雙11結(jié)束了。又是一場(chǎng)購物狂歡，朋友圈反復(fù)出現(xiàn)馬云爸爸咧嘴笑的動(dòng)圖。電商強(qiáng)勢(shì)崛起之后，今年雙十一也開始賣房了。恒大+蘇寧，融創(chuàng)+京東等等全國性、區(qū)域性特價(jià)房的聯(lián)合促銷，啟動(dòng)了賣房的新模式，是試驗(yàn)，也可能成為未來的銷售場(chǎng)景之一。那么，除此之外

雙11結(jié)束了。又是一場(chǎng)購物狂歡，朋友圈反復(fù)出現(xiàn)馬云爸爸咧嘴笑的動(dòng)圖。電商強(qiáng)勢(shì)崛起之后，今年雙十一也開始賣房了。恒大+蘇寧，融創(chuàng)+京東等等全國性、區(qū)域性特價(jià)房的聯(lián)合促銷，啟動(dòng)了賣房的新模式，是試驗(yàn)，也可能成為未來的銷售場(chǎng)景之一。

那么，除此之外呢。

太原今年傳統(tǒng)的金九銀十怎么樣？

所謂的全城降價(jià)，房子賣不動(dòng)了，的確如此嗎？

盤點(diǎn)一下金九銀十

先來看看成交數(shù)據(jù)，今年的6月至10月，5個(gè)月合計(jì)成交333萬㎡，月均成交67萬㎡，簡單以每套120㎡估算的話，每個(gè)月賣出去5593套房子，每天186套。

比去年同期，不用細(xì)比了，四個(gè)字，大幅超越。

所以單從數(shù)據(jù)上來看，所謂的"金九消失銀十不再"并不適用于太原。太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有慘淡到如此境地。

回到具體的市場(chǎng)表現(xiàn)上，我們來試試溫度。

當(dāng)成片成海的朋友圈打折海報(bào)、戶外大牌廣告堆砌在一起后，對(duì)于房子這么敏感的商品而言，大部分人的第一反應(yīng)不是撿便宜，不是雙11狂歡，而是看著，看著是不是還會(huì)更便宜，所以市場(chǎng)涼了這樣的聲音隨處可見。但對(duì)于實(shí)實(shí)在在的購房者而言，想不關(guān)注不被吸引可能更難。

再看看具體的動(dòng)作吧，花樣百出，下圖是房企一些典型的降價(jià)手段：

這一波以價(jià)換量，最早應(yīng)該從5月份中海國際社區(qū)開盤開始，低價(jià)入市，首開即清。市場(chǎng)上開始有了萬元品牌精裝房的期待。緊接著，陽光城并州府、紅星天潤均是同樣的策略，環(huán)線品牌精裝產(chǎn)品，不足11000元/㎡。幾個(gè)月的客戶積累加上開盤的低價(jià)，這幾個(gè)項(xiàng)目都取得了非常不錯(cuò)的開盤業(yè)績。

10月份新開盤的還有金地商置花園道、萬科藍(lán)灣傳奇、萬科公園大道、建投祥云府、碧桂園玖璽臺(tái)，大多數(shù)項(xiàng)目的開盤價(jià)格都有一定程度的下探。

接下來，我們就來點(diǎn)評(píng)一下幾個(gè)典型開發(fā)商"降價(jià)"背后的故事。

富力：糧倉告急，降價(jià)甩貨

首先，我們來看一下富力的項(xiàng)目布局：

富力太原在售的項(xiàng)目一共8個(gè)，富力華庭、富力尚悅居均是尾盤階段，富力城、富力天禧城、富力金禧城三個(gè)大盤，常年都有非常不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。

但在這波降價(jià)的行情中，富力也扮演了非常重要的角色，先是送家電，然后八號(hào)園推員工房降價(jià)1000元/㎡，緊接著天禧城+天禧公館也降價(jià)1000-1500元/㎡，隨后一直堅(jiān)挺的金禧城也加入降價(jià)行列。

從拿地方面來看，天禧城的后期地塊、富力壹品、珺悅府，都是今年拿的，單在今年花出去的土地款幾十個(gè)億。

同時(shí)，富力山西區(qū)域公司是連續(xù)幾個(gè)年頭集團(tuán)內(nèi)業(yè)績非常非常好的公司，重倉太原，也同樣肩負(fù)著糧倉重任。

在拿地支出增多，市場(chǎng)又不好的情況下，富力下半年降價(jià)甩貨意料之中。

恒大：緊隨全國節(jié)奏

恒大的降價(jià)邏輯在于，全國整體進(jìn)行，以員工房為切入點(diǎn)，太原也一樣。

基本上所有的項(xiàng)目整體降價(jià)1000-2000元/㎡，最失足的以御湖莊園為例，開盤13000+元/㎡的價(jià)格到現(xiàn)在不足11000元/㎡。同樣哪怕高端項(xiàng)目恒大悅府和恒大天宸也沒能避免，只有金碧天下的降價(jià)幅度相對(duì)沒那么大，幾百塊上下，最核心的原因在于項(xiàng)目的周邊沒有競(jìng)品，競(jìng)爭壓力并不充分。

