我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議關(guān)注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球"北京買房"進

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

關(guān)注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

提問：請教房姐，不考慮未來加裝電梯的情況下，天通苑頂復(fù)購買的人群是怎么樣的

回答：把房產(chǎn)當(dāng)作純粹投資行為的人，始終是小眾。 絕大多數(shù)的買家，看重的任然是房子最基本的屬性： 地段 面積 品質(zhì) 以及我的資金，貸款能力，可以買到以上選項的什么組合？ 對于在北京成家立業(yè)，有父母有小孩的人來說，房屋的面積和房間數(shù)（功能率）始終是第一位的。 只要交通仍然在市區(qū)接軌的范圍以內(nèi)，居住品質(zhì)不要低于平均值，就是絕大多數(shù)的工薪白領(lǐng)和生意人小老板的選擇。 五環(huán)邊上的天通苑，緊靠地鐵，500萬買200平4居，還會加電梯，社區(qū)環(huán)境在逐步提高，30分鐘到望京，1小時到國貿(mào)，很難找到同類型性價比的標(biāo)的了。 而在望京，具備這樣的功能和面積的標(biāo)的，總價已經(jīng)要1000萬以上（2001左右老破大，居住環(huán)境比天通苑-1，地段優(yōu)質(zhì)＋2），并且還在上漲。 總價每多100萬，就是一個新的市場，天通苑對于需求面積，拖家?guī)Э诘膭傂杓彝?，友好度最高，購買力最廣泛，收益的穩(wěn)定性較好。 在底倉薄弱的時候，通常在有限的入手能力中，盡可能選擇可靠性，穩(wěn)定性更佳的標(biāo)的。 450-600的天通苑，上手度友好。

提問：房姐你好！親戚自住房二居無貸款，想換大三居，是直接賣掉再貸點款呢，還是抵押現(xiàn)有住房，用抵押款做首期另買一套還貸，1變2?如果手里握2套，壓力增大，不僅要還抵押貸，且要每月支付自住房貸款，但是只有一個自住沒有投資房也覺得不甘心，還望房姐給個建議，謝謝！

回答：忍受還貸壓力是房產(chǎn)投資必須要接受的 不過一定要有足夠的流水支撐，不健康的高負(fù)債是不支持的 建議抵押后手里預(yù)留1-2年的月供儲備，這樣心里會踏實一些

提問：房姐您好，我想咨詢一下，望京的融科橄欖城一，二，三期對比北苑的亞奧金茂悅，哪個盤更好，怎么選擇？手持資金1000萬，沒有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，這樣的情況，應(yīng)該選擇哪個盤比較好？非常感謝

回答：融科橄欖城>亞奧金茂悅 亞奧金茂悅在北苑屬于品質(zhì)改善盤 相對也有溢價，離中心城區(qū)有段距離。投資角度北苑可供選擇的不多，整體價格不算洼。 融科橄欖城雖然也有品質(zhì)溢價，但望京的開發(fā)潛力還很大，意味高凈值之人群的持續(xù)流入，后期接盤不用擔(dān)心

提問：房姐您好，看了將近半年房，最終七萬多點入手了東大橋東里的房子，想問一下這邊以后發(fā)展咋樣？或者以后發(fā)展趨勢會怎樣。不著急您回答，您有時間再回答就好。謝謝

回答：東大橋板塊一直是推薦淘筍區(qū)域。 東大橋東里 有學(xué)區(qū)加持，溢價在可接受范圍之內(nèi)，巔峰時期成交價格一度保持在8W+，現(xiàn)在7W+入手性價比不錯。 恭喜上車！

提問：睿智的房姐好！一直聽從您的建議在踩盤，感覺都非常中肯明智，先謝謝房姐啦！ 請教兩個困擾很久的問題。 第一，關(guān)于買房的時機。 是現(xiàn)在就盡快上車？還是等到今年年末，屆時有一筆回款，買套更大的？（有兩套房指標(biāo)都沒用） 第二，關(guān)于選籌。 總價800，可以買大兩居，也可以買小三居，那種更好？ 目前看了1朝陽華紡易城南北小三居（119平 840），2望京大西洋新城新兩居（西向，90平， 820左右），3公益西橋星河苑大三居（138平 850）。麻煩您幫忙排個序。您覺得上述價格合適嗎？ 此外，您還有什么推薦的小區(qū)嗎？主要考慮保值和出租回報率。 十分感謝房姐！

回答：年末的話，可以等幾個月，然后用定金鎖定房源 華紡易城>大西洋新城>星河苑，這幾個都還不錯，可以談?wù)剝r再選

提問：房姐，你好。請問天津武清首創(chuàng)國際半島的聯(lián)排中戶值得入手嗎？如合理價位是多少？是否可長期持有？另外，北交大附近的上園村1號樓有學(xué)區(qū)價值嗎？附近未來的規(guī)劃如何？

