武清商務(wù)區(qū)、央企“三兄弟”均價(jià)1.7w，勇氣哪來(lái)的？市場(chǎng)的關(guān)注度不低，認(rèn)籌、排卡，安排得緊鑼密鼓。是不是像傳聞一樣熱鬧非凡？還是需要親測(cè)才能知道。保利朗閱此次探盤，主要探訪了商務(wù)區(qū)的“三兄弟”。好巧不巧，都是央企操盤的。從武清高鐵站出來(lái)，打

武清商務(wù)區(qū)、央企“三兄弟”均價(jià)1.7w，勇氣哪來(lái)的？

市場(chǎng)的關(guān)注度不低，認(rèn)籌、排卡，安排得緊鑼密鼓。

是不是像傳聞一樣熱鬧非凡？

還是需要親測(cè)才能知道。

保利朗閱

此次探盤，主要探訪了商務(wù)區(qū)的“三兄弟”。

好巧不巧，都是央企操盤的。

從武清高鐵站出來(lái)，打車大概10分鐘左右就來(lái)到了第一站，保利朗閱。

項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)新開(kāi)路與來(lái)源道交口北側(cè)，處于商務(wù)區(qū)的核心位置。

占地面積6.71萬(wàn)平米，總建面10.7萬(wàn)平米，綠化率40%，容積率1.6。

社區(qū)整體共規(guī)劃了21棟樓，涵蓋產(chǎn)品有9-11層到頂洋房、18層到底高層。

社區(qū)主入口設(shè)置在項(xiàng)目西南側(cè)，并且規(guī)劃有少量商業(yè)。

北側(cè)還規(guī)劃有待建的菜市場(chǎng)。

項(xiàng)目首開(kāi)15-18號(hào)樓，除了18號(hào)樓為高層，其余的都為9-11層到頂洋房，毛坯交付。

項(xiàng)目周邊有尚東金街，直線距離大概600米左右，與佛羅倫薩小鎮(zhèn)、維尼都、凱旋王國(guó)、友誼商廈以及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等車程大概15分鐘左右。

教育條件有楊村八幼、楊村十三小、楊村十一中、楊村一中，其中楊村一中是公立重點(diǎn)高中；

項(xiàng)目西側(cè)為已建成的約700畝中央公園，為項(xiàng)目增添了一片生態(tài)氣息。

總體信息和配套說(shuō)完，來(lái)看看現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)情況。

人行出入口施工進(jìn)度已經(jīng)過(guò)了大半，基本上就是細(xì)節(jié)的調(diào)整了。

裙樓圍合的兒童游樂(lè)區(qū)，也在加緊建設(shè)，預(yù)備提前兌現(xiàn)。

項(xiàng)目洋房均價(jià)預(yù)計(jì)在1.7--1.8萬(wàn)/平米，高層在1.6萬(wàn)/平米左右，

保利朗閱共推出了五款戶型產(chǎn)品，分別是建筑面積82平方米兩室的中戶和邊戶，89平米、105平米、116平米和129平米的三室。

五個(gè)戶型的產(chǎn)品都是毛坯交付，所以主要來(lái)看看戶型的結(jié)構(gòu)如何。

引入寬廳后，整個(gè)戶型的空間感會(huì)高于傳統(tǒng)的H型兩居，尺度感更強(qiáng)；

此外，功能性也更多。在寬廳里可以自由地切割空間，可以做出沙發(fā)區(qū)、兒童游樂(lè)區(qū)、開(kāi)放書(shū)房等，有更多的可能性。

最小的建筑面積約89平方米三室，客廳開(kāi)間為3.5米。

建筑面積約105、116、125平米三個(gè)戶型，都屬于寬廳戶型，客廳開(kāi)間分別在約5.4、5.3、5.8米。

寬廳的好處，剛才我們也說(shuō)過(guò)，這里不多贅述。

而且，借助充足的開(kāi)間、進(jìn)深，廚房、餐廳的舒適度也會(huì)提高。

比如建筑面積約129平米戶型，餐廳一側(cè)就可以用來(lái)打造獨(dú)立玄關(guān)，避免開(kāi)門見(jiàn)廳，同時(shí)大大增加玄關(guān)收納容量。

廚房、餐廳之間，還可以加入中島，作為餐廚中轉(zhuǎn)臺(tái)，營(yíng)造更多元的使用場(chǎng)景。

3間臥室都注重收納空間的預(yù)留，特別是套房主臥，在保證舒適度的同時(shí)，壓縮了主衛(wèi)面積，騰退出更多嵌入收納空間，滿足大戶家庭的儲(chǔ)物需求。

