現(xiàn)在開發(fā)商的花樣越來越多！在看房的時候，常常會看到“現(xiàn)在認(rèn)籌1萬抵2萬”“萬人排號”這類的廣告語，尤其是當(dāng)新樓盤開始出售的時候。但究竟什么是認(rèn)籌、什么是排號？它們又有什么作用？認(rèn)籌到底合法嗎？今天的小課堂就來為您解答。買房認(rèn)籌（一）什么叫買

現(xiàn)在開發(fā)商的花樣越來越多！在看房的時候，常常會看到“現(xiàn)在認(rèn)籌1萬抵2萬”“萬人排號”這類的廣告語，尤其是當(dāng)新樓盤開始出售的時候。但究竟什么是認(rèn)籌、什么是排號？它們又有什么作用？認(rèn)籌到底合法嗎？今天的小課堂就來為您解答。

買房認(rèn)籌

（一）什么叫買房認(rèn)籌

認(rèn)籌：開發(fā)商在項目正式發(fā)售前通過一些優(yōu)惠方式，吸引有購房意向的消費者預(yù)先向售樓方繳納“排號費”、“誠意金”等費用，依照付款時間先后順序取得號，在解籌時消費者可憑號順序的先后挑選，購房并享受排號時約定的價格打折的優(yōu)惠。

實際上，任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)籌”“VIP排號”等行為，都是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動，是國家明令禁止的。根據(jù)規(guī)定凡未取得《商品房預(yù)售許可證》前，發(fā)展商不得發(fā)布任何銷售信息，嚴(yán)禁以“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)購“內(nèi)部登記”等任何形式變相無證銷售商品房，不得向購房者收取排號費、誠意金、認(rèn)購費等任何含有預(yù)定款性質(zhì)的費用。

“認(rèn)籌”的約定存在極大不確定性，并不具有預(yù)約合同的法律效力。

（二）認(rèn)籌流程是什么

認(rèn)籌的具體操作大致有以下幾個環(huán)節(jié)：

1、首先是消費者去開發(fā)商那里填寫個人資料，在交納一筆數(shù)額不菲的“誠意金”后，將領(lǐng)取到一張叫VIP卡、VIP護(hù)照、VIP消費卡或認(rèn)籌卡等名稱五花八門的“證書”。

2、拿到這些“證書”之后，消費者即獲得了“認(rèn)籌”資格。但往往有“認(rèn)籌”資格的消費者的數(shù)量會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過樓盤實際推出的房屋數(shù)量。

3、就是所謂的“解籌”（一般的開發(fā)商在取得預(yù)售資格后才開始“解籌”）。在“認(rèn)籌”數(shù)超過實際可提供的房屋數(shù)量的情況下，開發(fā)商一般采取“抽簽”的形式，從已“認(rèn)籌”的消費者中“抽”出可以選房者。

4、被抽中的選房者在統(tǒng)一選房號統(tǒng)一交首期，統(tǒng)一簽署認(rèn)購書或預(yù)售合同，挑中房號后，將與開發(fā)商簽訂“認(rèn)購合同”。之后再是簽訂《預(yù)售合同》或者《房地產(chǎn)買賣合同》。

（三）買房認(rèn)籌四大陷阱

1、變相籌集資金，存在風(fēng)險

一些客戶認(rèn)籌的樓盤尚在建設(shè)過程中，還沒取得《預(yù)售許可證》。開發(fā)商向客戶收取認(rèn)籌款，實際上是一種籌集資金的方式，萬一樓盤出現(xiàn)問題，開發(fā)商卷款逃跑，消費者只能吃虧。

2、虛假火熱，誘人認(rèn)籌

開發(fā)商很喜歡營造出樓盤賣得很火，排隊都買不上的表象。事實上，樓盤是不是真的賣得好，外人沒那么容易掌握情況。制造出虛假火熱的現(xiàn)象后，會有更多消費者愿意交認(rèn)籌款。

3、拉高房價，抵消優(yōu)惠

認(rèn)籌期間，很多開發(fā)商并不會告訴你具體的房價，如果認(rèn)籌的人多，他們可能拉高房價，再打小折扣。這樣，認(rèn)籌款等于白交了，消費者根本沒有真正享受到優(yōu)惠。

4、買不到房，無法索賠

在沒有簽訂任何條款時，認(rèn)籌因不具備法律效力，購房者在認(rèn)籌過程當(dāng)中所交的“誠意金”、“認(rèn)籌款”是可以退還。另外，認(rèn)籌款一旦用合同明確為定金后，消費者因個人原因拒絕買房，將無法退回以“認(rèn)籌款”為名的定金。