保利：無巨額壓力，相對(duì)輕松

顯然，保利是2019年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。

2019年保利早早的實(shí)現(xiàn)了百億，保利海德公園、保利西湖林語、保利東郡、保利茉莉公館，以及西湖林語68號(hào)，每一個(gè)項(xiàng)目都可圈可點(diǎn)，所以我們也很難在這波市場(chǎng)的頻繁降價(jià)中發(fā)現(xiàn)保利的身影。

雙11推出個(gè)保利又又節(jié)，折扣給得不痛不癢。

相反，這個(gè)月保利東郡新加推的產(chǎn)品，小三居部分價(jià)格已經(jīng)突破17000元/㎡，發(fā)現(xiàn)了嗎？好項(xiàng)目既能扛風(fēng)險(xiǎn)又能抗風(fēng)險(xiǎn)。

在無業(yè)績壓力的情況下，保利顯然更想通過"硬抗"來熬過這段降價(jià)密集期。

融創(chuàng)：既要里子，還要面子，有策略的降價(jià)

那同樣和保利東郡區(qū)位接近的融創(chuàng)中心呢？

10月份發(fā)起了一波強(qiáng)勢(shì)降價(jià)，推廣語叫回到2018年。什么意思？降價(jià)，降到2018年的水平。這次降價(jià)起到了非常好的效果，單月破億。所以從單項(xiàng)目看，我們?cè)?jīng)對(duì)比過融創(chuàng)中心和保利東郡怎么選的問題，兩個(gè)項(xiàng)目各有千秋，歸根到底，一個(gè)降價(jià)另一個(gè)甚至漲價(jià)，區(qū)別在于有一個(gè)什么樣的爸爸。

融創(chuàng)太原的項(xiàng)目除了融創(chuàng)中心外，其他的項(xiàng)目，外灘公館、外灘壹號(hào)也進(jìn)行了大幅的降價(jià)，收到了一定的效果。

而融創(chuàng)太原府項(xiàng)目在這個(gè)年底的節(jié)點(diǎn)，基本上被戰(zhàn)略性放棄，開盤第一槍沒有打好，本來在今年該做出來的業(yè)績貢獻(xiàn)沒有到位，所以項(xiàng)目的絕大多數(shù)銷售人員被調(diào)往融創(chuàng)中心，集中力量推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的快速去化，任務(wù)轉(zhuǎn)移。

但學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目呢？價(jià)格幾乎未動(dòng)。這個(gè)融創(chuàng)作為豪宅專家的個(gè)性，也是學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目應(yīng)有的底氣，產(chǎn)品力足夠的強(qiáng)，好產(chǎn)品同樣可以抗風(fēng)險(xiǎn)。

萬科：任務(wù)壓頂，年底奮力一搏

再來看萬科，太原市場(chǎng)連續(xù)三年的老大，降價(jià)了嗎？好像沒有直接打出什么底價(jià)，也好像沒有看到哪個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻祪r(jià)鬧事兒，這就是萬科的高明之處。

晉陽湖的中化二建萬科翡翠公園，從年初開始就持續(xù)的推特價(jià)房，一直推到項(xiàng)目幾近清盤。另一個(gè)晉陽湖的項(xiàng)目，總價(jià)400萬以上的萬科中央公園，也在頻繁的不間斷的推一小部分低區(qū)的特價(jià)房源。西岸的翡翠晉陽湖，受證件的影響開盤周期拉的非常長，項(xiàng)目的整體熱度不斷被稀釋。以上三個(gè)都是改善盤，視角轉(zhuǎn)向萬科相對(duì)剛需一些的盤，萬科藍(lán)灣傳奇，入市就以非常合理的價(jià)格切入，取得了還不錯(cuò)業(yè)績。

南站的萬科新都薈入市在即，今年還有幾十億的任務(wù)，萬科新都薈價(jià)格值得期待。

Top5之外的開發(fā)商：保命是第一位的

我們來看看這個(gè)市場(chǎng)上TOP5之外的開發(fā)商，紅星算是一個(gè)典型開發(fā)商。

天鉑的這一波降價(jià)，猝不及防。這家開發(fā)商最早在太原只有紅星紫御半山一個(gè)項(xiàng)目，還是紅星置業(yè)的，不是紅星地產(chǎn)。今年新的項(xiàng)目還有紅星天潤、紅星天悅以及置業(yè)的紅星紫御華府，短短三年時(shí)間，太原加榆次也有七八個(gè)項(xiàng)目了，所以他們?nèi)卞X嗎？答案是肯定的。

紅星的商業(yè)品牌比住宅更有力，每一個(gè)愛琴海都是強(qiáng)有力的賣點(diǎn)。所以也難怪，天鉑比天潤貴出去那么多錢。

那近期其他項(xiàng)目呢？紫御半山的價(jià)格也進(jìn)一步下降，快速的出貨回款。

即將開盤的天悅和嶄露頭角的紫御華府，按照開發(fā)商現(xiàn)在的邏輯，價(jià)格非常值得期待。

另外，不得不提的一個(gè)項(xiàng)目就是不作死就不會(huì)死的遠(yuǎn)洋尚郡。

體量非常小的盤，搞得雞飛狗跳，這可是遠(yuǎn)洋在太原的第一個(gè)盤。一共幾百套房子，周邊成片成片的地緣客戶，降價(jià)降到業(yè)主拿著臭豆腐去售樓處鬧事兒，沒降幾天又調(diào)回原先的價(jià)格。親，你確定不是在玩過家家？

