今年自從收緊信貸之后，熱點城市的房子終于逐漸回歸理性，炒不動了！管住了信貸，房價想不跌都難??！今天深圳灣有一個法拍房，47平米小兩房，最后成交總價651萬，居然拍出了13萬多的單價，即便比評估價也還低一百萬，而此前這房子的成交價曾賣到20萬

今年自從收緊信貸之后，熱點城市的房子終于逐漸回歸理性，炒不動了！

管住了信貸，房價想不跌都難??！

今天深圳灣有一個法拍房，47平米小兩房，最后成交總價651萬，居然拍出了13萬多的單價，即便比評估價也還低一百萬，而此前這房子的成交價曾賣到20萬以上。

當初有多風光，現(xiàn)在就有多失落?？蛇€是有人說這價格貴了。

但你不降價，市場就是不買單。

我相信二手房限價的威力，將會從深圳逐漸蔓延到每一個城市，大家拭目以待。

其實二手房限價，就是信貸管控的其中關鍵一環(huán)。

昨天，銀保監(jiān)會發(fā)話了，說房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)了8年新低，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”。

一、房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點；

二、房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個月下降，房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%；

三、房地產(chǎn)信托規(guī)模自2019年6月以來持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約15%；

四、理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)規(guī)模近一年來持續(xù)下降，相關理財產(chǎn)品余額同比下降42%；

五、銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領域規(guī)模連續(xù)18個月持續(xù)下降，相關業(yè)務規(guī)模同比下降27%。

以上數(shù)據(jù)應該說是成績展示，也是上半年調(diào)控的一個成果！

不過可能大家看不懂，我簡單點和大家分析。

房地產(chǎn)貸款分為兩部分，一部分是針對個人的房貸，一部分就是針對給房企的貸款。

先看個人房貸方面，具體是怎么嚴控的，這個大家切身感受比較深刻。

1、二手房限價：

此前剛需首次上車3成首付即可，現(xiàn)在限價后硬生生干到5成，二手房限價其實就是管控信貸，銀行放貸變少了，提高首付，加大上車難度，從而減少市場的流通性。

深圳是第一次執(zhí)行二手房限價的城市，剛開始大家還不以為然，業(yè)主趾高氣昂，表示誓死不會降價賣。

但是最近市場表現(xiàn)已經(jīng)跌落谷底，比2008年還慘。

最終的結果就是減少成交，房貸增速自然下降。

2、貸款利率上升：

反正現(xiàn)在房價上漲速度都跟不上利率上漲的速度了，話雖然夸張了些，但房貸利率上漲幾乎全國輪了一遍，無一幸免。

就連利率最低的城市，上海，自7月24日起，首套房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；

廣州則從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現(xiàn)在的5.85%和6.05%。

蘇州最新的房貸利率首房首貸大范圍超過6%，招商銀行更是逼近6.6%。還有部分銀行由于沒有額度，已經(jīng)停貸。

無錫的房貸利率打破了長期維持的5.9%，主流銀行首套首貸利率是6%左右，中國銀行已經(jīng)達到6.15%；二套房而貸則為6.15%。

成都首套房利率6.28%了；二套為6.53%

……

別小看這點利率，如果我們貸款250萬，去年5.15的利率，利息241萬，月供13650元；但是現(xiàn)在漲到了6.15%，利息298萬，月供15230元。

月供相差1580元，30年利息相差57萬，在二線城市加多點錢就能付個首付了。

所以提高利率，也是變相提高買房成本，勸退購房者，最終也是減少市場成交，房貸增速下降。

3、延長放貸時間、停貸！

今年經(jīng)歷過買房的人都應該感受到銀行審核貸款資質的嚴格程度，堪比中學那個最兇的數(shù)學老師。

首付要求在自己的賬上躺半年；除了父母轉賬，兄弟姐妹朋友轉賬一律不算；流水要求極為嚴格……

就這樣還遲遲不放貸，能拖就拖。

隨便舉幾個例子：北京、成都、無錫、蘇州、南京、上海、杭州、廣州等等，想銀行放貸？

等個半年能放下來，都算客氣的，有的銀行直接說沒額度，干脆停貸。

我們北京買房群里都在說房貸慢了好多。

房貸放款時間延長或者停貸，最大的影響就是二手房改善換房。

本來把舊房子買了，拿到錢就可以去換新房，但現(xiàn)在貸款遲遲不下來，換房計劃只能擱淺。

無形中再次減少了市場的成交！

大家發(fā)現(xiàn)沒，無論是二手房限價、利率上升、延緩放貸時間、停貸，最終的結果都是指向減少市場成交量，成交量減少了，房貸增速自然下降，最終房價下跌也是不可避免的事情。

