大家好，我是一休，北京地產(chǎn)行業(yè)的一名深耕者，擅長(zhǎng)多盤硬杠+深度測(cè)評(píng)+硬核爆料，堅(jiān)持原創(chuàng)輸出，只想說(shuō)點(diǎn)實(shí)話。本文首發(fā)于【一休侃房】公眾號(hào)。還是老樣子，直接上干貨！一休將通過(guò)八個(gè)維度，來(lái)測(cè)評(píng)中海京叁號(hào)院；直擊問題，靈魂拷問！1地鐵交通，咋樣？河

大家好，我是一休，北京地產(chǎn)行業(yè)的一名深耕者，擅長(zhǎng)多盤硬杠+深度測(cè)評(píng)+硬核爆料，堅(jiān)持原創(chuàng)輸出，只想說(shuō)點(diǎn)實(shí)話。

本文首發(fā)于【一休侃房】公眾號(hào)。

還是老樣子，直接上干貨！一休將通過(guò)八個(gè)維度，來(lái)測(cè)評(píng)中海京叁號(hào)院；直擊問題，靈魂拷問！

1

地鐵交通，咋樣？

河西無(wú)地鐵，連規(guī)劃的謠言都沒有，就是這么枯燥。

中海京叁號(hào)院項(xiàng)目，距離8號(hào)線4.2公里，距離亦莊線3.8公里，這還都是直線距離，咱就沒必要細(xì)說(shuō)了吧？

唯一有些盼頭的是有軌電車T1線，從京叁號(hào)院走過(guò)去倒是挺舒服的距離，但目前使用體驗(yàn)不是很棒，主要是慢。

再說(shuō)公路，四周基本算是被南五環(huán)、南六環(huán)、京臺(tái)高速、京滬高速圍合起來(lái)，可選主干路較多。

與亦莊的河?xùn)|版塊聯(lián)絡(luò)最密切的兩條主路博興路和博興八路分列樓盤的左右兩側(cè)，交通便利。

一休大實(shí)話：

前幾天一個(gè)粉絲說(shuō)：沒地鐵倒是無(wú)所謂，對(duì)中海京叁號(hào)院這批業(yè)主不會(huì)有任何影響，反正也不坐地鐵。

一休表示強(qiáng)烈不贊同，現(xiàn)如今北京達(dá)到千萬(wàn)級(jí)的房源不在少數(shù)，業(yè)主們不至于這么傲嬌吧？

就我身邊接觸的朋友和客戶來(lái)說(shuō)，住著一千多萬(wàn)的房子，擠地鐵的情況其實(shí)也并不少見，反正沒有那種敢說(shuō)從來(lái)不坐地鐵的。

況且，您甭管我坐不坐地鐵，這和有沒有可是兩碼事。

有些收了收黑錢的小軟文，說(shuō)河西的博興八路堪比河?xùn)|榮華大道。what，這都行？

榮華大道那是國(guó)際形象大道，亦莊的最優(yōu)先級(jí)，最精華的一條路，北京的門臉級(jí)大道之一。

反觀博興八路是主路不假，街道兩側(cè)環(huán)境屬實(shí)也還可以，但不至于這么夸張吧？

2

區(qū)域地段，咋樣？

看上圖，如你所見，中海京叁號(hào)院的位置在亦莊商務(wù)區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)區(qū)的黃金交匯點(diǎn)。

高端產(chǎn)業(yè)區(qū)就是以北京奔馳為首的這一片，實(shí)際上就在樓盤的東側(cè)。

所謂河?xùn)|河西就是以涼水河為界，河?xùn)|是商務(wù)辦公區(qū)，十幾年前也曾經(jīng)叫做亦莊CBD。

河西是生活服務(wù)生態(tài)休閑配套區(qū)，高端居住。

亦莊這兩年的GDP增速領(lǐng)跑北京，企業(yè)落戶的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，世界500強(qiáng)扎堆。因此整體的人群結(jié)構(gòu)相比北京其他版塊來(lái)說(shuō)更加優(yōu)質(zhì)，圈層調(diào)性較高。

而且和其他版塊不同，亦莊是先有產(chǎn)業(yè)再有住宅，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，需求端是客觀存在的，泡沫和水分都是很小的。而且亦莊的建設(shè)很多都是先有系統(tǒng)規(guī)劃再逐步落地的這種，多少有點(diǎn)高屋建瓴的意思。

有了人流量以后，可以有各種配套，慢慢都會(huì)來(lái)。

但是產(chǎn)業(yè)這玩意還真不是你想引進(jìn)來(lái)就來(lái)的，一句話：亦莊是真正有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，一點(diǎn)不空不浮夸。

