóng)牧畜業(yè)用地。

但是從你的表述來講，可能不是這種情況，所以占用土地的合法性是存疑的。

2，宅基地用于養(yǎng)殖怎么補償?

養(yǎng)殖是個行為經(jīng)營行為，那么就在原有的補償之外，再給予一部分經(jīng)營性的損失補償。那么原有的損失是什么？農(nóng)村的宅基地一般是居住和生產(chǎn)結合在一起，也就是說宅基地該怎么補償怎么補償，該怎么安置怎么安置，之外要再給予部分停產(chǎn)停業(yè)損失。這個過程要核定經(jīng)營面積，然后給予一部分經(jīng)營損失。

3，無償或者無申請占用空地能獲得一定補償嗎?

個人認為當事人可能就屬于這種情況，沒有交相應土地的稅費，也沒有交承包的租金，自己無償擴展了宅基地之外的土地。這種能獲得一定補償嗎？其實可以去爭取補償，因為占用行為沒在占用時跟占用后的這段時間得到村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的否認，或者說按照違建進行實際拆除，也就是占用已經(jīng)確認成了一種事實行為。如果是事實行為的話，原則上可能會獲得一定補償。

二、養(yǎng)殖行為合法性

吳少博律師：

1、怎樣定性是使用集體土地從事合法經(jīng)營行為?

其實原則上很簡單，是不是取得了經(jīng)營行為所必備的合法性手續(xù)，如果你取得了，那么就可以認定你的經(jīng)營行為是合法的。即便你在集體土地上，那么你的經(jīng)營性行為的定性絕對是合法的。

2、養(yǎng)殖特殊物種能否獲得更高的停產(chǎn)損失補償?

我們在實務當中也碰到過養(yǎng)殖藏獒、烏龜這一類的，這種帶有一定的特殊性，跟普通的養(yǎng)殖家禽類是不同的，也就是說你的受益價值或者是生產(chǎn)價值更高，你的每平方米所產(chǎn)生的利潤價值更高。那么你的經(jīng)營損失是不是可以更高？

如果從評估的角度講應該是這樣，評估并不看你的經(jīng)營面積跟經(jīng)營場所，它看的是你的經(jīng)營項目，你的項目是干什么的，所產(chǎn)生的利潤必然是不一樣的。那么干一個剩余價值低的跟一個剩余價值高的肯定是不一樣的，這是從資產(chǎn)評估的角度予以核定。

如果從粗獷的補償角度來講，它只認你的經(jīng)營面積而不管你是干什么的，他不論你經(jīng)濟效益，它不論你的利潤跟利潤率，它只論你的經(jīng)營面積，這是一種粗獷的補償方法。所以說它往往是比較恒定的。但是面對你這種特殊物種的養(yǎng)殖，只要在一個合法的范疇之內(nèi)，包括養(yǎng)殖登記這方面都做了，檢驗檢疫各個方面都齊全，那么這個時候你獲得一個高額的補償是有可能性的，而且是有事實根據(jù)，有法律基礎。

3，對養(yǎng)殖行為一般怎么計算補償?

其實實務當中對經(jīng)營行為的補償計算其實無非有兩種，第一個就是粗獷的按照你的經(jīng)營面積，核定完了以后乘上它的補償政策中規(guī)定的數(shù)額，這是一種非常粗獷式的補償方式。但是在實務當中90%都是這樣，特別是針對一些小型的企業(yè)，90%都是這樣。

但是對一些大型的企業(yè)，它往往要進行實際評估來確定，怎么評估就是我說的根據(jù)你經(jīng)營項目，根據(jù)以前三年的產(chǎn)值利潤，根據(jù)你統(tǒng)計學上的利潤率的增長趨勢，根據(jù)市場的反饋，綜合進行審計，會計資產(chǎn)評估來核定你的經(jīng)營利潤，然后確定你的補償周期。比如說三年來給你確定，所以實務當中的天然損失無非是一種合法正規(guī)的方式跟一種粗獷政策的方式，無非就是兩個方式來處理，但是你是作為一種特種養(yǎng)殖，你是可以取得一個正規(guī)合法的方式去爭取補償。

三、局部征收問題

吳少博律師：

1、征收項目只使用部分土地，剩余土地怎么才能納入征收范圍?

