2001年，何大?；?萬元在北京買下一處房產(chǎn)，并與賣家簽字畫押；17年后，因城市發(fā)展規(guī)劃需要，該房屋被列入拆遷范圍，何大海簽署補償協(xié)議后，將會獲得高達1135萬的拆遷費。本以為能靠此扭轉(zhuǎn)命運，萬萬沒想到，當(dāng)年的賣家突然拿著一張法院判決書控訴

2001年，何大?；?萬元在北京買下一處房產(chǎn)，并與賣家簽字畫押；17年后，因城市發(fā)展規(guī)劃需要，該房屋被列入拆遷范圍，何大海簽署補償協(xié)議后，將會獲得高達1135萬的拆遷費。

本以為能靠此扭轉(zhuǎn)命運，萬萬沒想到，當(dāng)年的賣家突然拿著一張法院判決書控訴道：“我才是被拆遷人，他們沒有資格簽字拿錢！”

原來早在2011年，法院就判處雙方簽訂的合同為無效合同。這究竟是怎么回事？

更令人好奇的是，如果合同無效，為何這7年來何大海一家還住在該房屋里？這筆高額賠償金到底歸誰所有？

為兒來京，買房定居

家住四川的何大海本是幸福的四口之家，育有一雙兒女，但沒想到因為一場事故，兒子意外失聰。

2000年，為了讓兒子接受更好的治療，夫妻兩以2萬元的價格賣掉老家的房屋，一家四口背井離鄉(xiāng)來到北京。

但求醫(yī)哪有夫妻兩想得這么簡單，兒子的病輾轉(zhuǎn)了多家醫(yī)院都沒辦法完全根治，知道這是一場持久戰(zhàn)的何大海隨即決定定居在北京。

既然要定居，長期租房一定是不方便的，夫妻兩便盤算著買個價格便宜的房子。

可現(xiàn)實殘酷，夫妻兩始終沒有找到合適的。畢竟在那個年代即使北京房價沒有如今這么高，但對比四川，也是需要一筆不小的費用。

就這樣，在夫妻苦苦尋找房源期間，時間來到2001年10月。

租房和看病的雙重困擾讓夫妻兩心力憔悴，本在兩人準(zhǔn)備放棄時，卻突然峰回路轉(zhuǎn)。

兩人無意間看見北京市順義區(qū)遂銷鎮(zhèn)柳各莊村的一處農(nóng)村宅基地正在售賣，雖然位置距離市區(qū)比較偏僻，但賣家提到可以低價售賣，且房屋面積整整有530平方米。

抱著試一試的心態(tài)，何大海聯(lián)系到賣家。

賣家名叫于泊，由于想要盡快帶一家人遷出農(nóng)村戶口，搬到城鎮(zhèn)居住，加之何大海妻子在一旁聲淚俱下地講述一家人的悲慘經(jīng)歷。于泊心一軟便給何大海報出3萬元的低價。

聽到這個劃算的價格，何大海夫妻倆東拼西湊，好不容易湊足3萬元。

房子就這樣在雙方自愿的情況下進行了交易。

可不巧的是，因為一些原因，該房屋的房產(chǎn)證不能辦理過戶，按常理來說，買家自然不會同意這個要求。

但何大海一家卻沒有太在意，只當(dāng)是北京這邊的政策規(guī)定，更何況帶兒子治病需要花費大量時間和金錢，沒有余力再來處理房本的事。

不過，出于對自身利益的保障，何大海還是要求于泊把房產(chǎn)證放在自己手中，并寫下買賣房屋的合同。對于何大海情理之中的請求，于泊自然是一口答應(yīng)。

至此，買賣房屋這件事順利解決，兩家人井水不犯河水、各自為生，直到2010年突如其來的一個消息打破了這份安寧。

失信毀約，問題擱置

時過境遷，北京作為我國的首都早已有日新月異的變化，很多鄉(xiāng)村和城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)紛紛開始拆遷。

為了在促進城市加速發(fā)展的同時兼顧民生問題，這些地區(qū)拆遷后都會給予房主大筆拆遷費，其中就包括何大海一家居住的柳各莊村附近的村社。

只不過對這些變化何大海一家并沒有放在心上，因為這9年多來，夫妻兩除了打工維持家里的基本生計，剩余時間就是跑遍北京大大小小的醫(yī)院給兒子治病，根本沒有多余的精力關(guān)注這些事情。

但他們不關(guān)注，不代表沒人關(guān)注。果不其然，沒過多久于泊就找上門來。

他告訴何大海，自己家里現(xiàn)在三世同堂，蝸居在之前買的90平方米的小房子里著實有點委屈，于是想要找何大海商量，看能不能收回老宅，這哪是收回老宅，分明就是沖著拆遷款來的嘛。

于泊不請自來，還說出如此沒頭沒尾的話，何大海心中很是不解，正當(dāng)他想要問清楚的時候，于泊更是語出驚人：“當(dāng)初我3萬塊把房子賣給你，如今我這3萬塊還給你就好了嘛！你就當(dāng)這幾年我讓你們一家白住，不收房租還不好么！”