一休大實(shí)話：

亦莊在北京的東南側(cè)，國(guó)貿(mào)CBD在東側(cè)，兩者其實(shí)距離很近，互動(dòng)頻繁聯(lián)動(dòng)多元。亦莊有國(guó)際化的風(fēng)采，但是格子襯衫和摩登女郎也都能共存。

尤其是亦莊新城內(nèi)，北京地鐵17號(hào)線的建設(shè)，更是讓兩者聯(lián)系更緊密了，好幾個(gè)樓盤都是喊出口號(hào)：7站/8站到國(guó)貿(mào)。

但講真，國(guó)貿(mào)的白領(lǐng)剛需購(gòu)房群體大多在亦莊路東解決了需求，那邊距離地鐵近能通勤，最最重要的是那邊房子更便宜一點(diǎn)，這幫人不圖學(xué)區(qū)，兜里預(yù)算優(yōu)先，奔著學(xué)區(qū)的基本還是河西居多。

環(huán)線論依然是逃不過(guò)去的坎，中海京叁號(hào)院確實(shí)在5環(huán)和6環(huán)之間。

但現(xiàn)如今北京市場(chǎng)真的不能用環(huán)線論來(lái)一棒子打死，那真沒意思了啊。

說(shuō)組數(shù)據(jù)吧，東南三環(huán)的方莊，現(xiàn)在房?jī)r(jià)5萬(wàn)左右，這還是老富人區(qū)。東南四環(huán)，欠發(fā)達(dá)地段，又荒又破，肖村小紅門十八里店那個(gè)位置，住宅其實(shí)都不多，單價(jià)四萬(wàn)多。

而東南五環(huán)的亦莊核心板塊，也基本保持在5萬(wàn)6萬(wàn)的水平，甚至紫禁壹號(hào)院、中海墅、楓丹壹號(hào)、亦莊金茂府、中信新城、棠頌別墅、贏海莊園，總價(jià)破千萬(wàn)的也只是平均水平。

亦莊河西附近其實(shí)一直都是豪宅改善聚集，門檻并不低。最近兩年限競(jìng)房確實(shí)拉低了均價(jià)，但這只是臨時(shí)過(guò)渡產(chǎn)物。

3

價(jià)格，值嗎？

有必要說(shuō)一下這塊地皮的前世今生，去年8月，中海拿下的不限價(jià)地塊。

代價(jià)呢？

79億，總價(jià)地王，樓面價(jià)4萬(wàn)左右，與華潤(rùn)搏殺了66輪，溢價(jià)率23.44%。

講真，當(dāng)時(shí)一休也沒想到中海最后會(huì)出京叁號(hào)院這樣一個(gè)產(chǎn)品。

不是剛需，不是改善，直接上豪宅。

沒有對(duì)比就沒有傷害，咱們得拉出來(lái)幾個(gè)參照系競(jìng)品。

附近的限競(jìng)房河西六君子新房基本都是在5W＋這個(gè)水準(zhǔn)。

二手房方面，周圍的回遷房大概4萬(wàn)左右。

中海京叁號(hào)院預(yù)計(jì)單價(jià)區(qū)間6.8萬(wàn)-7.4萬(wàn)，直接把價(jià)格相比的話，確實(shí)要高出一塊。

而且入手門檻方面，京叁號(hào)院更是高了太多，預(yù)計(jì)是1200W起的，瞬間又沒了可比性。

難道就這樣收?qǐng)隽耍?/p>

別急，且聽一休慢慢分析。

為啥中海新盤的起步價(jià)這么傲嬌，有什么底氣？

答：因?yàn)槎ㄎ皇琼敽?，且周圍高端產(chǎn)品也不便宜，開發(fā)商也是做過(guò)調(diào)研的，尤其是中海這種常年銷冠的開發(fā)商。

次新房的金茂府、金茂逸墅、金茂悅等二手盤接近6.5萬(wàn)的起價(jià)了。

金茂府的部分好房源都超過(guò)了8萬(wàn)。對(duì)，你沒看錯(cuò)，這就是東南五環(huán)的亦莊。

而且金茂的這三個(gè)盤中，只有旗艦產(chǎn)品金茂府能與中海的藏峰系抗衡一下。

金茂逸墅其實(shí)整體品質(zhì)類似金茂府，但依然是有點(diǎn)虛胖，最小戶型面積段有點(diǎn)打臉啊，入門戶型是75平米，完全沒有豪宅的做派和那種拒人之外的價(jià)格。露怯太嚴(yán)重，沒辦法和京叁號(hào)院比。