總體來(lái)說(shuō)，保利朗閱的五個(gè)戶型實(shí)用值拉滿，無(wú)處不在的收納、玄關(guān)柜，實(shí)用性非常強(qiáng)。

天津全市熱度最高的50個(gè)新房項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)！

1.西青賓水西三杰，保利和光晨樾，美的旭輝翰悅府，愛(ài)情繽紛里，今年天津新房最熱的板塊，三個(gè)項(xiàng)目均上榜，賓水西也是天津剛需重點(diǎn)關(guān)注板塊，地鐵3號(hào)線加天津小外分校加周邊產(chǎn)業(yè)園，三站到南站，兩站地鐵到南開(kāi)的優(yōu)勢(shì)，既可以承接市區(qū)外溢客群，也可以吸收本地剛需，改善客戶，還能作為北漂一族天津居住的一個(gè)選擇。

其中保利戶型設(shè)計(jì)更加合理，從剛需兩室到三室改善戶型，總價(jià)價(jià)格150-270，也是三個(gè)項(xiàng)目里，品牌，物業(yè)最好的項(xiàng)目，所以關(guān)注度，到訪量全市最高。

愛(ài)情繽紛里也屬于剛需產(chǎn)品，距離地鐵站最近，但是由于開(kāi)發(fā)商品牌影響力和物業(yè)公司，有待考證，也導(dǎo)致很多客戶選擇另外兩家產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，爛尾，延期現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，所以希望愛(ài)情如長(zhǎng)城汽車一樣，帶給老百姓更好的產(chǎn)品和保證。目前價(jià)格區(qū)間150-280。

美的旭輝翰悅府，在三個(gè)項(xiàng)目里屬于改善型產(chǎn)品，有高層，小高，洋房產(chǎn)品，但是高層，小高基本售罄，明年九月交房，對(duì)于著急入住，預(yù)算在200到350改善客戶群體，首選之處，話說(shuō)如果當(dāng)時(shí)產(chǎn)品定位剛需盤，都做小高層，目前應(yīng)該是排行第一的是它了。

2.去年第一，今年第二的未來(lái)城，沒(méi)有保利，未來(lái)城就是環(huán)城四區(qū)里的銷冠產(chǎn)品，十期大盤，目前已經(jīng)賣到第六期，雙地鐵，學(xué)校，商業(yè)配套齊全，環(huán)內(nèi)新房，與河北區(qū)一路之隔。總價(jià)130到300多萬(wàn)的高層，小高，洋房產(chǎn)品都有，可以吸納剛需，改善不同客戶。對(duì)于預(yù)算不多，或者周邊改善的客群，未來(lái)城的選擇會(huì)更多一些，另外雙地鐵上的配套也是很多新房不能具有的優(yōu)勢(shì)，比較適合自住和上學(xué)的家庭，不適合投資，因?yàn)轶w量大，目前年底前價(jià)格也更親民。

3.金地藝術(shù)家，北有未來(lái)城，南有藝術(shù)家，作為西青區(qū)純洋房社區(qū)，其他板塊高層的預(yù)算，大南河買洋房，年前總價(jià)也是低到了130.性價(jià)比超高了，因?yàn)榇竽虾影鍓K其他項(xiàng)目基本售罄，關(guān)注度不如前兩年，隨著藝術(shù)家的清盤，后期的熱度也會(huì)隨之下降，目前有學(xué)校和基本生活配套，本來(lái)規(guī)劃的13號(hào)地鐵，因?yàn)楦囊?guī)劃暫時(shí)擱淺了，但是津靜輕軌，精武鎮(zhèn)有一站，也算是給這個(gè)板塊帶來(lái)一定交通便利性，如果單純考慮居住，洋房的舒適性會(huì)更好一些。

4.星耀五洲和中海公園城，津南天嘉湖的兩個(gè)超級(jí)大盤，海河英才后，很多外地看房團(tuán)重點(diǎn)看的項(xiàng)目之一，雖然也有本地剛需買，但是基本是本地工作，或者養(yǎng)老為主的市區(qū)購(gòu)房客群，低總價(jià)，環(huán)境好，目前引進(jìn)一些集團(tuán)分校，算是全了，包括后面的大唐盛世也屬于這個(gè)板塊，雖然價(jià)格低，但是！有一個(gè)致命的缺點(diǎn)，距離主城區(qū)遠(yuǎn)，沒(méi)有地鐵規(guī)劃，所以我很少建議外地客戶購(gòu)買，也多次提醒過(guò)大家，這屬于遠(yuǎn)大新的房子，地比房子多，房子比人多，二手房比新房便宜，基本買了就是砸在手里了，要不然就得割肉出售，有時(shí)候割肉也不一定能賣出去，天津這類項(xiàng)目很多。所以需要謹(jǐn)慎選擇！