回答：武清是炒起來的，價格已經(jīng)透支，遠(yuǎn)郊ceo盤不要買可能長期站崗。 天津投資買津南 北辰 大學(xué)城地鐵沿線低價盤。

提問：房姐好，目前居住在西三環(huán)萬壽路和豐臺交界處居住。持有400萬，問題如下：不想讓400萬貶值，想買個海淀的房子，兼具保值增值（長期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小學(xué)一年級，想買房讓孩子轉(zhuǎn)到公立小學(xué)（目前還不知通過買房能否轉(zhuǎn)學(xué)成功），現(xiàn)在比較迷茫，要是買個學(xué)區(qū)房，房價太貴，孩子轉(zhuǎn)學(xué)成功還行，轉(zhuǎn)學(xué)不成功，基本就是高位接盤，學(xué)區(qū)房短期不一定能增值。您有什么建議，我想在西三環(huán)或者西四環(huán)買一個小房子，目前不居住，用來出租，也可以總價提高到500萬，我可以貸款。另外，我在北京沒有房產(chǎn)（從來沒買過），在外地有貸款。我在北京的第一個房子是不是需要謹(jǐn)慎一點？另外也可以西城買房？別受我的思路限制。謝謝您

回答：如果學(xué)區(qū)對你是剛需，就買小，不要在提高你的首付，承擔(dān)最小風(fēng)險 北京房產(chǎn)投資基本不看帶學(xué)區(qū)，所以不能既要也要 西城風(fēng)險更大不建議看，還是以海淀為主

提問：房姐，您好，目前我的情況是有北京工作居住證，為了孩子上學(xué)辦了天津戶口，現(xiàn)在孩子準(zhǔn)備上小學(xué)1年級。 19年9月剛上車了北京朝陽的房子，因為老家有房貸，所以當(dāng)時買的北京第一套房子算二套房。因為有工作居住證，中介說在北京的話還可以再買一套。 我未來3個月內(nèi)應(yīng)該能再湊大概160萬的子彈，那么問題來了，因為孩子上學(xué)落戶遲早要在天津買，那么這些錢我是先去天津買一套小的學(xué)區(qū)房，還是貸款再在北京買一套，等以后漲了賣掉再去天津買？ 160萬子彈純投資的話買北京哪里比較好？

回答：如果3年內(nèi)不需要在天津買，就優(yōu)先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘團結(jié)湖、勁松、石佛營等公房為主

提問：房姐老師好，炫特家園西北一居室，和甘露園南里二區(qū)南向電梯兩居，單價相同，投資角度，該選哪個？急盼回復(fù)，多謝

回答：從選籌大方向來看，甘露園兩居更合適。 炫特一居有明顯溢價。 甘露園南里的內(nèi)部存在不同的價位價差，需要注意根據(jù)房產(chǎn)的實際情況估值，慎重選擇。

提問：房姐之后還會寫CBD地區(qū)的踩房攻略咩？ CBD地區(qū)1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝陽公園附近像棕櫚泉、泛海國際、觀湖國際這種盤值得入手么？ 感謝！

回答：還會寫 富力城如今已經(jīng)不屬于優(yōu)質(zhì)小區(qū)了，小區(qū)的價格在市場同類中性價比屬于中下 ，由于價格提前透支，未來升值空間有限 另外幾個也可以看，不過普遍有溢價，需要淘最終是要看價格 另外推薦看看： CBD陽光100 6.5*220 雙井九龍山次新 7*200

提問：珊瑚灣，珠江羅馬家園，國美第一城，這幾個小區(qū)都是6萬多，如果要買一個大戶型怎么排序？

回答：從選籌小區(qū)上來看，珠江羅馬嘉園＞國美＞珊瑚灣。 從品質(zhì)上來看，珊瑚灣反而最好，但是「地形不好」。 從大戶型（150+）上來看，珊瑚灣是大戶型主力，其次珠江羅馬嘉園，最后國美。

提問：房姐請問，手上有首套房商貸利率優(yōu)惠到4.165，還有一些貸款未還清。如果想置換的話，算二套嗎？利率可以繼續(xù)優(yōu)惠還是要上浮？上浮多少？可以貸幾成？稅費有何影響？謝謝

回答：北京認(rèn)房認(rèn)貸，置換算二套 目前二套利率 5.85，二套6成，可以試試全款抵押 具體稅費要看房屋性質(zhì)，差別不大

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請搜索關(guān)注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答并送贈送購房內(nèi)部資料；重要信息只在知識星球發(fā)布。

知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

知識星球內(nèi)部文章：

《房產(chǎn)稅為什么會導(dǎo)致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《干貨！如何養(yǎng)出銀行無法識破的流水？》

《新版征信被破解！離婚買房之路還能繼續(xù)》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮斗10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調(diào)控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什么買學(xué)區(qū)房100%會虧本？》

《99%的新區(qū)會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《干貨！炒房各流派都是怎么賺錢的？》

《成為職業(yè)炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規(guī)避所有風(fēng)險》