一休大實(shí)話：

單就入門168㎡這事來(lái)說(shuō)，差不多就可以稱之為頂級(jí)豪宅產(chǎn)品了。

況且保守來(lái)說(shuō)，這是北京唯二的中海最高端的藏峰系旗艦樓盤?？紤]到產(chǎn)品迭代，甚至可以說(shuō)是中海在北京最高端的項(xiàng)目，沒之一。

所以，樓盤在產(chǎn)品端的定位無(wú)須懷疑，實(shí)打?qū)嵉捻敽喇a(chǎn)品。既如此，就得和分鐘寺三項(xiàng)目相比才對(duì)，那是2020年北京的頂豪們。

相比分鐘寺的世茂北京天譽(yù)、東叁金茂府、合生縵云，別看地段來(lái)說(shuō)這仨是三環(huán)四環(huán)之間，但其實(shí)周圍的成熟程度真不如京叁號(hào)院呢，十號(hào)線分鐘寺出來(lái)真是荒的一批?。?/p>

旁邊的十里河，4站就到國(guó)貿(mào)了，也同樣荒涼似農(nóng)村。是不是很魔幻？

可這就是現(xiàn)實(shí)，北京發(fā)展不均衡典型例子。

就分鐘寺的學(xué)區(qū)來(lái)說(shuō)，只有首師大附撐場(chǎng)面，亦莊河西完全不虛啊，人大附十一學(xué)校北京二中，也都是狠角色，而且全都是12年制的。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，河西質(zhì)量上沒差，數(shù)量上還更多。分鐘寺要賣11萬(wàn)左右，比京叁號(hào)院的7.2萬(wàn)還是高了一截的。

再說(shuō)宋家莊的北京金茂府二期，起步又是75兩居。。。

熟悉亦莊的朋友肯定知道，亦莊核心區(qū)的頂豪產(chǎn)品國(guó)銳金嵿，8年前的項(xiàng)目了，單價(jià)8萬(wàn)，起步價(jià)格2000萬(wàn)，就在大族廣場(chǎng)邊上，地標(biāo)式建筑，可找一休要詳細(xì)資料，買房多對(duì)比還是要的。中海的朋友告訴我，當(dāng)時(shí)定價(jià)時(shí)候確實(shí)也參考了這個(gè)盤。

4

生活配套，方便嗎？

馬路之隔，50米就到亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)（十一學(xué)校分校）的東門。小區(qū)斜對(duì)角，依然是馬路之隔就能到達(dá)北京二中亦莊學(xué)校。

步行到亦莊公立幼兒園的天花板亦莊五幼和亦莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)就是600米的事情，開車都顯得太多余了。

到人大附1.5km，小區(qū)還會(huì)配建一個(gè)幼兒園。

兩大國(guó)際學(xué)校中芯和耀華，開車3-5分鐘妥妥的。

依然是馬路之隔，河西最大的商業(yè)項(xiàng)目龍湖天街就在隔壁，現(xiàn)有小商場(chǎng)亦生活就在樓盤北側(cè)450米。

700米內(nèi)倆公園，都是帶球場(chǎng)的那種，每天遛彎綽綽有余，周末去南海子就是幾腳油門的事兒。

坐落在涼水河畔的同仁醫(yī)院南院區(qū)，開車5分鐘左右，這是南邊最大的綜合性三甲醫(yī)院了，基本算是一站式解決全部需求。而且同仁可不僅僅是眼科頂尖，綜合實(shí)力北京top8左右。同仁旁邊還有愛育華婦兒醫(yī)院三級(jí)?？?，以及一個(gè)腫瘤醫(yī)院。

一休大實(shí)話：

一休認(rèn)為：河西版塊最大最大的優(yōu)勢(shì)，就是教育配套。

實(shí)屬南城最佳，放眼北京也是極為難得的。

不僅公立學(xué)校優(yōu)勢(shì)大，私立學(xué)校優(yōu)勢(shì)也大。畢竟開發(fā)區(qū)早就有這個(gè)需求，外籍高管不算少了。

試問西城比海淀強(qiáng)在哪呢？

那必須是學(xué)校均衡性啊，多校劃片影響相對(duì)小。

在亦莊河西，即使上不了最心儀的那個(gè)學(xué)校，其他的備選也都很強(qiáng)，無(wú)死角，可以稱其為“學(xué)區(qū)房原始股”，而且有西城那味啊。