5.融創(chuàng)觀瀾一號(hào)，位于生態(tài)城中部，位置比較好，距離南開(kāi)學(xué)校比較近，另外加上融創(chuàng)的產(chǎn)品，性價(jià)比超高，賣得火爆很正常，很多開(kāi)發(fā)區(qū)上班的客戶，考慮生態(tài)城置業(yè)，目前基本售罄，目前生態(tài)城北部土地和項(xiàng)目多一些價(jià)格也低，南部和中部的價(jià)格有一些項(xiàng)目但是價(jià)格不便宜，如果考慮南部的，可以關(guān)注二手房了。

6.靜海團(tuán)波東的富力新城和鴻坤理想城，大家都聽(tīng)過(guò)天津這幾年房?jī)r(jià)降了不少，具有代表性的就有團(tuán)波東，相對(duì)于最高點(diǎn)，目前價(jià)格腰斬，均價(jià)五六千，和很多縣城價(jià)格差不多，但是目前團(tuán)波東的發(fā)展卻不如一個(gè)縣城，關(guān)注度多的主要原因還是價(jià)格，總價(jià)四五十萬(wàn)起，買新房?jī)墒?，你在抖音上?yīng)該會(huì)刷到過(guò)，周邊還有學(xué)校，團(tuán)泊湖，后期規(guī)劃地鐵，其中學(xué)校是私立翔宇學(xué)校，一年學(xué)費(fèi)兩三萬(wàn)，入學(xué)方式，需要搖號(hào)。很多客戶可能都不清楚就買了，誰(shuí)讓它便宜，觀點(diǎn)同上天嘉湖，再加上一個(gè)東麗湖，俗稱天津三大湖，建議大家要謹(jǐn)慎，水都有點(diǎn)深。

7.靜海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，屬于靜?？h城的改善盤，因縣城改善需求增長(zhǎng)，新房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)少，才導(dǎo)致個(gè)別新房項(xiàng)目關(guān)注度暴增。外地客戶基本考慮團(tuán)泊東或者西，縣城置業(yè)的并不多。

8.生態(tài)城旅游區(qū)的紅星天鉑灣，因自建大型商業(yè)，這也是紅星地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，眾所周知，生態(tài)城的商業(yè)一直是短板，近兩年一直在引進(jìn)萬(wàn)達(dá)，愛(ài)情海等商業(yè)，紅星的單價(jià)一萬(wàn)四五，整個(gè)生態(tài)城也是很低，加上商業(yè)和旅游區(qū)背書(shū)，銷量也是在生態(tài)城前列，現(xiàn)在小戶型洋房基本售罄，剩余別墅比較多。還有貽成學(xué)府世家，新城金樾府，同屬于生態(tài)城中部，賣得都不錯(cuò)，目前庫(kù)存都不多。

9.南開(kāi)宸院，南開(kāi)區(qū)新房的銷冠產(chǎn)品，目前住宅售罄，從開(kāi)盤到清盤，一直不缺熱度，南開(kāi)區(qū)目前的新房市場(chǎng)，豪宅小區(qū)比較多，另外兩個(gè)剛需盤，迎順府只有一棟樓，1911開(kāi)發(fā)商還爆雷了，保利云禧也是年底才把價(jià)格打下來(lái)，但是戶型又不是太理想。南開(kāi)剛需剛改的項(xiàng)目，總價(jià)300到400基本也沒(méi)有太多選擇，南開(kāi)宸院的定位正好符合南開(kāi)改善的需求，位置處于奧體南側(cè)，不臨街，不臨鐵路，居住舒適度指數(shù)也不錯(cuò)。現(xiàn)在在售的只有大平層公寓了，南開(kāi)也再難遇到剛需新房了。

11.團(tuán)波西的榮盛學(xué)府，和基業(yè)御墅，今年最好的消息就是津靜線開(kāi)工建設(shè)，團(tuán)波西的項(xiàng)目一下成為了地鐵房，上半年都漲價(jià)了，因?yàn)樵谑坌路坎欢啵蛻艨蛇x擇的也就剩這兩個(gè)了，上個(gè)月榮盛又搞了一下小事情，直接把價(jià)格打到八九千，把上半年漲上去的價(jià)格又打了下來(lái)，應(yīng)該是基本售罄了，但是開(kāi)發(fā)商后期會(huì)不會(huì)如期交房，質(zhì)量是否有問(wèn)題，這個(gè)就需要業(yè)主們做好心理準(zhǔn)備了，畢竟榮盛這項(xiàng)目一直是賠錢賣的，現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)也困難。祝愿平安度過(guò)。