何大海難以置信，他不知道于泊是怎樣做到如此恬不知恥地說出這樣的話，這也直接點燃了何大海心中的怒火，他立馬翻出當(dāng)年雙方簽訂的合同，質(zhì)疑道：“明明寫的是買賣房屋合同，怎會變成租房，你完全就是強詞奪理、沒安好心?！?/p>

對于于泊想要要回房子獨吞拆遷費的行為，何大海十分憤怒。況且自己有房本、有契約在手，完全站得住腳，他斬釘截鐵地拒絕了于泊的請求。

無奈的是，胸有成竹的何大海哪能想到，恰恰就是這兩樣?xùn)|西，讓于泊有了“可乘之機”。

2011年，于泊一紙文書將何大海上訴到法院，而上訴理由竟是雙方買賣合同無效。

這不禁讓人疑惑，白紙黑字寫得清清楚楚，還帶有雙方簽名的合約怎會無效？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地（農(nóng)村宅基地）依法屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。

通俗來講，擁有該村行政村戶籍的村民享有使用權(quán)，但是不能私下買賣，也就是說于泊家里這塊農(nóng)村宅基地沒有資格賣，何大海更沒有資格買。

毫無意外，于泊勝訴，這份合同的確無效。

不過幸運的是，法律條文是冰冷的，但人是有溫度的。

這么多年來，一直是何大海一家住在此房中，且當(dāng)年是在雙方同意的情況下進行交易的，因而需要考慮買方利益；

如此來看，于泊要想收回房屋，就需要支付何大海一定的賠償金。最終經(jīng)法院評定，賠償金額最低不少于70萬，最高不超過80萬。

可難題出現(xiàn)了。這個金額雙方都不愿接受。

對何大海來說，錢是次要，主要是想有住的地方，除非于泊給自己重新買房，不然是絕不會接受這個判決。

反觀于泊，聽到如此高額的賠償費，他更是在心里打起“退堂鼓”，畢竟自家老宅還沒有明確出臺拆房通知，一切還只是自己的猜測。

既然雙方都不情愿，這個事自然而然被擱置下來。這也就解釋了為什么合同無效，何大海一家仍然住在柳各莊村。

至此以后，于泊也銷聲匿跡，再沒出現(xiàn)在何大海面前，也再沒提起過賠償款和房子的事。

梅開二度，爭執(zhí)不休

又過了7年，2018年，北京市順義區(qū)一棚戶區(qū)改造項目正式啟動，改造區(qū)域正是柳各莊村， 7年前于泊的猜測最終竟成了現(xiàn)實。

為了盡早完成改造，作為實施單位的順義區(qū)住建委直接找到常住在村里的居民簽訂補償協(xié)議。

順其自然，何大海也簽署了補償協(xié)議。

按照賠償政策，何大海當(dāng)初花3萬塊買的房子，可以得到將近1135萬的賠償款。

而對于這筆巨額賠償款，何大海心中早已打好算盤。首先要治好兒子的病，其次再給自己子女一人置辦一套大房子，剩余的錢就拿去做一點投資。

每每想到這兒，何大海都忍不住地嘴角上揚，畢竟這筆錢如果是靠自己打工，可能幾輩子都賺不到。

事出反常必有妖，正當(dāng)何大海還一股腦沉浸在這份甜蜜的驚喜中時，7年前“消失”的于泊再次出現(xiàn)。

與第一次要回房子不同，這一次于泊看起來更有底氣、更強勢。

他直接拿出2011年法院針對兩家的買賣合同為無效合同的判決書，并理直氣壯地提出：“分清楚主次了么？究竟誰才是被拆遷人？我才是合法的房屋實際所有人?！?/p>

于泊的話看似有理，但仔細想來，卻經(jīng)不起法律和邏輯的推敲。

首先，按照相關(guān)法律法規(guī)條文和本村類似案例，北京市第三中級人民法院認為住建委的判決有效。

理由是，買方作為涉案宅院的實際控制人，持有房屋契證，對涉案宅院享有權(quán)利的外觀，因此有權(quán)簽署補償協(xié)議。

退一萬步講，即使不站在嚴肅的法律層面，從情理層面來看，也應(yīng)該是何大海一家簽署。因為棚戶改造的初衷就是政府為改善居民生活，理應(yīng)誰居住誰享受。

但既然依法推論，那就不得不承認2001年雙方簽訂的買賣合同為無效合同，于泊雖不是房屋的實際控制人，但他是實際土地使用人，只是站在誠實守信原則和契約精神上，于泊只能分得小部分利益。

因此，雖是何大海簽訂的補償協(xié)議，但拆遷款并未全部到何大海賬上，這還需要雙方進行協(xié)商分割。

提到分割，何大海的妻子突然異常激動，她面紅耳赤地講述著自己一家的近況：

“我真的太冤了！當(dāng)初于泊拿我們給的錢買新房子，現(xiàn)在他有房可住，但我們呢？房子已經(jīng)被政府收回，拆遷款卻沒拿到，于泊也遲遲不愿和我們商量分割的事。我們一家人沒錢、沒房，還要給兒子治病，都快露宿街頭了！”

