我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關(guān)注公眾號提問提問：雕叔您好，最近又看了照

我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關(guān)注公眾號提問

提問：雕叔您好，最近又看了照母山~重光站~北大資源博雅一期二期和 湖霞街地鐵站的康橋融府 。剛需自住首套小三房，考慮未來可能賣出投資，200萬以內(nèi)。能否從學(xué)區(qū)，交通，配套，位置未來前景等方面分析一下優(yōu)劣，感謝。

回答：北大資源在重光站，康橋融府在湖霞街站，兩個樓盤都到了建面2w了，都算是軌道盤，但重光站還有15號線，算近期的雙軌道盤。再加上金州商圈的加持，北大資源的商業(yè)資源更好。兩個樓盤的學(xué)區(qū)都是博雅小學(xué)，西師附中，屬于區(qū)域內(nèi)比較好的學(xué)區(qū)房。未來前景上看，北大資源這邊更接近照母山核心板塊。所以，兩個盤相比北大資源更有競爭力一點(diǎn)。

提問：雕叔，現(xiàn)在手里還有一個武漢二套的資格，手上大概有120萬左右（沒算父母支持），如果純投資買武漢還是重慶，在哪個區(qū)域淘筍，怎么買利益最大化，謝謝

回答：當(dāng)然是優(yōu)先買武漢，大單難單優(yōu)先。建議買大公館，南山府，星光城，退而求其次才是后湖，四新，白沙洲淘筍。武漢買入較難，重慶較簡單，目前重慶核心區(qū)及潛力新區(qū)都有較大的上漲，但是買入簡單，看你怎么選擇。

提問：雕叔，去年深圳瘋漲，但漲的都是西部的，東部的羅湖、龍崗、坪山等很多地方都沒漲，已經(jīng)沒有若干年前好片區(qū)領(lǐng)漲，然后差片區(qū)補(bǔ)漲，板塊輪動的情況了。重慶以后會不會復(fù)制深圳的模式？現(xiàn)在重慶偏遠(yuǎn)地段土地天量供應(yīng)，實在想不出有什么漲的可能

回答：重慶今年大的局面是“輕裝上陣”，基本上18.6之后到21.2這段時間，重慶已經(jīng)完成了觸底行情?，F(xiàn)在正在走上經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、房價多方位的復(fù)蘇階段。重慶的復(fù)蘇也體現(xiàn)在GDP增長上了，2020年增長3.9%，也是相當(dāng)不錯的成績了！我預(yù)測2021年，重慶核心區(qū)要開始進(jìn)入房價反彈階段，能買房的盡快入場。

提問：雕叔，貌似樓市已經(jīng)啟動，重點(diǎn)小區(qū)特別明顯，如果市場大范圍上揚(yáng)，ZF會調(diào)控嗎？

回答：目前重慶房價穩(wěn)定增長，屬于補(bǔ)漲階段，把前幾年應(yīng)該漲的價值補(bǔ)回來，隔壁成都都已經(jīng)漲到了4-3-2了，我們和成都差距太大，先到3-2-1再說調(diào)控的事。

提問：雕叔 ，看了您分析的本次重慶樓市，我有幾個疑問：1.像您說的板塊分化以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為單位，那這波中央公園之前的剛需投資盤是否不應(yīng)長期持有，而是在這波漲幅中出售換成中央公園新盤的標(biāo)桿樓盤？2.重慶中央公園這次漲價是否還有可能再復(fù)制，現(xiàn)在科學(xué)城板塊是不是淘筍埋伏的時機(jī)3.現(xiàn)在買陽光100這類看江的二手還算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎，這種房齡較大的江景房是不是在今后重慶樓市發(fā)展中會拼不過新區(qū)的新房

