近期，根據(jù)房產信息交易網統(tǒng)計，煙臺多日出現(xiàn)日銷量突破200套的數(shù)據(jù)，樓市正在逐漸回溫。從2020年的不溫不火到目前有樓市小陽春的苗頭，煙臺市場其實一直保持著上升趨勢，整體房價與部分熱門產品，并沒有受到市場下行的影響。其中，改善產品，尤其是低

近期，根據(jù)房產信息交易網統(tǒng)計，煙臺多日出現(xiàn)日銷量突破200套的數(shù)據(jù)，樓市正在逐漸回溫。

從2020年的不溫不火到目前有樓市小陽春的苗頭，煙臺市場其實一直保持著上升趨勢，整體房價與部分熱門產品，并沒有受到市場下行的影響。

其中，改善產品，尤其是低密改善產品，成為一支日益壯大的績優(yōu)股。

當下市場已經形成：煙臺人日益增長的高端改善需求與稀缺產品供應量之間的矛盾。

而這樣的現(xiàn)象，在核心區(qū)尤為明顯。

一個神奇的現(xiàn)象

這里可以和大家分享一件很有趣的事：在我們調研市場時發(fā)現(xiàn)，芝罘區(qū)有一個項目在緊鑼密鼓的施工，施工的對象竟然是營銷中心的停車場。

上：擴建停車場 下：現(xiàn)有停車場

這個項目就是綠城·留香園，近日他們在原有停車場的基礎上進行了擴建，以滿足超過原有負荷量的客戶數(shù)量。

這其實很值得研究，因為留香園作為目前芝罘區(qū)內少有的品牌改善項目，最受關注的是其洋房產品。

留香園的洋房戶型面積段在128-182平左右，均價在16000元/平左右，這個價格放到目前市場來說并不低。

所以在前期很多業(yè)內人士對留香園洋房的定義是：小眾的改善產品。

小眾，意味著客戶流量不會很大。

但從項目開盤到現(xiàn)在，其一期推出的洋房僅剩2棟樓的少量產品，且到訪的客戶依舊絡繹不絕，乃至于要擴建停車場。

我們不僅要發(fā)問，難道煙臺人現(xiàn)在都開始搶這類高端改善產品了？

低密價值凸顯，市場新方向

有時候你不得不相信，市場總會出現(xiàn)意想不到的新趨勢。

就像很多人說，目前平穩(wěn)的市場適合剛需買房，因為供應量足夠多，而且開發(fā)商相互之間的競爭日益加劇，這些都讓新項目在變得容易入手。

價格優(yōu)勢，成為了現(xiàn)在市場競爭的主旋律。

而相較之下，改善客戶應該會收緊出手的機會，因為他們大多數(shù)不止有一套房，要預防房產稅、進行更合理的資產配置等等，就要少買房。

但就像市場目前表現(xiàn)的，不僅是剛需，改善以及高端改善的客戶同樣在瞄準機會出手。

甚至于，他們比一般購房者更看中這個時間段。

在我們近期調研中，發(fā)現(xiàn)除了留香園的洋房，萬科、融創(chuàng)等開發(fā)商的低密度改善產品，都出現(xiàn)了不同程度的搶房現(xiàn)象。

可見，這已經形成了一個現(xiàn)象級新趨勢：低密產品，日益火爆。

而這類趨勢的形成原因，和市場的變化是吻合的：

一、產品邏輯，越來越珍貴的低密生活

在城市快速發(fā)展的大環(huán)境下，房子在朝著更高層數(shù)遞進。越靠近市中心，項目多為高層與大高層。

甚至于11-12層的房子，早就開始叫洋房了。沒辦法，為了符合土地指標以及滿足利潤最大化，高樓層收益大所以建的多。

但市場從來就是，缺什么產品，什么產品就漲價。

在高層林立的市中心，一旦有類似留香園的洋房產品出現(xiàn)，必然成為稀罕物。

二、品牌邏輯，改善生活必須

如果說煙臺缺少真正的低密產品，那品牌房企的低密項目則是更為稀少的存在。

僅以芝罘區(qū)為例，當我們以留香園六層洋房為范本，尋找同樣的品牌性低密社區(qū)。

會發(fā)現(xiàn)產品還是有一些老小區(qū)有供應的，但開發(fā)商嘛，嗯，你懂得，相較綠城差了不是一點半點。

優(yōu)質品牌的項目，未來升值潛力更高。

三、換房邏輯，芝罘區(qū)的“剛需”

在留香園的客戶分布中，很大一部分是周邊老小區(qū)的改善換房客戶，例如富甲小區(qū)、中正山莊等。

包括市中心老舊小區(qū)的人群，也會有在市區(qū)內找一個低密度產品的需求。

這種置換隨著煙臺的城市發(fā)展，已經越來越成為一種剛需。坦白說，大部分煙臺家庭手里還是有一定資金的，很多家庭不止一套房。

但大家缺的是好產品，能匹配自己生活的產品。當留香園這樣的項目出現(xiàn)，會成為區(qū)域乃至整個城市的一種現(xiàn)象級產品，有改善需求的人都會關注。