河西的居住環(huán)境本來(lái)就好，加上小區(qū)的高門檻，圈層均一性很好，千金買房萬(wàn)金買鄰。

坦誠(chéng)的講，早些年的豪宅大多配備了保障性住房，太尷尬了，矛盾不斷，比如昆侖域和中國(guó)璽的時(shí)期。而京叁號(hào)院就沒這個(gè)問題，干凈純粹。

地鐵的缺失，某種意義上其實(shí)有一點(diǎn)好處。租房的少了，入門級(jí)剛需少了，地鐵通勤族少了。

社區(qū)居民以家庭居多，穩(wěn)定落戶的為主，大多對(duì)教育和生活品質(zhì)有追求，這樣的環(huán)境不也挺香嗎？

5

戶型，好嗎？

四個(gè)戶型，3＋1準(zhǔn)四居起步。

全部?jī)商輧蓱?，一棟一單元，戶戶邊?70°采光，全南北通透，這幾點(diǎn)真的很難得了。

168的戶型，面寬14.4米，進(jìn)深9米。即便是入門戶型，也有6.6米大寬廳+60平米的活動(dòng)區(qū)域。

主臥配備了獨(dú)立衣帽間，雙洗手池，主衛(wèi)豪華五件套。

200㎡的純四居，南向面寬15.6米。LDK餐廚客一體化設(shè)計(jì)，U形大廚房，三衛(wèi)，雙套房。

220㎡面寬15.9米，戶型方正，玄關(guān)講究。

240㎡的戶型，主衛(wèi)也朝南，很是奢侈。

10個(gè)觀景窗三面環(huán)視，開發(fā)商表示高層可以看到中國(guó)尊、南海子、新機(jī)場(chǎng)。前兩個(gè)我倒是信，新機(jī)場(chǎng)我感覺是吹。

除了以上四種戶型以外，還有一些penthouse，更多私密資料私信找我，有驚喜。

一休大實(shí)話：

全部國(guó)際頂級(jí)品牌精裝，據(jù)說(shuō)是1-1.2萬(wàn)每平米的標(biāo)準(zhǔn)。

南向凸窗全附送，墅質(zhì)巨廳。收納空間到位，有拆解圖，找我要。

3.15米的挑高著實(shí)不錯(cuò)，但最值得一提的還得是采光和觀景面，可能做到了這兩年之最。全四面寬，大平層。

神戶型締造者中海，再次走向登峰造極的路上。真是累死自己，逼死同行啊。

6

樓盤設(shè)計(jì)，合理嗎？

21棟樓，均為21-26的高層建筑，總計(jì)998戶。

容積率2.5，綠化率35%，預(yù)計(jì)2023年底交房。

大落地玻璃+金屬質(zhì)感合金幕墻的組合?，F(xiàn)代摩登，棱角分明，藝術(shù)感濃郁。

項(xiàng)目室內(nèi)裝修風(fēng)格參考的是華爾道夫酒店，就是《聞香識(shí)女人》景點(diǎn)探戈橋段那部分。

3000㎡的會(huì)所，其實(shí)很不一般，現(xiàn)在的豪宅都在減配，甚至很多盤沒會(huì)所，而且京叁號(hào)院是入戶雙層挑高大堂。

一休大實(shí)話：

中海拿這塊地的時(shí)候，周圍限競(jìng)房全部歡呼雀躍，有一種“解套”的感覺，畢竟區(qū)域多了一個(gè)天花板。許多客戶驚呼，甚至一些業(yè)內(nèi)人士也都無(wú)法理解，但中海這種超級(jí)穩(wěn)健的開發(fā)商，怎會(huì)貿(mào)然下注？

中海再次以卓越的產(chǎn)品力亮相，這是其最高端的藏峰系產(chǎn)品，對(duì)于市場(chǎng)和客戶拿捏的一如既往的穩(wěn)，中海不愧為行業(yè)引領(lǐng)者。

這次的藏峰系相比第一個(gè)盤又進(jìn)行了一些優(yōu)化，內(nèi)部迭代還是有的。

第一個(gè)藏峰系是什么項(xiàng)目呢？

豐臺(tái)的中海甲叁號(hào)院，那是打響了2020年北京豪宅回歸第一槍的項(xiàng)目。在沒有樣板間的情況下，只靠圖紙就賣了20億。

7

五年后回看，價(jià)格會(huì)怎么樣？

河西區(qū)域現(xiàn)在缺新盤嗎？不缺

但是放眼亦莊，缺純商品房，缺頂豪產(chǎn)品。

供需關(guān)系還是緊俏的，亦莊已經(jīng)發(fā)展了20年了，優(yōu)質(zhì)土地殆盡，需求端的持續(xù)上升，一休是比較看好的。

不得不承認(rèn)，亦莊金茂府相對(duì)還是把市場(chǎng)給稀釋了。但一休認(rèn)為中旅亦府170㎡的戶型，雖然總價(jià)低了，但是客群還是有所區(qū)別的，影響不會(huì)很大。