基業(yè)御墅，單價(jià)一萬(wàn)出頭，目前小戶型67平米一室，總價(jià)75萬(wàn)左右，還有兩室，三室，別墅等產(chǎn)品，對(duì)于百萬(wàn)預(yù)算，可選擇性多一些，團(tuán)波西的優(yōu)勢(shì)，生態(tài)環(huán)境好，有地鐵，大學(xué)城，還有北京師范大學(xué)附屬學(xué)校，很多家長(zhǎng)也是奔著這個(gè)學(xué)校去的，之前是半公半私，現(xiàn)在應(yīng)該都是公立了。對(duì)于之前100萬(wàn)左右預(yù)算買新房選擇性少，團(tuán)泊西作為一個(gè)市區(qū)的板塊關(guān)注度很高，但是下半年開(kāi)始，津南，北辰都開(kāi)始降價(jià)走量，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，選擇余地也是更多了。

12.中海鉆石灣，作為海河沿線的觀景豪宅，雖然兩室戶型看不到海河，但是總價(jià)300萬(wàn)左右，買精裝房，河西，和平一河對(duì)過(guò)的中海小區(qū)，也不算貴，唯一缺點(diǎn)就是超高層建筑，居住戶數(shù)后期會(huì)更多，因?yàn)楹芏噘I小戶型的業(yè)主不會(huì)自住，出租的圈子可能不如大戶型更好一些。目前在售三室朝海河面，一百四十多平米，總價(jià)在500左右，對(duì)于有海河情懷的客戶來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，當(dāng)然要求學(xué)區(qū)的，咱們就看別的區(qū)了。

13.海教園今年比較穩(wěn)的板塊，新高考改革后，來(lái)天津上小學(xué)，初中的更多了，預(yù)算不多，還想兼顧自住和教育的板塊，生態(tài)城和海教園是兩個(gè)不錯(cuò)的選擇，龍湖天璞，四季春曉是門檻最低的兩個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)橛胁焕蛩卦冢玫爻杀镜停們r(jià)在一百三四起，單價(jià)在一萬(wàn)七八，云潮府年底才開(kāi)盤，所以沒(méi)排上名，目前是熱度最高，目前也有小戶型，總價(jià)一百四五起，緊鄰錦繡大家，兩個(gè)項(xiàng)目位置海教園中心位置，沒(méi)有不利因素，錦繡大家也是在上半年里，其他北面項(xiàng)目基本沒(méi)有小戶型兩室和三室的房源情況下，成為關(guān)注度最高的項(xiàng)目，當(dāng)然價(jià)格也漲了，小戶型單價(jià)兩萬(wàn)二左右了，如果明年海教園高中建成后，升學(xué)政策沒(méi)有變化，海教園還會(huì)繼續(xù)熱下去。

14.天津?yàn)?，也叫海景文苑，海景芯苑，因?yàn)楹游鲄^(qū)老破小房源最低在一百萬(wàn)左右，還遷房一室也在一百四五，河西其他住宅新房，總價(jià)最低在三百左右起，所以天津?yàn)车臋M空出現(xiàn)，填補(bǔ)了買河西區(qū)落戶的需求，精裝一室一百五左右，兩室在一百八九，對(duì)于想在河西買房落戶，上學(xué)，自住的家庭來(lái)說(shuō)，天津?yàn)晨赡懿皇亲詈玫倪x擇，但是只要適合自己就行，在這里提一下，因?yàn)槭?0年居住證型公寓，后期稅費(fèi)不高，但是升值空間也不多，轉(zhuǎn)手難度不小，畢竟沒(méi)有好的學(xué)區(qū)，不像南開(kāi)藝術(shù)公寓那樣需求量那么大。凡是沒(méi)有十全十美，選擇適合自己的房子。

15.濱海萬(wàn)科大都會(huì)，如果說(shuō)濱海哪里有發(fā)展，我個(gè)人覺(jué)得挨著于家堡的區(qū)域，未來(lái)會(huì)有潛力，作為中心商務(wù)區(qū)拿地最多的萬(wàn)科，已經(jīng)也有交付的小區(qū)，實(shí)地考察看完，萬(wàn)科真的沒(méi)有讓人失望，因?yàn)槟玫卦?，帶裝修，目前在商務(wù)區(qū)也有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，周邊有地鐵，高鐵，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，文化中心，學(xué)校引進(jìn)了華東師范大學(xué)附屬學(xué)校，基本所有配套都是全的，在三五年，旭輝，中梁住宅建成后，學(xué)校就會(huì)建成招生。