所以為什么管住了信貸，房價下跌不可避免就是這個道理。

除了管控個人房貸業(yè)務，另一部分就是針對給房企的貸款。

現(xiàn)在房企三道紅線、銀行兩道紅線雙雙壓頂。

房企融資太難了，本來以前銀行和房企是好朋友，房產(chǎn)項目向銀行貸款，雖然很多資質不齊全，銀行為了業(yè)績，睜只眼閉只眼算了。

但是現(xiàn)在不行，被查到立馬罰：

因為違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，中國銀行太原漪汾支行遭罰25萬元。

因違規(guī)向房企發(fā)放貸款等案，光大銀行武漢分行被罰款170萬元。

邳州某銀行違規(guī)向房企發(fā)放銀團貸款被罰。

各地銀行收緊水龍頭，導致今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資大縮水，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%。

以往國內(nèi)銀行不好融資，房企就會轉向境外融資，境外資金較為寬松，但是今年2月份部分房企出現(xiàn)違約后，境外搞錢也變得艱難了。

以前高周轉、高負債的時候，房企就是被大水漫灌養(yǎng)起來的，現(xiàn)在突然沒有了錢，一下子把房企給整懵了。

裁員的裁員、變賣資產(chǎn)的賣資產(chǎn)……只為自救。

能撐過這一兩年的房企以后還能謹慎活著，撐不下去的結局就是被兼并、被接管，或者直接破產(chǎn)。

大家別以為大公司就沒事，之前美國上百年的雷曼兄弟照樣破產(chǎn)，我們只是沒經(jīng)歷過而已，但是大家都要有心理準備。

說了這么多，大家應該能感受到信貸的威力，一旦抽水，無論是房企還是個人都會深受影響。

剛需最無辜，本來剛準備好錢上車，突然被告知提高首付，房子也買不起了。

但是大家也不用傷心，雖然現(xiàn)在買不起，但是市場調(diào)整也是好事啊，到時候總價也少了，能少個幾十上百萬，你去哪里賺這錢呢。

只是這一輪調(diào)整的時間到底有多長呢？房地產(chǎn)信貸什么時候放松呢？

判斷信貸的一個關鍵指標就是M2，M2的走勢和樓市的走勢太像了。

上圖可以清晰看到，2018-2019年，M2都是呈個位數(shù)增長，那時全國大部分城市的房地產(chǎn)行情都進入了調(diào)整階段，我當時看空的參考指數(shù)之一，就是根據(jù)這個指標。

2020年M2增速重回兩位數(shù)，樓市也跟著迎來了新一輪上漲，這也是我去年催著大家趕快買房的一個原因。

而今年呢？

從3月份開始，M2增速不斷下滑，跌到了個位數(shù)，然后4月份從9.4%掉到8.1%。

觀察了兩個月之后，我在5月份就發(fā)出了預警的文章，提示大家要注意風險。

千萬不要利用太高的杠桿買房！

我當時就預測后面的利率還會提高，貸款還會收緊。

另外早在今年4月份，當時各大自媒體還在上漲浪潮中不可自拔的時候，我也是最早發(fā)聲讓大家不要追高的。

尤其是一線城市，和住建部點名約談的那些城市，廣州、合肥、寧波、東莞、南通，我明確提出要大家暫停買入，現(xiàn)在他們都已經(jīng)進入調(diào)整中了。

這里的關鍵原因，就是信貸收緊，地方調(diào)控全面升級了。

沒有調(diào)控不了的房價，只有不想調(diào)控的決心和手段。

大家問我能不能買房，一定要注明城市和具體板塊，前期熱點大漲的城市，切忌不可追高。

大家也別信網(wǎng)上那些宏觀大佬的一刀切言論，分化市之下一定要具體城市來看，有些還能買，有些是高位調(diào)整，要暫停買入。

至于整體的信貸走勢，我也會密切注意走勢。

前天，央行在一個吹風會上發(fā)聲了，這種會議經(jīng)常會有大量的信號，我是一定關注的。

針對整體的貨幣政策，如下答復：

人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。

而有關房地產(chǎn)的信貸是這么總結的：

促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房住不炒”定位，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場的金融支持力度；

整體的基調(diào)其實跟去年底的經(jīng)濟工作會議差不多。

貨幣還是穩(wěn)健的，但房地產(chǎn)信貸依然是緊縮的。

從目前央行的態(tài)度來看，短期內(nèi)還不會放松，等經(jīng)濟受不了的時候，可能就會放松了。

等放松了，我會給你們發(fā)信號的，時刻關注我就好了。