從今年年初開(kāi)始，很多地方相繼出臺(tái)了一些政策，如降首付、降息之類的，于是一些自媒體，博主、主播就開(kāi)始說(shuō)樓市回暖了，趕緊下手買房，但真正的南京樓市如何呢？讓我們一起來(lái)看看?？袋c(diǎn)一：一度火熱江核跌出了第一梯隊(duì)2022南京樓市的板塊梯隊(duì)：第一梯隊(duì)：

從今年年初開(kāi)始，很多地方相繼出臺(tái)了一些政策，如降首付、降息之類的，于是一些自媒體，博主、主播就開(kāi)始說(shuō)樓市回暖了，趕緊下手買房，但真正的南京樓市如何呢？讓我們一起來(lái)看看。

看點(diǎn)一：一度火熱江核跌出了第一梯隊(duì)

2022南京樓市的板塊梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：河西

第二梯隊(duì)：江核、大校場(chǎng)、南站

第三梯隊(duì)：雨核、新玄武、燕子磯

河西一直是南京樓市的頂流梯隊(duì)，近期，河西純新盤(pán)長(zhǎng)江華府正式加推115套收官房源，共計(jì)吸引842組客戶報(bào)名，綜合中簽率約13.7%，中簽率再創(chuàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)新低。這樣的熱度，讓江核、大校場(chǎng)無(wú)法企及。

而今年河西南據(jù)說(shuō)將有7家純新盤(pán)入市，毛坯房限價(jià)均在45000元/㎡左右，這些項(xiàng)目分別是：河西南G72地塊、江宸府、河西南G111—G115地塊，在河西南二手房普遍5萬(wàn)+的當(dāng)下， 被嚴(yán)格限價(jià)的新房非常具有誘惑力。

在我心中，一直與河西并列南京樓市第一梯隊(duì)的江核，如今跌進(jìn)了第二梯隊(duì)，熱度完全不復(fù)當(dāng)年。如江核晴翠府在近期加推了4號(hào)樓，共30套房源，僅收獲40組報(bào)名，綜合中簽率約75%。據(jù)了解，項(xiàng)目加推當(dāng)天并未賣完。

看點(diǎn)二：大校場(chǎng)首付從8成降到3成起

大校場(chǎng)作為南京主城最后一塊處女地，憑借著南部新城的前沿規(guī)劃，一問(wèn)世便成為樓市的一匹黑馬，更是搖起了8成首付的大旗。

不過(guò)，從去年四季度以來(lái)，大校場(chǎng)就明顯出現(xiàn)銷售冷熱不均的局面。有金基望樾府、金地大成雅境、金基璞悅和園、錦云臺(tái)這些售罄或基本售罄的熱銷盤(pán)，也有開(kāi)盤(pán)至今去化不足3成的項(xiàng)目。

據(jù)了解，近日大校場(chǎng)板塊已有不少項(xiàng)目悄悄從8成首付降低到了5成，甚至3成起，大校場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻下降了兩三百萬(wàn)。

大校場(chǎng)板塊“四葉草”首付一覽：

云錦四季：首付3成起

云萃府：首付3成起

翡麗鉑灣：首付5成起

南宸紫闕：首付5成起

當(dāng)然，即便在這樣行情下，依然會(huì)有樓盤(pán)喊漲。有置業(yè)顧問(wèn)表示：項(xiàng)目下一次加推價(jià)格會(huì)從原先的含包5.1-5.5萬(wàn)元/㎡上漲到5.8萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目附近的某樓盤(pán)下期入市也會(huì)漲800-1000元/㎡。（具體以區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最終實(shí)際入市信息為準(zhǔn)）

也不知道這些樓盤(pán)是真的覺(jué)得樓市回暖了，又可以大干一場(chǎng)，還是忽悠人的營(yíng)銷手段，想要擠壓觀望的買房人，反正先告訴你要漲價(jià)，等你一急買了房，漲不漲還不是隨他。

看點(diǎn)三：一批“神盤(pán)”二手房低價(jià)成交！

說(shuō)起“神盤(pán)”，最大的標(biāo)簽就是新房二手房倒掛、中簽率低至個(gè)位數(shù)，日光，很多更是萬(wàn)人陪跑。然而，今年來(lái)南京不少曾經(jīng)公認(rèn)的“神盤(pán)”如今降價(jià)難售，甚至一批板塊二手房?jī)r(jià)排龍頭 的小區(qū)，成交價(jià)創(chuàng)下新低！

2019年1月，江寧祿口翠屏城收官，均價(jià)1.2萬(wàn)/㎡， 712套毛坯房源共吸引了8180組買房人報(bào)名，中簽率低至8.7％。但是近三年，小區(qū)二手房?jī)r(jià)從16892元/㎡跌至13338元/㎡。今年最新一套房源成交單價(jià)還不到1.3萬(wàn)/㎡。

2017年底，江寧祿口朗詩(shī)青春街區(qū)加推251套房源，毛坯均價(jià)1.2萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)平均10人搶一套房。近三年，小區(qū)二手房?jī)r(jià)從18623元/㎡跌至16570元/㎡。近期一套建面約88.7㎡的房源成交價(jià)僅14409元/㎡！

最近，燕子磯房?jī)r(jià)天花板融創(chuàng)玉蘭公館成交了一套建面約129.77㎡房源，單價(jià)39763元/平。據(jù)了解，目前融創(chuàng)玉蘭公館二手房掛牌價(jià)約43562元/㎡，其上一次 “3”字頭出售還要追溯到2020年底。

江北核心區(qū)第一代標(biāo)桿樓盤(pán)華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)目前二手房掛牌均價(jià)為44557元/㎡，但日前新成交的一套建面約89.18㎡房源，單價(jià)低至41265元/㎡，比去年6月底成交的同面積房源低了6000元/㎡。

金象朗詩(shī)紅樹(shù)林一直占據(jù)橋北二手房市場(chǎng)天花板的位置，目前二手房掛牌均價(jià)約34433元/㎡。然而最近其成交的一套建面約99.9㎡房源，單價(jià)28909元/㎡，相較4個(gè)月之前價(jià)格大降超5000元/㎡。

總結(jié)：

個(gè)人覺(jué)得，僅憑個(gè)別城市的政策松動(dòng)，和個(gè)別樓盤(pán)的熱銷就說(shuō)樓市回暖還尚早。

樓市好的時(shí)候，什么樓盤(pán)都好賣，都有人搶。而樓市不好的時(shí)候，好賣的樓盤(pán)依舊好賣，但其他樓盤(pán)都不好賣。在經(jīng)歷前幾年的搶房潮后，我們也看到了，曾經(jīng)的神盤(pán)，二手房也可能掉下神壇，房子不是一直會(huì)漲的，也可能會(huì)降。

今天雖然是二月二龍?zhí)ь^，但是離南京樓市再抬頭可能還要一定時(shí)間！對(duì)于買房人而言，與其糾結(jié)買什么樣的房子能賺錢(qián)，不如回歸真實(shí)的居住，什么樣的房子才更貼近一家人的生活需求。

我相信能滿足更多家庭生活需求的房子，未來(lái)也一定能賺錢(qián)！房?jī)r(jià)漲得再高，不如房子好出手來(lái)得實(shí)在。