不過(guò)有點(diǎn)缺陷就是觀景軒和觀雅軒北側(cè)有一高架橋，會(huì)有噪音污染，但是不過(guò)大車相對(duì)影響不算太大，至于萬(wàn)科的物業(yè)和產(chǎn)品，這些就不用有太多擔(dān)心，單價(jià)21000左右起，總價(jià)在200-600，滿足剛需和改善的需求點(diǎn)。

16.農(nóng)墾含章雅著竟然上榜了，我有點(diǎn)意外，按照銷量沒(méi)有難度理想，但是位置和產(chǎn)品沒(méi)有太挑剔的，畢竟價(jià)格也貴，單價(jià)34000，總價(jià)最低280起，農(nóng)墾天津第一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該兌現(xiàn)力不錯(cuò)，因?yàn)楹笃谶€有幾個(gè)項(xiàng)目，等著它打招牌。

17.金海云城，濱海西站旁的大盤，均價(jià)一萬(wàn)四五，總價(jià)100-180的剛需盤，有地鐵，高鐵，吾悅廣場(chǎng)，因?yàn)楹笃诰I高鐵到濱海西站，有一部分北漂也考慮這里，不過(guò)注意的開(kāi)發(fā)商紫光集團(tuán)最近應(yīng)該有點(diǎn)困難，如果有考慮西站附近的，目前中交進(jìn)入了，春風(fēng)海上今年的熱度也起來(lái)了，國(guó)企相對(duì)來(lái)說(shuō)還是更踏實(shí)！因?yàn)闉I海產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較多，所以購(gòu)買力還是更強(qiáng)，濱海的項(xiàng)目主要也是本地客戶上車，對(duì)于沒(méi)有打算去濱海發(fā)展的外地人，只是考慮上學(xué)，落戶，盡量還是考慮核心區(qū)域和學(xué)區(qū)房。

18.國(guó)展西，今年天津津南國(guó)家會(huì)展中心開(kāi)幕后，開(kāi)展了多個(gè)活動(dòng)，但是蹭熱度的國(guó)展西已經(jīng)賣了兩三年房了，美的云熙府最早出現(xiàn)，也已經(jīng)清盤了，剩下的大華公園世家，中鐵花語(yǔ)天著，中建展望，幾家競(jìng)爭(zhēng)，一號(hào)線地鐵，河西重點(diǎn)學(xué)校分校，國(guó)展西的位置，還有天量的土地資源，這張餅還需要好多年，之前我也提到過(guò)國(guó)展西，上半年一萬(wàn)八九的價(jià)格，考慮教育可以看海教園，投資可以看西青，配套齊全不如看東麗，我是沒(méi)看出來(lái)它有多少潛力，結(jié)果到年底，和國(guó)展西一路之隔的辛莊打起來(lái)價(jià)格戰(zhàn)，把單價(jià)打到一萬(wàn)出頭，國(guó)展西的壓力瞬間越來(lái)越大，目前單價(jià)都相對(duì)回調(diào)，但是相對(duì)辛莊還是更貴，如果是你，你覺(jué)得它優(yōu)勢(shì)在哪里？

19.天空之鏡，河西新梅江的天花板項(xiàng)目，第一個(gè)落地窗，鋁板外包，轉(zhuǎn)角窗臺(tái)的項(xiàng)目，今年首開(kāi)即火爆全市，而且以大戶型為主，如果不是年底做的100.110小戶型.大戶型單價(jià)45000,基本門檻在六百萬(wàn)左右起，屬于高端改善產(chǎn)品，而令人想不到的是，大戶型賣的還特別火，年底優(yōu)惠，小戶型送車位，大戶型不送，而且賣的還快，分兩個(gè)地塊，北地塊大戶型基本售罄，現(xiàn)在在售南地塊戶型。這兩年新梅江比較熱，一個(gè)是新房比較多，二是河西三片的教育資源比較好，很多市區(qū)里兼顧自住和上學(xué)的，都可以考慮河西三片，同片區(qū)內(nèi)的中海左岸瀾庭，作為新梅江的門檻項(xiàng)目，總價(jià)300就可以上車，關(guān)注度也是不低，明年六月準(zhǔn)現(xiàn)房，著急落戶上學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)的客戶，考慮它的會(huì)多一些。

中建時(shí)代公園

從保利朗閱出來(lái)向東步行大概6、7分鐘就到中建時(shí)代公園了。

中建時(shí)代公園位于天津市武清區(qū)新安路與來(lái)源道交口，項(xiàng)目占地面積為4.9萬(wàn)方，總建面11.57萬(wàn)㎡，綠化率40%，容積率1.6。