回答：1.應(yīng)該長期持有，而不是賣出換，因為價格差距過大，長期來看，雖然是剛需盤，品質(zhì)比不過標(biāo)桿盤，但是重慶剛需盤的水準(zhǔn)依然很高。而現(xiàn)在的價格體系在上漲到一定程度之后，剛需盤價格會修正上漲。2.僅看好科學(xué)城的低價剛需盤，比如之前我們推薦的華潤潤西山，這樣的低價樓盤才有潛力。長期來看，并不看好科學(xué)城。因為重慶宇宙中心太多，并不是說科學(xué)城不會漲，而是說在這些新區(qū)中，科學(xué)城搞不贏中央公園，你更應(yīng)該關(guān)注禮大照中央公園。3.江景相對于品質(zhì)來說不重要。品質(zhì)樓盤加上江景，就會溢價很多。意思是，如果一個差樓盤，江景好，其實溢價非常有限，不會太貴的。如果一個品質(zhì)樓盤加上江景，會變得異常貴。江景好與品質(zhì)差，是一種錯配，并不看好。你看看照母山中央公園那些品質(zhì)盤的價格，就知道，品質(zhì)應(yīng)該排到江景前面去考慮。

提問：你好雕叔，我在重慶準(zhǔn)備注冊公司為以后經(jīng)營貸做準(zhǔn)備，注冊哪方面的公司比較好，有什么注意事項嗎，

回答：建議注冊實體類公司。不要注冊偏金融，咨詢類公司。其他沒有什么注意事項，就是每年上半年，要注意上網(wǎng)填寫年報。既然有建倉計劃，應(yīng)該越早越好。

提問：雕叔，我有一筆房貸是重慶農(nóng)行的，現(xiàn)在想提前還一部分，我常年不在重慶，請問我到時一定要本人到重慶農(nóng)行辦理嗎？謝謝

回答：提前預(yù)約。然后如果你有事無法親自去還的話，就可以委托別人代辦，讓代辦人準(zhǔn)備好兩人的身份證、貸款合同、還款卡以及授權(quán)委托證明去辦理就行了。

提問：老大，高新區(qū)規(guī)劃的科學(xué)城等其他產(chǎn)業(yè)多長時間可以兌現(xiàn)？未來金鳳是高新區(qū)的核心位置嗎？和兩江新區(qū)、茶園相比哪個更有潛力？

回答：預(yù)計10年左右可以成熟。未來高新區(qū)雙核：西永和陶家。和兩江新區(qū)相比，自然要晚成熟5-10年，需要長持5-10年。

提問：雕叔好，看到有些公眾號發(fā)文說重慶出政策調(diào)控了，限制新開盤項目備案價，這個是真的嗎？對今年的行情有什么影響？第二個問題是今年重慶的供應(yīng)量差不多是去年的3倍！又是天量供應(yīng)，感覺重慶又會被按在地上摩擦了？。

回答：重慶限價政策出來的話，新房就會變得很香。搖號買房將成為一大趨勢。新房市場熱度不會減，二手房核心區(qū)漲價！新盤扎堆的中央公園、西永、大學(xué)城的二手房市場涼涼～

提問：雕叔雕叔 能否點(diǎn)評下正榮恒瑞御峯 價格這么高的話 后期折扣會不會很大呀 另外 想聽聽雕叔點(diǎn)評下重慶市場的躍層這個產(chǎn)品 感覺空間利用率確實是高呀 但是好像市場不太認(rèn)可 謝謝雕叔

回答：正榮地產(chǎn)，一直標(biāo)榜自己是高端盤，所以一直會比同板塊其他新房貴一些，不論是四新正榮府，還是光谷正榮府。恐怕后期沒有什么折扣，反正就兩棟，如果賣不動就慢慢賣。躍層不要去買，尤其是小面積躍層1.溢價嚴(yán)重2.市場趨勢是越來越喜歡平層，小躍層是淘汰產(chǎn)品，是之前迎合小年輕小資開發(fā)出的產(chǎn)品，現(xiàn)在小年輕也知道要買平層，即便是小一點(diǎn)。3.浪費(fèi)面積4.這么小還要上下樓，麻煩5顯得封閉壓抑所以市場不認(rèn)可，溢價會慢慢回落。

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