很簡單，我們在實際當中用法律來解決這個問題，向征收方表示，現(xiàn)有向你征收的土地是你整體資產(chǎn)不可分割的一部分，如果分割了這一部分，企業(yè)經(jīng)營的效能效益跟經(jīng)營的意愿將產(chǎn)生重大的損害。這就表明了必須進行整體征收。

我做的一個最經(jīng)典的案子是在湖南湘西，是鐵路打樁，要過橋打樁，該糧油生產(chǎn)企業(yè)其實就在這個橋坡上。但是我去看完了以后，其實它在這個地方只需要打4個樁，4個樁基本上架上橋鐵路就能過去。也就是說整個企業(yè)被征收的范圍只占用這4個樁的位置，1個樁大約一兩平米，用他的話講整個我占用也就十幾平米的問題，但是他企業(yè)是多少？他企業(yè)是占地8000多平米，最后我們跟政府談判達到了整體征收的目的。

為什么？第一，它是個糧油生產(chǎn)企業(yè)，它是全自動化生產(chǎn)，所以說它整個的生產(chǎn)線是一個u型的，結果他樁正打在他 U型的底部這個位置。也就是說一切兩段，把整個生產(chǎn)線一下子切成兩段連不到一起，但那個時候征收說你可以往前再挪，只要離的位置稍微遠一點，把 u型劃的小一點，不用那么深，但是我們經(jīng)過評估經(jīng)過核算其實是很不利的，這是第一點。

第二，糧油企業(yè)是帶有易燃易爆性的，我們從安全的角度來看，我們整個糧油庫跟鐵路大約也就100米左右，直徑距離100米左右，你的安全距離要求可以嗎？那么他又提出來，你們可以往外延搬。但我們再往外搬根本就無法實現(xiàn)。生產(chǎn)經(jīng)營的實際狀態(tài)已達不到，而且我的這種生產(chǎn)行業(yè)對鐵路可能會造成安全上的影響，那么最后就達成了全部征收的談判結果。

2、如果征收主體堅持只用部分土地，只給部分土地補償，能否起訴要求全部征收?

其實是可以的。因為這是一個利害關系的問題，不是征收范圍劃定的問題，也就是說剩余的這一部分導致我剩余價值的減低，也就是就說剩余這部分根本滿足不了生產(chǎn)經(jīng)營了，我可以請求納入到征收范圍，這是第一點。第二點，有些項目他即便當時可以只占有一部分土地，但是后邊他必然要全部占用你的土地。比如在山西某地有個焦化企業(yè)，它用于生產(chǎn)的煙筒大概100多米高，但是邊上要修什么？要修高速路，公路其實只占用他整個的企業(yè)的一角，一切就完了。我們一看煙筒離高速路已經(jīng)非常近了，非常清楚，但是征收方不想拆，他說如果到時候需要拆的話，你讓運營部門過來拆，我不給你拆，我現(xiàn)在修高速路只占用了這一角，所以說這個煙筒并不阻礙修路，所以不拆。

但是向?qū)Ψ教岢隽艘粋€問題，一旦焦化企業(yè)生產(chǎn)冒一冒煙，整個高速公路大約200米的范圍會結冰，后來我們請了環(huán)境方面的專業(yè)人士跟對方做環(huán)評的互相對接問題，最后形成的決議是說可能會對行路的安全造成影響，剩余那塊地由于他邊上有公路，他自己跟當?shù)氐男姓C關協(xié)商，由工業(yè)改成一部分商業(yè)，補交一部分土地出讓金，就這么處理，所以說是能夠提起相應的訴訟。

3、如果最后只征收了局部土地面積，我還能追究哪些損失?

其實如果說最后沒實現(xiàn)全部土地進行整體征收，只征收了局部一部分，其實可以要求對方來承擔一個整體的損失，整體損失什么概念？就剩余這塊土地你不征收，房屋也不拆，但是我的使用價值已經(jīng)沒了，但是這一部分我一定要納入到征收范圍。

我們在貴州曾經(jīng)碰到這么個企業(yè)，也是因修路要占用企業(yè)用地的問題，后來可能雙方就補償問題實在談不攏。最后人家把施工方案改變，從上面架橋，整個橋體離著路面是35米左右，但是我們是做的一個易燃易爆的煙花爆竹企業(yè)。你想一想一個煙花爆竹企業(yè)在它的橋底下安全的風險有多高。作為我們來講，煙花爆竹這些企業(yè)還能干嗎？還能生產(chǎn)嗎？我們只能搞一些沒有風險，沒有危險，沒有安全隱患的行業(yè)，只能搞這類。企業(yè)到現(xiàn)在留著那片地也不知道應該干什么，但是確實給他補償，給他進行了全面的適度補償。因為土地的剩余價值你還自己保有，只是不能干與我現(xiàn)在整個的橋面安全不相符的產(chǎn)業(yè)跟行業(yè)，但是不代表你土地房屋的生產(chǎn)和經(jīng)營的價值就不存在。所以說即便沒占用你，但是額外造成的損失照樣可以主張補償。

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