周邊配套上，和保利的差別不大。

社區(qū)共規(guī)劃14棟樓座，全部為6-11層到頂?shù)难蠓俊⑿「邩恰?/p>

整個(gè)項(xiàng)目分為3期開(kāi)發(fā)建設(shè)，售樓處面積約2000平，后期將作為社區(qū)酒店式歸家大堂使用。

15棟6-7層到頂洋房，1梯2戶，戶型建筑面積約115平米、125平米、150平米；11棟9-11層到頂小高層，1梯2戶，戶型建筑面積約89平米、95平米。

項(xiàng)目目前在認(rèn)籌排卡階段，首開(kāi)1、2、3、4、5、13號(hào)樓，價(jià)格上，小高層大概在1.7-1.8萬(wàn)/平米左右；洋房大概在1.7-2.0萬(wàn)平方米左右。

穿過(guò)歸家大堂，是項(xiàng)目的實(shí)景示范區(qū)，目前已經(jīng)基本呈現(xiàn)。

除了已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)的園林，中建時(shí)代公園還有兩大特點(diǎn)：

小區(qū)內(nèi)部的消防通道位于社區(qū)的最外環(huán)，內(nèi)側(cè)形成一個(gè)整體的綠化園林。

小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有任何一個(gè)臺(tái)階，滿足各種人群的需要。

中建時(shí)代公園和津南國(guó)展板塊的中建展望同屬中建六局開(kāi)發(fā)商，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上差別不大。

產(chǎn)品上，中建時(shí)代公園推出5種戶型，全部為三居。

建筑面積約89、95平米，客廳開(kāi)間約3.6-3.7米，更注重居室整體的尺度平衡。

約95平米戶型居然還在玄關(guān)附近，辟出一個(gè)儲(chǔ)藏間，比較難得。

當(dāng)然，面積段有限，又要多擠出一間獨(dú)立房間，各部分空間就比較緊張，沒(méi)有寬廳在視覺(jué)上占便宜。

剩下的三種戶型都采用了大開(kāi)間、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)。

三開(kāi)間朝南，客餐廚一體設(shè)計(jì)，U型廚房，這些是亮點(diǎn)。

建筑面積約115平米、125平米、150平米的客廳開(kāi)間分別達(dá)到5.3、6.3米和7米。

115平米進(jìn)門處有儲(chǔ)藏間。

另外兩款戶型，也有超大的獨(dú)立玄關(guān)。

寬廳的好處自不必說(shuō)，客廳以北，餐廚區(qū)的空間也更奢侈。

尤其是餐廳，終于從走道里解放出來(lái)，有了充足采光。

像115平樣板間，擺放的是6人圓餐桌，絲毫不覺(jué)局促，可以看出整個(gè)區(qū)域有多寬敞了。

設(shè)計(jì)師還做出了復(fù)合餐廚設(shè)計(jì)，空間效果更贊。

中建國(guó)賢府

出了中建時(shí)代花園繼續(xù)東走，就到了最后一站——中建國(guó)賢府。

雖然都是“中建”，但國(guó)賢府是由中建一局承建，時(shí)代公園是中建六局，二者還是有區(qū)別的。

項(xiàng)目的部分樓棟建設(shè)的很快，已經(jīng)有5層左右了。

看了前兩個(gè)售樓處前景，中建國(guó)賢府的售樓處總讓我覺(jué)得肅穆，不明覺(jué)厲。

作為三個(gè)新盤中開(kāi)盤最早的項(xiàng)目，工作日的售樓處也有不少人，所以并沒(méi)有銷售接待我，只能自己看了。

項(xiàng)目占地面積約5萬(wàn)㎡，建筑面積約7.9萬(wàn)㎡。

社區(qū)共規(guī)劃23棟樓座，分別是13棟6-7F洋房，1棟8F洋房和9棟9-11F小高層。

目前項(xiàng)目已經(jīng)首開(kāi)，價(jià)格在1.65-1.9萬(wàn)/平米之間。

售樓處后期將作為歸家大堂使用，穿過(guò)售樓處就來(lái)到社區(qū)的實(shí)景園林。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有?