多種因素的作用下，決定了低密度改善項目，已經成為煙臺市場絕對的香餑餑，甚至于是需要搶的一種資源。

尤其在芝罘與萊山核心區(qū)，這類產品更常常是有價無市。如此看，目前留香園洋房產品一萬六左右的均價，其實非常值。

這種認知，正被越來越多人接受。

大環(huán)境造就 低密生活成主流

在關注煙臺市場這個新趨勢的同時，全國層面也有一個新聞，值得我們思考。

那就是ZJB的一則征求意見稿，主要內容就是未來縣城新建的住宅不得超過18層，6層及以下住宅占比要超過75%。

在此之前，國家對于很多大城市的超高層建筑也在進行限制，審批越來越難。

從大方向看，以前那股欲與天公試比高的城市建設風氣，正在被壓制。

這與目前房地產市場的發(fā)展規(guī)律也吻合，經過了高層建筑充斥市場的環(huán)境，城市居民越來越關注低密度產品。

尤其是疫情后，生活環(huán)境的重要性被拔升到了一個新高度，洋房擁有城區(qū)內幾乎最優(yōu)質的生活體驗，自然備受重視。

現(xiàn)在國家層面的《征求意見稿》要控制縣城的建筑高度，未來也就有可能限制大城市的建筑高度。

所以說在這種預期下低密、宜居的房產在未來應該會有更好的市場和前景。

低密度項目，目前是占據(jù)了天時地利人和。

但還有一個問題，能夠承載這類項目的土地，并不多。

我們知道低密項目對土地的要求很高，尤其是中心城區(qū)內，幾乎很少能夠供應打造這類項目的用地。

未來極有可能出現(xiàn)一種情況：六層洋房這類產品，會像別墅一樣需要遠離主城區(qū)，在郊區(qū)打造。

當下，在主城內還有零星供應的時間點，可能是最合適的入手時機。

所以我們看到留香園奪得了2021年一季度芝罘區(qū)銷售金額第一，正迎合了市場對于稀缺品的認可。

當然，稀缺品不僅僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)，整體項目的產品力更要過關。

這就需要有足夠實力的房企，在城市內優(yōu)質地段上，發(fā)揮自己最大實力，不負一城期待打造產品。

以留香園為例，延續(xù)了綠城四大名著系列產品的優(yōu)良基因，擇址馬山山麓下容積率僅1.5的稀缺地塊，在軟件與硬件上下足了功夫。

軟件主要體現(xiàn)在社區(qū)服務，在小區(qū)還沒有交付前，留香園就已開始營造各類社團活動。

基于興趣愛好成立的社團，讓每一位未來的業(yè)主都能找到志同道合的友鄰。在一個低密度住區(qū)，能夠讓我們找到以前那種最本真的生活。

未來隨著社區(qū)交付，綠城最引以為傲的服務，會進一步提升業(yè)主的居住體驗。

硬件主要體現(xiàn)在社區(qū)園林與整體項目的規(guī)劃，這里可以著重說一下其園林規(guī)劃，綠城的建筑是值得信賴的。

此次留香園內部規(guī)劃了9大組團的不同園林景觀，包括玉蘭園、紅楓園、櫻花園、白蘭園、紫蘭園、暗香園、清風園、玫瑰園、海棠園。

每個組團都有不同主題，相當于社區(qū)內鑲嵌了九個不同類型的公園。搭配一條約800米長、25000㎡的帶形公園，共同組成了留香園的園林基礎。

芝罘區(qū)內項目最缺的是什么？就是這種升級迭代的生活體驗。六層洋房已經很少見了，搭配綠城升級的建筑、服務標準，將帶給煙臺人更舒心的美好生活。其實，煙臺房地產市場發(fā)展到現(xiàn)在，房企以及購房者都知道市場最需要怎樣的產品，哪種產品未來的升值潛力更高。

但對于今天話題主角-低密產品，屬于那種即使知道市場需要，依舊不會有太大供應量的類型。在煙臺樓市逐漸回溫的大趨勢下，低密產品尤其是洋房，會展現(xiàn)出超常的熱度。

這種熱度，來自于一張張實際的房票支持，來自于每一次產品的快速去化。而熱度的持續(xù)，會讓本就已經稀缺的資源，更快速的被占有。

縱觀各大開發(fā)商今年推出的新項目，能夠達到低密度標準的，屈指可數(shù)。這種越賣越少的市場環(huán)境下，我們不得不佩服已經做出選擇的那部分人。提前布局者，成為了煙臺這一輪稀缺資源的優(yōu)先占有客群。也可以看出目前煙臺房地產市場，并不是如表面那樣平靜。

前瞻者，已經趁勢下注。