5年內(nèi)，起碼有兩波利好是會(huì)兌現(xiàn)的。

首先，學(xué)校逐步招生，成績(jī)一旦還不錯(cuò)，那連帶著河西住宅整體上揚(yáng)是必然的，這是學(xué)區(qū)房的基本邏輯。很多說(shuō)法中，河西貴為南城第一學(xué)區(qū)，那成績(jī)自然不會(huì)差。

其次是商業(yè)的完備，也會(huì)給區(qū)域帶來(lái)實(shí)際利好。之前的河西商業(yè)狀況其實(shí)還是匱乏的，購(gòu)物不是太方便。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，一休認(rèn)為5年為期，礙于大環(huán)境，京叁號(hào)院起碼保持在平均水平線以上。假設(shè)10年為期，那妥妥的會(huì)躥升不少。

8

還有啥毛?。?/strong>

優(yōu)點(diǎn)咱也夸了不少，毛病咱也還是要說(shuō)，希望開發(fā)商朋友們諒解。

先說(shuō)學(xué)校啊，亦莊實(shí)驗(yàn)?zāi)壳盎剡w戶子女挺多的，而且是大興區(qū)政府也參與了，高中是面向大興拔尖錄取的，因此不見得一定能上。人大附劃片的話，確實(shí)是有這種可能性的，但是可能相比京華雅郡和中旅亦府的概率要低一點(diǎn)，畢竟那倆盤直接就挨著。

車位配比1.2，放在其他樓盤算是正常的。但對(duì)于河西本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一休認(rèn)為偏少，畢竟這是豪宅，家里都是一部車起步。況且河西本身就是有車家庭占比很高，車位相對(duì)緊張，建議業(yè)主們?cè)琰c(diǎn)買車位。

既然是高層，那得房率就不可能太高，這和開發(fā)商水平關(guān)系不是特大。京叁號(hào)院得房率在76%-78%，還算不錯(cuò)，但是和洋房沒辦法比。

沒陽(yáng)臺(tái)，這也算是一個(gè)遺憾。追求了外觀的統(tǒng)一和美觀，在實(shí)用性方面就得打點(diǎn)折扣。

最后就是地段了，其實(shí)還不錯(cuò)，但對(duì)于老眼光和堅(jiān)持環(huán)線論的朋友們思想的轉(zhuǎn)變太困難。尤其是外地朋友，回老家吹牛逼的資本無(wú)形降低了，沒有“我買在三環(huán)”殺傷力大。關(guān)鍵還是要看您是圖里子還是面子，具體分析建議，還是私信問我吧，附贈(zèng)你們房源采光分析！

終極問題，我會(huì)買嗎？

[666]如果我在亦莊多年，對(duì)河西比較喜愛，預(yù)算夠。京叁號(hào)院可入，沒毛病。

??[666]如果我在國(guó)貿(mào)工作，對(duì)居住品質(zhì)不是特別在意，接受二手房，對(duì)學(xué)區(qū)也較為佛系。那您備選方案其實(shí)很多，不必在這湊熱鬧。很適合做一個(gè)朝陽(yáng)群眾，望京或者青年路版塊都值得考慮。

?[666]如果我兩口子都在亦莊工作，之前一直住老房子，有錢了就像想改善一下，對(duì)學(xué)區(qū)無(wú)所謂，升值不看重。那您也可以對(duì)比一下楓丹壹號(hào)、紫禁壹號(hào)院、棠頌別墅。

?[666]如果我預(yù)算沒頭，對(duì)教育問題極為看重。地鐵有沒有無(wú)所謂，工作位置也不用考慮，不上班的那種，一心為孩子學(xué)業(yè)，那您還是去海淀萬(wàn)柳和中關(guān)村看看吧。

?[666]如果我是企業(yè)高管，只考慮亦莊方圓10公里以內(nèi)的居住位置，對(duì)學(xué)區(qū)也有講究，不考慮附近限競(jìng)房，買東西很在意品牌，那中海京叁號(hào)院簡(jiǎn)直太適合了。

還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個(gè)樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批量化生產(chǎn)，想深入聊聊的，可加關(guān)注后點(diǎn)私信提問。