中建國(guó)賢府的園林景觀更注重水景和休閑區(qū)的運(yùn)用。

景觀內(nèi)設(shè)置了不少休閑區(qū)，并且為了顏色搭配，多采用淺色系沙發(fā)套，對(duì)后期物業(yè)的維護(hù)要求還是很高的。

中建國(guó)賢府推出99、110、125、143四種全三居戶型。

兩款較小戶型，雖然沒(méi)設(shè)計(jì)寬廳，但約3.6米的客廳開(kāi)間，按照傳統(tǒng)客廳布局，也能輕松放下各種家具。

并且四種戶型的南向主臥都有270度的轉(zhuǎn)角飄窗，也算是亮點(diǎn)。

目前，武清商務(wù)區(qū)的小高層均價(jià)在1.65萬(wàn)/平米左右；洋房均價(jià)在1.8萬(wàn)/平米左右。

相比之下，新來(lái)的商務(wù)區(qū)三兄弟定價(jià)略微偏高。

一方面，上半年預(yù)期回調(diào)。政策風(fēng)向向好，有不少支持性政策的出臺(tái)，包括上周末剛剛回調(diào)的房貸利率；

再加上，武清商務(wù)區(qū)本身也有清晰的地段價(jià)值。作為武清區(qū)重點(diǎn)打造的板塊，產(chǎn)城融合、對(duì)接京津冀、承接武清富人區(qū)外溢等；

此外，新盤的放風(fēng)價(jià)可能有優(yōu)惠空間。比如排卡認(rèn)籌后有點(diǎn)位的優(yōu)惠，而且產(chǎn)品確實(shí)也有所進(jìn)化。

作為連通京津兩地的樞紐，武清區(qū)承接不少北京的外溢人群，所以還是有很多有需求的購(gòu)房者前來(lái)選購(gòu)的。

改善地緣的支撐，外溢人群的加持，想必這也是武清“商務(wù)三兄弟”平均要價(jià)在1.9萬(wàn)/平米的勇氣吧。

津?qū)幨杏蚪艰F路年內(nèi)要開(kāi)建了。

規(guī)劃線位起于寧河城區(qū)，經(jīng)寧河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、七里海鎮(zhèn)、北淮淀鎮(zhèn)、未來(lái)科技城、東麗湖至空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，設(shè)站7座以上，旅行時(shí)間約40分鐘。

計(jì)劃未來(lái)，線路與環(huán)渤海城際接駁，構(gòu)建連接天津市區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通動(dòng)脈。

對(duì)寧河區(qū)來(lái)說(shuō)，真是個(gè)好消息。

至少和城市重心的聯(lián)系，更緊密了一些。

相比津靜線，津?qū)幘€受到的關(guān)注，要少很多。

大概也是因?yàn)?，寧河區(qū)本身，就屬于買房的盲區(qū)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上，寧河區(qū)也有自己標(biāo)簽。

比如，它是天津唯一一個(gè)均價(jià)不過(guò)萬(wàn)的行政區(qū)。

2021年，寧河區(qū)成交了約33.4萬(wàn)㎡，在遠(yuǎn)郊五區(qū)里排名墊底。

賣地更是佛系畫(huà)風(fēng)，過(guò)去兩年，寧河區(qū)只成功出讓了3宗宅地，其中2宗在未來(lái)科技城，競(jìng)得企業(yè)是寧河投資控股；另一宗位于蘆臺(tái)，競(jìng)得企業(yè)是河北建碩。

供應(yīng)少也有少的好處，去年四季度寧河的存量住宅用地總面積206.24公頃，是環(huán)郊區(qū)域內(nèi)，存量最低的一個(gè)區(qū)。

一直以來(lái)，我們都說(shuō)，寧河區(qū)是一個(gè)很地緣的市場(chǎng)。

外溢群體、新天津人很少會(huì)來(lái)寧河區(qū)。

也正因如此，寧河區(qū)市場(chǎng)總是波瀾不驚，不太被天津整體環(huán)境所左右。

為什么寧河區(qū)這么封閉？

首先，和它的地理位置有關(guān)。

寧河區(qū)位于天津市的東北部，西面是寶坻、東面濱海新區(qū)、北面是唐山、南面是東麗區(qū)。

相比遠(yuǎn)郊其他區(qū)域，它能借助的地利太有限了。

像武清、寶坻，可以指望北京外溢；靜海占個(gè)和市區(qū)交通效率高，而且鄰居是環(huán)城大哥西青；薊州賣的是文旅資源......

