作為一個(gè)已經(jīng)在房地產(chǎn)圈“混跡多年的老油條”，510小編最近一段時(shí)間與很多人的對話，基本都是以房子為主的。而回首從業(yè)的這幾年，510小編發(fā)現(xiàn)，原來在江陰買房，并不是一件非常容易的事情。下面就來給大家講講，在510小編眼中，江陰的房地產(chǎn)市場正面

作為一個(gè)已經(jīng)在房地產(chǎn)圈“混跡多年的老油條”，510小編最近一段時(shí)間與很多人的對話，基本都是以房子為主的。

而回首從業(yè)的這幾年，510小編發(fā)現(xiàn)，原來在江陰買房，并不是一件非常容易的事情。

下面就來給大家講講，在510小編眼中，江陰的房地產(chǎn)市場正面臨著哪些不可忽視的問題。

510小編總結(jié)了以下幾點(diǎn)：

1

二手房市場，學(xué)區(qū)房成交仍是主力

2

新房市場即將迎來大批量新樓盤上市，價(jià)位高，選擇余地多

3

銀行政策、公積金政策不斷變更

接下來

咱們就一條條來仔細(xì)分析分析

二手房市場掛牌多 價(jià)格高，成交量回落

按照歷年二手房成交普遍情況，學(xué)區(qū)房的成交占據(jù)了二手房成交的“半壁江山”！

每年的4-8月是成交旺季，主要是因?yàn)?strong>學(xué)區(qū)政策?，F(xiàn)在孩子上學(xué)，要求在入學(xué)前一年的8月31日之前完成落戶，所以需要購置學(xué)區(qū)房的家長一般都會(huì)選擇提前完成，保證在規(guī)定時(shí)間之前完成落戶工作。

簡單點(diǎn)表述，一般情況下，從學(xué)區(qū)房的成交可以大概看到二手房整體成交的影子。

510小編在統(tǒng)計(jì)江陰二手房市場成交數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2020年的二手房市場有很多與以前不太一樣的現(xiàn)象，我們直接看數(shù)據(jù)。

首先是最直接的數(shù)據(jù)對比，2020年1-10月的成交量比之2019年1-10月的成交量，同比下跌了16%，分解到每個(gè)月來看，基本也是跌得多，漲得少。

為此，510小編還專門采訪了幾家中介，他們是這么說的——

2020年江陰的二手房成交量不大，主要原因我們覺得有兩點(diǎn)。

第一當(dāng)然就是疫情影響了，尤其是上半年幾個(gè)月里，疫情帶來的影響是比較直接的，中介不能開店，客戶不能看房，正常的貸款以及辦證的流程也不能走，成交量當(dāng)然會(huì)低。

其次就是學(xué)區(qū)政策。因?yàn)楝F(xiàn)在是學(xué)位制，簡單給大家描述一下，就是A買了這套房子，這個(gè)房子的學(xué)位就歸A的小孩了；如果B想要用這套房子的學(xué)位，就必須要等A的孩子學(xué)上完了才可以用，小學(xué)要6年，初中要3年。這個(gè)政策其實(shí)從某一程度上，延長了學(xué)區(qū)房的交易周期，進(jìn)而影響了學(xué)區(qū)房的成交量。

提到學(xué)區(qū)房，510小編發(fā)現(xiàn)，雖然今年的成交量是往下走的，但是學(xué)區(qū)房的價(jià)格卻保持著“高歌猛進(jìn)”的趨勢，甚至部分南菁中學(xué)的學(xué)區(qū)房，已經(jīng)出現(xiàn)了5w+的高單價(jià)！

而且就目前江陰學(xué)區(qū)房整體的掛牌價(jià)來看，南菁、市中的學(xué)區(qū)房，動(dòng)輒要200w左右的總價(jià)，加上這些房子都是出了名的“老破小”，很多都已經(jīng)不滿足貸款條件了，全款對于很多家庭來說，鴨梨山大！

所以，既然一步到位壓力很大，很多家長們都開始考慮城北以及花園一帶的單學(xué)區(qū)房；而且現(xiàn)在江陰的教育集團(tuán)政策正在逐步完善升級(jí)，還有不少家長也會(huì)選擇價(jià)格更親民的學(xué)區(qū)，比如敔山灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校、城中實(shí)小東區(qū)+一中、南菁教育集團(tuán)暨陽校區(qū)等。

而拋開學(xué)區(qū)房，目前江陰二手房成交量較大的，主要集中在城南區(qū)域，畢竟城南板塊有不少比較新的二手小區(qū)，無論是像金宸國際、陽光假日等商品房小區(qū)，還是像世新家園等拆遷小區(qū)，都是比較受歡迎的。

新房市場進(jìn)入新階段 新拍土地即將大批量上市

510小編最近一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)，江陰的新房市場成交量并未達(dá)到預(yù)期，可以說是真的注入了一支“冷卻劑”。

很多朋友也會(huì)這么問：明明現(xiàn)在江陰在售的項(xiàng)目這么多，可是為什么成交量一直上不去呢？

主要是以下兩點(diǎn)：

第一，價(jià)格對于很多置業(yè)者來說，可能就是“壓死駱駝的最后一根稻草”。

江陰房價(jià)的漲幅大家都是有目共睹的，甚至之前網(wǎng)上流傳出這么一張圖，內(nèi)容是：2020年上半年江陰房價(jià)漲幅25%，為全國第二！