其他家呢？什么反應(yīng)？明明周邊都降價(jià)降得不行了，怎么還等不著？

你相信，有的房企拖延癥比你還嚴(yán)重嗎？

營銷的人覺醒了，但成本的人不同意，內(nèi)部打架打完之后，發(fā)現(xiàn)，嚯，真的不行，競(jìng)品賣的比我們好太多了，必須得行動(dòng)，該老大拍板了，所有人必須統(tǒng)一起來！?；乜?！從市場(chǎng)信號(hào)到企業(yè)政策，靈活的企業(yè)早已先動(dòng)先行，決策滯后的企業(yè)，只能把別人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果粗暴地呈給公司，才能得到相應(yīng)的政策下發(fā)。

但一定能等著嗎？不見得哦。有人不差錢的。也有人無所謂的。

這個(gè)市場(chǎng)上現(xiàn)在犯不著降價(jià)的房子也很多，產(chǎn)品好的，地段好的，競(jìng)爭不充分的，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一向不缺客戶。

結(jié)論：

太原的房價(jià)降了嗎？大面上看是的。

在今年整體相對(duì)疲軟的市場(chǎng)，上半年整體成交量與2018年相比，有明顯的下降，但自8月份開始，隨著市場(chǎng)新盤的大量入市，整體成交量有了明顯回升。尤其是自8月份開始，各家開發(fā)商開始實(shí)施"以價(jià)換量"的策略，典型的便是開盤價(jià)格低于正常預(yù)期價(jià)格以及特價(jià)房源的推出。

很多客戶看到價(jià)格下行之后，毅然決然的選擇了觀望，甚至在看到特價(jià)房源信息之后，妄想等一等還會(huì)有更低的價(jià)格出現(xiàn)，于是拒絕看房。

殊不知在太原目前的市場(chǎng)行情當(dāng)中，無論是剛需住宅還是高端住宅，但凡價(jià)格相比之前有所下探，立馬會(huì)迎來強(qiáng)勁的承接盤。

遠(yuǎn)的不說，開盤價(jià)格低于正常預(yù)期價(jià)格的樓盤例如富力壹品以及碧桂園玖璽臺(tái)。富力壹品前期對(duì)外釋放價(jià)格精裝一萬六，開盤價(jià)格精裝一萬4，當(dāng)晚基本售罄；碧桂園玖璽臺(tái)首期開盤的樓棟，均價(jià)一萬4，也遭到了市場(chǎng)爆搶。

而特價(jià)房源遭爆搶的典型，則是融創(chuàng)外灘公館以及紅星天鉑，特價(jià)房源一放出來，基本在2到3天之內(nèi)去化完。

太原目前的市場(chǎng)來看，依然樂觀。如果各個(gè)開發(fā)商降價(jià)，客戶依然不買賬，量價(jià)齊跌，這才是更可怕的事。當(dāng)前價(jià)跌量漲的局面，只能說明購房熱情依然還在，只是客戶有了觀望情緒。一旦客戶發(fā)現(xiàn)價(jià)格合適，立馬出手。

而在價(jià)格合適的樓盤當(dāng)中，作為一名購房者，如果你不關(guān)注市場(chǎng)，只能錯(cuò)過絕佳的買入時(shí)機(jī)，因?yàn)椋詢r(jià)比高的房源，轉(zhuǎn)瞬即逝。

說說建議吧。雙11一定有優(yōu)惠，所以如果你想買的，剛剛好就在打折，別猶豫。但如果今天就"雙11"了，你忽然看到，忽然覺得便宜，忽然想買，要慎重??！這是買房子?。〔皇琴I衛(wèi)生紙??！回頭發(fā)現(xiàn)問題了、覺得還有更好的了、不在乎那一點(diǎn)優(yōu)惠了，找誰哭呢？

太原的這波雙11什么時(shí)候過去？2020年1月1日必然是一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

之后如何？單盤單分析。

PS：賣的永遠(yuǎn)比買的精，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，從業(yè)者都不見得看的明白，更不要說普通人。

所以我衷心地建議各位購房者，有時(shí)間真的多學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)房子相關(guān)的東西，平時(shí)買個(gè)面膜都要比來比去的，買房子就更需要花費(fèi)心思了。除了決定要自己做之外，多跟專業(yè)的人員學(xué)習(xí)，這些人可以是靠譜的置業(yè)顧問，開發(fā)商的朋友，市場(chǎng)研究人員等等，哪怕是聊聊天，有時(shí)間多關(guān)注關(guān)注、研究研究，我們的溝通群里有非常多的小白和非常多的老江湖，有時(shí)候看大家聊天也是我的一項(xiàng)樂趣，一種學(xué)習(xí)。