文/子木北京樓市的溫度，降得比天氣快。據(jù)中原數(shù)據(jù)報(bào)道，10月北京二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%。這是北京二手房市場連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬套。還記得去年10月，北京人排隊(duì)入場買房，而現(xiàn)在，二手

文 / 子木

北京樓市的溫度，降得比天氣快。

據(jù)中原數(shù)據(jù)報(bào)道，10月北京二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%。

這是北京二手房市場連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬套。

還記得去年10月，北京人排隊(duì)入場買房，而現(xiàn)在，二手房門店連個(gè)人影都沒有，感嘆一年是非無常。

最慘的是學(xué)區(qū)房，大量業(yè)主扛不住壓力，開始拋售資產(chǎn)。拿最有名的海淀蜂鳥家園舉例。

去年10月開始，房價(jià)瘋漲，距離最高點(diǎn)，漲幅大概在15%左右，但現(xiàn)在房價(jià)基本跌回700-850萬/套左右，跌了10-15%。

一來一去，上百萬資金打水漂，期間買房的家長，只能默默站在高崗，頂著寒風(fēng)流眼淚。

最重要的是，今年，“多校劃片+教師輪崗+二手房指導(dǎo)”，三道政策徹底改變了“孩子上名校，房價(jià)賣好價(jià)”的學(xué)區(qū)房投資邏輯。

一切變成了臺(tái)桌上的賭博，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)陡然拉升，資源不再稀缺，破除了家長們的執(zhí)念。

除了學(xué)區(qū)房以外，北京二手房的普遍預(yù)期也在下滑。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，10月北京新增掛牌房源：

85%的業(yè)主都在下調(diào)價(jià)格。

很多門店成交大量縮水，店內(nèi)的員工都跑去新房案場駐場了，也就是說賣二手房之前先得找到新房客戶。

有一個(gè)朝陽的讀者跟我說，房子7月份就掛上了，一開始陸陸續(xù)續(xù)有人看，但都嫌價(jià)格高，他自己也不愁賣，就這樣扛著，但到了10月份，徹底慌了。

因?yàn)檎粋€(gè)月看房的人數(shù)加起來是3次，中介一天三通電話催促降價(jià)，最后把房價(jià)從760萬調(diào)到了700萬，但看房的人還是不多，一個(gè)比一個(gè)挑。

很明顯，北京的買房人已經(jīng)感受到了冷空氣，都在等著房價(jià)進(jìn)一步下跌，甚至有人說，北京樓市就此進(jìn)入漫漫無期的陰跌模式。

真相到底是什么？

1

杠桿失效

老讀者都知道，子木成功預(yù)測了北京好幾輪行情，最近的是我在2020年10月5日，撰文《注意！留給北京買房人的時(shí)間不多了》，很多人借此抄到了底。

預(yù)測樓市走勢，分為兩部分，一是數(shù)據(jù)監(jiān)控，二是邏輯解剖。

現(xiàn)在的北京二手房市場成交冷淡，其實(shí)背后可以用一句話解釋：

“杠桿失效下，政策利空的擴(kuò)散效應(yīng)?！?/p>

什么意思呢？聽我解釋。

北京房價(jià)高，買房都靠貸款，信貸杠桿跟購買力深度綁定，這意味著，銀行一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，會(huì)直接影響買房人的決策。

2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對外發(fā)布通知，要求銀行金融機(jī)構(gòu)降低房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比。

假如之前銀行里有10個(gè)億，房貸可以隨便放，但現(xiàn)在，設(shè)置30%占比，那么就只能對外放款3個(gè)億。

大家都知道，今年上半年北京樓市非常火，上半年二手房成交約11萬套，刷新了自2016年以來的新高，大量成交直逼額度紅線。

錢用完了怎么辦？只能收。

從7月開始，北京方面的銀行就開始大規(guī)模限制貸款，延期放貸甚至?xí)和＝訂巍?/p>

昨天樓下的中介小哥說，“現(xiàn)在大多數(shù)銀行都貸不了款，老房子直接拒貸，自己做的一個(gè)單子，5月份賣房簽的合同，7月份過的戶，到現(xiàn)在業(yè)主都沒拿到全款，催銀行好多次，都不給錢?！?/p>