來看看現(xiàn)在江陰，不少區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)直逼2w甚至超過2w了，尤其是敔山灣以及城南區(qū)域。而土拍也是一片火熱，樓面價(jià)也在逐步攀升，地價(jià)高了，相對應(yīng)的房價(jià)肯定也會(huì)貴；而明年，甚至3w+的項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)好幾個(gè)！

現(xiàn)在的江陰，儼然已經(jīng)從曾經(jīng)的長三角洼地，一躍成為“房價(jià)一線城市”！可是在江陰的置業(yè)者們，還沒有從這一波大漲幅中緩過來，突然間的高價(jià)讓他們暫緩甚至終止了買房的打算。

第二，就像510小編在標(biāo)題里所提到的，2021年，江陰還會(huì)有較大批量的新盤上市，分布各個(gè)板塊，而且各具特色。

這一點(diǎn)，對于很多置業(yè)者來說，意味著有更多的選擇，因?yàn)橥粋€(gè)板塊會(huì)出現(xiàn)多個(gè)差不多定位的樓盤。

所以最近很多想買房的人都跟510小編這么說：我現(xiàn)在在看xx項(xiàng)目，但是明年旁邊還有一個(gè)新項(xiàng)目要推出，萬一產(chǎn)品更好，只要價(jià)格差距不大，我可以考慮考慮，所以并不急著買。

所以，這一因素也會(huì)導(dǎo)致成交量的減少。這一點(diǎn)，對于買房的人來說是件好事，因?yàn)樗麄冇凶銐虻暮饬繒r(shí)間，精挑細(xì)選；但是對于開發(fā)商來說，卻不是啥好事，畢竟回款指標(biāo)他們不可以視而不見。

在510小編眼里，江陰樓市的確需要這支“冷卻劑”，有一說一，江陰的樓市發(fā)展速度有點(diǎn)過快過熱了~

商貸進(jìn)入平穩(wěn)期 公積金逐步收緊

近幾年，商貸方面最主要的一大變化，就是推出了LPR。簡單點(diǎn)理解，就是會(huì)變動(dòng)的房貸利率。

最新十月份的LPR，510小編之前也已經(jīng)給大家報(bào)道過：

10月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.85%，上月為3.85%；5年期以上品種報(bào)4.65%，上月為4.65%。

事實(shí)上，LPR已經(jīng)維持了6個(gè)月沒有變動(dòng)了。LPR數(shù)值穩(wěn)定，符合市場預(yù)期。

有專家分析：這表明央行認(rèn)為目前利率基本面與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲線相適配，短期市場利率水平有望保持動(dòng)態(tài)平衡；同時(shí)也避免過度寬松政策引發(fā)后遺癥，并有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

再結(jié)合咱們江陰各大銀行的貸款首付比例來看，目前江陰首套房的房貸利率基本為5.9%，首付3成；二套房利率基本為6.15%，首付4成。

所以，咱們江陰的商貸環(huán)境還是比較穩(wěn)定的，沒有上調(diào)或者下降的趨勢，這對購房者來說，也算是個(gè)好消息，畢竟暫時(shí)不會(huì)繼續(xù)上漲。

而公積金貸款方面，近兩年的變動(dòng)還是比較大的。尤其是去年“9.25”公積金新政策的提出，影響著實(shí)不小！（詳情點(diǎn)擊：【510解讀】公積金925新政出臺(tái)，貸款額度回落，資格變嚴(yán)格，小編一一大白話分析）

而最近一段時(shí)間，無錫公積金中心又提出了“第二次使用公積金貸款利率上浮1.1倍”的最新政策！（詳情點(diǎn)擊：別搞錯(cuò)！第二套o(hù)r第二次？究竟什么情況下，公積金貸款利率上浮1.1倍~~）

公積金政策

可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的公積金政策是認(rèn)房又認(rèn)貸，可以貸款的額度既與賬戶余額有關(guān)，同時(shí)與繳納的年限也有關(guān)系。但個(gè)人最高只能貸款30萬，夫妻最高可貸60萬，具體的為：

公積金未交滿24個(gè)月的，可貸賬戶余額的5倍；交滿24個(gè)月未滿36個(gè)月的，可貸賬戶余額的7倍；交滿36個(gè)月的，可貸賬戶余額的10倍。

公積金政策一步步收緊，對于不少置業(yè)者來說，還是比較難受的。畢竟對于很多家庭來說，商貸利率還是比較高的，本來公積金貸款可以緩解一部分壓力，但是現(xiàn)在卻......你懂的~

總 結(jié)

其實(shí)江陰的樓市，是充滿機(jī)遇跟挑戰(zhàn)的，而且目前江陰整體都在進(jìn)入快速發(fā)展的階段，未來的事情大家都不好說，一切皆有可能。

但是總的來說，510小編友情提醒各位買房人，如果你是剛需，可以盡早上車；如果你是改善，未來還有大片森林等著你！