旁人聽到這番說辭難免不為何大海一家的遭遇感到同情；

但被金錢蒙蔽雙眼的于泊只認為何大海妻子是為了要錢在賣慘，這也導(dǎo)致他只能分得小部分利益，他不愿與他們多說。

既然雙方?jīng)]有辦法心平氣和地坐下來好好商量，那這筆賠償款究竟該如何分配呢？

最終分配，握手言和

其實這個事情并不難，一開始我們需要先了解到拆遷補償款的組成部分。

根據(jù)順義區(qū)住建委的評估，爭議房屋獲得的拆遷補償款1135萬一共分為兩部分。

一部分是房屋安置。其中包括按人口數(shù)，每人五十平米的賠償方式，不過因為何大海一家的戶口在四川，這部分為0；而后是按土地面積的70%進行置換，爭議房屋共530平方米，置換后可得371平方米的安置面積。

另一部分是貨幣補償。包含了地錢、房屋重置成新價、裝修補助、搬家補助、生活補助、合法利用獎和提前搬家獎共7項，合計254萬。

了解清楚遷補償款的組成部分后，就需要按照相應(yīng)法律法規(guī)進行最大程度上的合理分配。

根據(jù)北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要中提出，在確認雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區(qū)位補償價的主要部分（通常是70%）支付給買房人；

換句話說，涉及到有關(guān)土地和房屋部分的賠償都應(yīng)按照何大海一家享有70%，于泊享有30%的分配原則進行；而其余的補助金則全部為何大海所有。

對應(yīng)到此次爭議房屋的賠償，何大海一家可分得259.7平方米的回遷房安置面積和215萬現(xiàn)金補償；于泊則分得111.3平方米的回遷房安置面積和38.22萬現(xiàn)金補償。

顯然，在旁人看來，這是站在雙方立場上最合理的分配方式。

可棘手的是，當(dāng)事人不這么認為。對于現(xiàn)金賠償雙方倒沒有什么異議，然而對于回遷房安置面積雙方則不約而同地想要獨占。

在何大海看來，政府棚改改的是自己的房子，如果要賠償自己理當(dāng)分到全部的安置面積，跟于泊毫不相關(guān)；

但這個觀點明顯站不住腳，因為何大海擁有的只是房子使用權(quán)，而不是宅基地使用權(quán)，因此不能全得。

無獨有偶，于泊心里也是打得自己分到全部安置面積的“如意算盤”，他從一開始就認定何大海只是暫居在這里，他根本沒有資格分房。

于泊的觀點就更難讓人贊同。他的戶口早在2001年就已遷出柳各莊村，按理說他也沒有安置資格；并且根據(jù)相關(guān)法律條例，買受人確為無房居住的，應(yīng)予以妥善安置。

曉之以理，動之以情，拋開法律法規(guī)不談，這個事情一拖再拖，始終無法解決，最終的結(jié)局一定是兩敗俱傷，即使一方在漫長的官司中獲得勝訴，也是“殺敵一千自損八百”。

經(jīng)過多方勸導(dǎo)和開解，加上自己的權(quán)衡，雙方才終于松口，同意了七三分的分配規(guī)則。

最終，何大海一家享有259平方米回遷安置房面積。他們將其置換成一套50平方米一居室、一套90平方米兩居室和一套100平方米的三居室。

何大海臉上終于露出了久違的笑容，對于這個結(jié)果他也真心實意接受，并表示兩套大房子會留給兒女，自己和妻子就住一套小房子。

于泊則得到320多萬現(xiàn)金補償。拿到補償款后，他在順義區(qū)給自家高齡父親買了一套現(xiàn)房。

后記

故事中途雖一波三折、爭議不斷，但好在結(jié)局是好的。無論是何大海還是于泊都心滿意足地接受了分配結(jié)果。

其實在這個事件里，何大海和于泊都是為了給家里多爭取一些利益，這也是人之常情，畢竟如此巨額的賠償款擺在誰的面前都難免心動眼紅，只是令人感到寒心、引發(fā)深思的是，當(dāng)初溫暖善良、相互體諒的人，如今為了錢卻撕破臉面、對簿公堂；

但從本質(zhì)來講，兩人其實是利益共同體，站在不同角度可謂是“公說公有理，婆說婆有理”，只不過都沒有做到退一步海闊天空，如果其中一方稍微退讓，事情應(yīng)該早已解決。

最后也想借何大海和于泊的事情告訴大家，以后再類似買賣房屋這類涉及自身利益的事情時，一定要多加小心，反復(fù)斟酌，遇到法律問題一定要及時咨詢，如果認為自身權(quán)益平白無故受到損失，一定要學(xué)會用法律武器捍衛(wèi)自己合法權(quán)益。