“前段時(shí)間央行提出銀行有序放貸，本以為貸款要放開了，把我們高興壞了，然而北京這邊基本沒有響應(yīng)，沒成想，銀行額度不夠，我們也揭不開鍋了?！?/p>

在北京，一半的改善需求都要靠“以房換房”，如果第一套房子拿不到錢，那么后面的房子也沒法買，這個(gè)鏈條就是斷裂的，市場起碼一半的購買力“阻塞”了。

這就是杠桿失效。

而“政策效應(yīng)的擴(kuò)散”，大家應(yīng)該都清楚。學(xué)區(qū)房政策大利空，外加海淀中介協(xié)會(huì)內(nèi)部搞倡議，對部分小區(qū)制定了二手房指導(dǎo)價(jià)。

二手房指導(dǎo)價(jià)這東西威力巨大，現(xiàn)在是29個(gè)小區(qū)，未來很可能延伸，參考深圳的慘狀，大家都怕這段時(shí)間買完房，價(jià)格就下跌，于是這種恐慌情緒也在蔓延。

2

購買力原則

當(dāng)我們理解了背后的邏輯后，一切問題迎刃而解。

首先考慮“杠桿失效”是否長久。

現(xiàn)在來看銀行額度緊張，但銀行不能不做生意，年后額度放開，貸款周期恢復(fù)正常，購買力疏通，這條路終究是要通車的。

其次，二手房指導(dǎo)價(jià)是壓不住房價(jià)時(shí)的必殺技。

而北京樓市當(dāng)下已經(jīng)非常理性，尤其高價(jià)學(xué)區(qū)房掉價(jià)嚴(yán)重，那么繼續(xù)擴(kuò)大二手房指導(dǎo)價(jià)的概率并不會(huì)很大。

整體來看，利空因素并非市場導(dǎo)致，而是政策手下的周期性調(diào)控，這在今年年底會(huì)陸續(xù)結(jié)束，出現(xiàn)真正的“政策底”。

預(yù)測明年市場，最重要，還是參考北京的購買力，這個(gè)可以從新房市場找到答案。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月份，北京新建商品房成交74671套，同比上漲37%，住宅同比上漲47%。

單10月份來講，住宅成交5564套，同比上漲33%，環(huán)比上漲2%。成交額達(dá)到326.18億，刷新了近5年新高。

這么來看北京新房市場，行情比較穩(wěn)。

近期，北京市場還發(fā)生了幾則大新聞。

比如海淀融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，上千萬的豪宅排隊(duì)搶，首日開盤賣了100多個(gè)億，創(chuàng)造了2000多人搶2000萬豪宅的歷史現(xiàn)象。

據(jù)說開盤那天，香格里拉大酒店金碧輝煌，千萬級富豪蜂擁而至，上演了一部年度大劇，《北京的金字塔尖》。

同時(shí)，海淀的萬柳書院也傳來一條消息，成交的一套房單價(jià)突破了20萬/平米，再次捅破豪宅天花板。

不得不說，海淀人是真有錢，是那種樸實(shí)中藏著巨富，賺的錢都拿來買房了。

地段差不多的，價(jià)格相對便宜的產(chǎn)品，也在順銷。

比如昌平的北清云際，第一期賣的不錯(cuò)，第二期已經(jīng)拿到了預(yù)售證，因?yàn)楦５黼x的近，是未來海淀購房人群的溢出選擇地。

萬橡悅府拿到了預(yù)售證，因?yàn)殡p地鐵，比較搶手，認(rèn)籌已經(jīng)結(jié)束了，對面的龍湖云璟關(guān)注度也很高，作為限競房，價(jià)格有一定的優(yōu)勢。

順義的金茂做的國際社區(qū)，也預(yù)備推下一期，三字頭房價(jià)，最低50平，同時(shí)內(nèi)部給的配套比較全面，主要接的是望京商圈購房者，年輕北漂人第一站。

