昨日有一個(gè)網(wǎng)友在咨詢說(shuō)：他近期看上了一套他們當(dāng)?shù)氐亩址?，面積90平方米，與房東協(xié)商的價(jià)格為120萬(wàn)元，按照首付30%的要求，他支付房東36萬(wàn)元后，需要在銀行貸款84萬(wàn)元；但實(shí)際到銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，銀行的評(píng)估價(jià)卻僅為90萬(wàn)元，按照銀行的估

昨日有一個(gè)網(wǎng)友在咨詢說(shuō)：他近期看上了一套他們當(dāng)?shù)氐亩址浚娣e90平方米，與房東協(xié)商的價(jià)格為120萬(wàn)元，按照首付30%的要求，他支付房東36萬(wàn)元后，需要在銀行貸款84萬(wàn)元；但實(shí)際到銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，銀行的評(píng)估價(jià)卻僅為90萬(wàn)元，按照銀行的估價(jià)，他最多只可以貸款90萬(wàn)元*70%=63萬(wàn)元，也就是說(shuō)他的首付款要達(dá)到57萬(wàn)元，相比于原來(lái)的36萬(wàn)元高出了21萬(wàn)元，超過(guò)了他當(dāng)前的能力。他不了解為什么銀行不按照成交價(jià)來(lái)放貸，而是按照銀行自身的評(píng)估價(jià)，這豈不是提高買房人的難度嗎？

是泡沫嗎？

市場(chǎng)成交價(jià)120萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)90萬(wàn)元，這并不是說(shuō)銀行認(rèn)為有30萬(wàn)元的泡沫，而是銀行的一種風(fēng)控措施。對(duì)于銀行業(yè)有所了解的就知道，現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)銀行在其內(nèi)部都設(shè)有抵押物評(píng)估崗/估值崗，部分銀行的每隔幾年還會(huì)對(duì)其轄區(qū)內(nèi)各區(qū)域的房地產(chǎn)設(shè)定一個(gè)限價(jià)以控制整體風(fēng)險(xiǎn)。在審批二手房按揭貸款時(shí)，最終的依據(jù)往往都是以成交價(jià)、外部機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)以及銀行內(nèi)部估價(jià)三者的孰低為原則的，而正常情況下，銀行自身的內(nèi)部核估價(jià)系三者最低。

當(dāng)然價(jià)格低，并不是說(shuō)評(píng)估崗人員亂評(píng)，現(xiàn)實(shí)中評(píng)估崗的人員在對(duì)房產(chǎn)評(píng)估是比較謹(jǐn)慎的，一般會(huì)參照各個(gè)二手房交易官網(wǎng)的掛牌價(jià)格、中介掛牌價(jià)格以及具有專業(yè)資質(zhì)的第三方外部評(píng)估價(jià)格，再結(jié)合所在樓層，位置，折舊等多方面因素綜合得出一個(gè)內(nèi)部評(píng)估價(jià)格。至于說(shuō)銀行內(nèi)部評(píng)估價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格，這主要是三個(gè)因素所導(dǎo)致：一是市場(chǎng)上的掛牌價(jià)，特別是中介的掛牌價(jià)格一般會(huì)有偏高，現(xiàn)實(shí)中最終的實(shí)際成交價(jià)，基本就沒(méi)有一個(gè)是掛牌價(jià)，少則相差幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)都有；二是外部第三方機(jī)構(gòu)的核估價(jià)格部分存在失真情況，現(xiàn)實(shí)在為了獲得更高的貸款，很多購(gòu)買者會(huì)與評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商，略微提高評(píng)估價(jià)格，所以評(píng)估價(jià)虛高的情況時(shí)有發(fā)生；三是銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，即使銀行真的出現(xiàn)核估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的情況，對(duì)于銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有擴(kuò)大而是縮小了，以本案為例，假設(shè)成交價(jià)確實(shí)為120萬(wàn)元，按照內(nèi)部的評(píng)估價(jià)90萬(wàn)元，最高只貸63萬(wàn)元，剩余的借款人自籌，這樣銀行的實(shí)際抵押率僅為：63/120=52.5%，與最高的70%的抵押率對(duì)比來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑有所下降。

杜絕“虛假首付”

其實(shí)銀行的評(píng)估價(jià)雖然會(huì)略低于市場(chǎng)價(jià)，但一般不會(huì)超過(guò)20%的幅度，以該案為例，銀行核估90萬(wàn)元，那么這套房子的真實(shí)成交價(jià)一般不會(huì)超過(guò)108萬(wàn)元，但你這個(gè)成交價(jià)卻達(dá)到了120萬(wàn)元，極其有可能是要多套用銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)所謂的虛假首付甚至是零首付的目的?？赡芎芏嗳藢?duì)于“虛假首付”不理解，我們通過(guò)一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。

舉個(gè)例子：張三最近購(gòu)房一套二手房，與房東協(xié)商的最終實(shí)際成交價(jià)格為100萬(wàn)，如果一切正常，按照30%的首付款比例，張三需要支付30萬(wàn)元給房東，同時(shí)在銀行最高貸款70萬(wàn)元。但現(xiàn)實(shí)中張三其實(shí)湊不出30萬(wàn)元的首付款，但張三又想到這套房子，因此張三與賣方以及中介三者聯(lián)合欺騙銀行，將成交價(jià)虛假的標(biāo)定為120萬(wàn)元，如果銀行沒(méi)有內(nèi)部評(píng)估，直接按照成交價(jià)授予貸款，這樣理論上而言，張三實(shí)際在銀行可以貸款的金額變?yōu)榱?4萬(wàn)元（120*70%），比原先最高的70萬(wàn)元，整整多貸了14萬(wàn)元，此時(shí)張三實(shí)際需要支付給原房主的自有款項(xiàng)就變?yōu)?00-84=16萬(wàn)元，較原來(lái)的30萬(wàn)元，少了整整14萬(wàn)元。

對(duì)于房東而言，只要能收到款項(xiàng)即可，無(wú)論這個(gè)資金來(lái)源于張三還是銀行，無(wú)非是配合辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)于中介而言，房子成交了，它就能賺取到中介費(fèi)用；對(duì)于張三而言，他實(shí)現(xiàn)了以較小的資金買房的夢(mèng)想，所以虛高價(jià)格對(duì)于上述三者均無(wú)影響，這時(shí)候受傷的只有銀行，因?yàn)檫@個(gè)房子此時(shí)實(shí)際的抵押率達(dá)到了：84/100=84%，已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)銀行的70%的抵押上限。

總結(jié)

買房的成交價(jià)/外部評(píng)估價(jià)高于銀行自身的內(nèi)部核估價(jià)，這并不是銀行認(rèn)為有泡沫存在，而是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，現(xiàn)實(shí)中無(wú)論是普通的住宅、商業(yè)還是工業(yè)房地產(chǎn)，銀行的內(nèi)部估價(jià)往往都低于外部的評(píng)估價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，這一切都是為了盡可能降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，屬于正常的市場(chǎng)情況。