只有寧河，不知道該給它安一個(gè)什么標(biāo)簽。

而且，寧河區(qū)的地域范圍南北狹長(zhǎng)、東西短小，與東麗區(qū)的接壤面積很少。

從地理?xiàng)l件上，寧河區(qū)就很難承接主城的外拓利好。

再有，寧河區(qū)的人口偏少。

寧河區(qū)的人口密度是最小的，2020年為317人/平方公里，全天津墊底。

房?jī)r(jià)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

寧河區(qū)的市場(chǎng)，就缺乏人口的有力支撐。

另外，就是城市建設(shè)速度慢。

除了寧河吾悅廣場(chǎng)，真的很難想出寧河還有什么區(qū)域級(jí)大配套。

特別是交通通達(dá)性，太需要提高了。

武清有京津城際，寶坻在建京濱高鐵，靜海近有津靜線、遠(yuǎn)有津滄城際，就連薊州都有津承城際這個(gè)盼頭，寧河該努力了。

所以說(shuō)，這次市域郊鐵路先把寧河安排上，也是有原因的。

寧河太需要高效交通的帶動(dòng)了。

最后，產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較弱。

有產(chǎn)業(yè)，才有就業(yè)、有人口，有新生需求。

在這方面，寧河區(qū)也處于弱勢(shì)。

今年年初，寧河新簽約重點(diǎn)項(xiàng)目11個(gè)，總投資約46億元。

相比其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)動(dòng)輒幾百億的簽約量，這個(gè)成績(jī)就不太理想了。

沒(méi)辦法，招商引資也是看區(qū)域能級(jí)的，除了持續(xù)努力，想不到更好辦法。

市場(chǎng)封閉，大家對(duì)寧河區(qū)的討論自然不多。

地產(chǎn)圈內(nèi)，很少有人會(huì)單開(kāi)一篇文，講寧河的板塊劃分、樓市梯度。

今天，個(gè)人就基于自己對(duì)寧河的粗淺了解，分享一二。

有不當(dāng)之處，還請(qǐng)寧河當(dāng)?shù)氐呐笥褌兌嘀更c(diǎn)。

寧河區(qū)下轄2個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)，但說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)注的板塊，大致就3個(gè)——蘆臺(tái)、橋北新區(qū)和未來(lái)科技城。

其中，橋北新區(qū)是寧河區(qū)的頭號(hào)主力，其次是蘆臺(tái)和未來(lái)科技城。

2021年，橋北新區(qū)新房成交約20萬(wàn)㎡，占比約60%。

蘆臺(tái)、未來(lái)科技城各自成交了3萬(wàn)多㎡，占比分別是19%和10%。

橋北新區(qū)屬于和老城區(qū)一衣帶水的新住區(qū)，三面環(huán)河，兼顧城市界面和成熟氛圍。

之所以是成交主力，一是因?yàn)?strong>價(jià)格友好，成交均價(jià)7300元/㎡。相比蘆臺(tái)便宜1400元/㎡。

按80㎡戶型算，總價(jià)也能差出10萬(wàn)多。

二是重要的配套利好多，寧河難得的購(gòu)物中心吾悅廣場(chǎng)，蘆臺(tái)一中新校區(qū)等，這些都已經(jīng)兌現(xiàn)，不是開(kāi)空頭支票。

三是形成了規(guī)模供應(yīng)，恒大、綠城、新城、保利等開(kāi)放商聚集，有已交付的成熟小區(qū)，能形成宜居環(huán)境。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)蘆臺(tái)。

蘆臺(tái)屬于寧河較早發(fā)展起來(lái)的片區(qū)，也是根正苗紅的寧河城區(qū)。

地段價(jià)值就是它的高成熟、高確定性，但相對(duì)的，城市界面也相對(duì)固化，沒(méi)什么值得期待的新藍(lán)圖。

新盤戶型偏大，更側(cè)重改善，明顯討巧老城區(qū)居民。

最后是未來(lái)科技城。

站位很高，中組部、國(guó)資委確定的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，全國(guó)4座未來(lái)科技城之一，規(guī)劃常住人口70萬(wàn)人，堪比一個(gè)中型城市的規(guī)模。

問(wèn)題是，能不能兌現(xiàn)，什么時(shí)候兌現(xiàn)？

能看出來(lái)，寧河在給未來(lái)科技城很多傾斜，比如中國(guó)民航大學(xué)落戶，津?qū)幨杏蚪艰F路設(shè)站、9年一貫制學(xué)校在建、京津合作示范區(qū)建設(shè)等，但板塊還需要很長(zhǎng)周期成熟。

說(shuō)實(shí)在的，寧河區(qū)想要提高樓市地位，沒(méi)有“大腿”可抱，打鐵還需自身硬。

能努力的方向，也就是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

不怕慢、就怕站，哪怕跑不起來(lái)，能一步一個(gè)腳印，也有盼頭。

今年，寧河區(qū)又簽約了航天主題公園及配套項(xiàng)目、高端特殊鋼材料生產(chǎn)基地、宜家全球碳鋼制造中心等重量級(jí)項(xiàng)目，又有了一點(diǎn)新成績(jī)。

只想對(duì)它說(shuō)，別放棄，也別跟別人比，低頭努力就完事了。