從北京當(dāng)下的新房市場可以得出一些結(jié)論：

1、北京不缺購買力。

2、豪宅市場和基礎(chǔ)剛需市場，成交最熱，中間拉開了距離。

有錢人不在于市場冷暖，只看地段和產(chǎn)品；而底層剛需，只在乎價(jià)格是不是合適。反而中間的群體，容易被政策影響，陷入觀望。

3、與此同時(shí)區(qū)域加速分化，海淀是全北京購買力最強(qiáng)的，過去是，現(xiàn)在是，未來還是，百萬碼農(nóng)對房價(jià)的支撐力是恒久的，其次密云、順義、大興也在崛起，但在房價(jià)走勢上，主要還是海淀、朝陽這類主城區(qū)為主。

3

趁虛而入

按照現(xiàn)在的購買力，明年開年只要銀行放開貸款，樓市會(huì)有一定的反彈。

出現(xiàn)的“小陽春”，雖然不如今年的火爆，但至少還會(huì)有一定的“量價(jià)齊升”。全年還會(huì)呈現(xiàn)“先熱后冷”的趨勢，整體房價(jià)依然向上走。

接下來敲黑板了。

“對于購房者來說，2021年11月-2022年3月，是比較珍貴的購房窗口期，其次就只能等到明年的下半年。”

為什么呢？

首先今年下半年，買房的人少了很多，但供應(yīng)卻沒變，10月、11月入市的房源很多。

需求少、供應(yīng)多，開發(fā)商迫于回款，只能打價(jià)格戰(zhàn)賣房，所以接下來市場上會(huì)出現(xiàn)一批“真打折”房源，供大家選擇。

比如金地大湖風(fēng)華，推出11套房89折，御湯山·熙園推出2套特價(jià)超惠房。目前還是拿特價(jià)房為噱頭，小范圍推廣，接下來一定會(huì)加大力度。

一些性價(jià)比不錯(cuò)的新房，挑選空間也很大。

北京買房，就要“趁虛而入”。

現(xiàn)在這些盤會(huì)打折，但要考慮，明年年初行情修復(fù)后，開發(fā)商不再缺錢，優(yōu)惠條件是否會(huì)逐步回收。

同理于二手房。

現(xiàn)在雖然銀行不放貸，但如果有購房需求的可以多去看看房，行情冷淡，業(yè)主信心不夠，談價(jià)格的余地會(huì)很多，然后有好的房子可以撿個(gè)漏，等到明年小陽春之前爭取成交。

4

唯一擔(dān)心

最讓我擔(dān)心的，還是北京的供應(yīng)問題。

前段時(shí)間北京第二輪集中供地，北京二批次供應(yīng)地塊總計(jì)43宗，其中26宗因無人出價(jià)而延至下批出讓成交價(jià)腰斬。

流拍率60%，北京遭遇了史上最“難堪”土拍行情。

其中原因，并不是開發(fā)商不愿意拿地，而是條件太苛刻了，開發(fā)商拿下地，不賺錢甚至是賠錢。

當(dāng)大家以為政府會(huì)讓步時(shí)，剛剛又出臺(tái)政策，要求：

“購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬?！?/p>

過去買房，錢先打到開發(fā)商那里，但現(xiàn)在，錢從一開始就要進(jìn)行監(jiān)管。

政府的目的很簡單，就是防止?fàn)€尾樓出現(xiàn)。但對于開發(fā)商來說，預(yù)售資金可以增加現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)能力，現(xiàn)在這么一搞，無疑又提高了開發(fā)成本。

土地流拍率高，沒人拿地，意味著房子蓋得少了，那么在需求不變的情況下，房價(jià)就會(huì)有上漲的壓力，對于剛需來說，房子的可選擇空間就少了很多。

這是需要北京購房者關(guān)注的一點(diǎn)。

很多朋友問我，明年北京房價(jià)會(huì)不會(huì)像今年一樣局部大漲？

放心，概率基本等于0。

二手房市場領(lǐng)頭羊“學(xué)區(qū)房”，被徹底摁住了，后面還拿著“二手房指導(dǎo)價(jià)”大棒，威懾市場。

而新房市場，則全面進(jìn)入“控價(jià)”時(shí)代，4環(huán)10萬+，五環(huán)8萬+，六環(huán)6萬+，遠(yuǎn)郊4萬+，政府已經(jīng)給你寫得明明又白白。

這讓北京房價(jià)走勢，有了確定的預(yù)期。