（四）認(rèn)籌金可無條件退還，注意免責(zé)條款

需仔細(xì)查看合同，是否有約定：

1、如開發(fā)商在認(rèn)籌協(xié)議上約定，購房者將來由于個人原因不再購房，那么認(rèn)籌金就不會退還；

2、是否認(rèn)同直接將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金（按照法律規(guī)定，若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金），如果雙方有協(xié)議約定為“定金”，則可按照合同所約定執(zhí)行，那就不能退款。

（五）如果開發(fā)商不退認(rèn)籌金怎么辦

認(rèn)籌金是購房者買房誠信意愿的一種表達(dá)，購房者與開發(fā)商之間并沒有確立責(zé)任和義務(wù)合約關(guān)系，既不具備法律屬性，也不具備擔(dān)保、懲罰性質(zhì)。

如果遇到開發(fā)商不愿退還認(rèn)籌金的，購房者可以向所在地建委、房管局、工商局等政府部門投訴，也可以直接到法院起訴，但一定要保存好繳納認(rèn)籌金時簽訂的合同、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬單等證據(jù)。

排號

（一）什么是排號

排號是認(rèn)購階段開發(fā)商交給業(yè)主的一個認(rèn)購號，與沒有參加排號的購房者相比，具有優(yōu)先進(jìn)行選房的權(quán)利。想要排號，只需要在售樓處交一定金額的排號金（又叫認(rèn)籌金）就可以了。

開發(fā)商常用的排號方法有兩種，第一種是先排號再搖號，按搖號順序來確定選房順序；另一種排號時拿到的號碼數(shù)就是選房時的號碼數(shù)。

（二）認(rèn)籌排號的流程

一個新房樓盤開盤，不同開發(fā)商認(rèn)籌排號的流程不一樣。但目前市場上常見的有三種流程：先認(rèn)籌再排號、先排號再認(rèn)籌、認(rèn)籌排號同時進(jìn)行。

1、先認(rèn)籌再排號

（1）樓盤在開盤前，開發(fā)商宣傳樓盤，吸引購房者到售樓處；

（2）購房者如果有購房意向，可以聯(lián)系銷售人員；

（3）然后銷售人員會給購房者辦理認(rèn)籌手續(xù)：購房者交誠意金，開發(fā)商給收據(jù)（協(xié)議）；

（4）進(jìn)行排號（給購房者一個數(shù)字號碼牌）；

（5）等待開盤；

（6）確定選房方式（搖號或按照排號順序）。

2、先排號再認(rèn)籌

（1）樓盤開盤前，開發(fā)商宣傳樓盤，吸引購房者到售樓處；

（2）有意向的購房者，直接聯(lián)系銷售人員；

（3）進(jìn)行排號（給購房者一個數(shù)字號碼牌）；

（4）辦理認(rèn)籌手續(xù)：購房者交誠意金，開發(fā)商給收據(jù)（協(xié)議）；

（5）等待開盤；

（6）確定選房方式（搖號或按照排號順序）。

3、認(rèn)籌排號同時進(jìn)行

（1）樓盤開盤前，開發(fā)商宣傳樓盤，吸引購房者到售樓處；

（2）購房者有意向，聯(lián)系銷售人員；

（3）辦理認(rèn)籌手續(xù)：交誠意金，開發(fā)商給收據(jù)（協(xié)議），與此同時，進(jìn)行排號（給購房者一個數(shù)字號碼牌）；

（4）等待開盤；

（5）確定選房方式（搖號或按照排號順序）。

（三）排號買房要注意哪些

1、開發(fā)商虛假造勢

排號是為了開發(fā)商更準(zhǔn)確地了解市場，明晰項目的市場接受度，因此在樓市中，白金卡發(fā)放、VIP銷售、排號、內(nèi)部訂房等造勢“烘托”的樓盤銷售方式屢見不鮮，造成大家都很緊張，以為很多人搶房子，怕買不到。

實際上，大部分情況下房源并沒有大家感受到的那么緊張。在排號時，可以通過觀察現(xiàn)場氣氛，銷售員表情判斷房源緊俏情況，還可以通過銷控表直觀看房屋銷售情況。如果你是在開盤當(dāng)天才決定排號認(rèn)購，那么一定要保持理性，不要被開發(fā)商的虛假造勢所迷惑。

2、排號單填寫要謹(jǐn)慎

在開發(fā)商出具的排號單上，許多條款都對開發(fā)商有利，排號單上，連房屋套型、面積、朝向都沒有明確的約定，在選房過程中經(jīng)常會出現(xiàn)房屋面積變化，房價上漲等種種問題。這個時候可以通過錄音保存證據(jù)。另外，選房成功后排號金沖抵房款、一旦選房不成功，排號金的退還問題都要寫清楚。

認(rèn)籌確實是會幫你省部分的房價款，但是實際上認(rèn)籌是違法的。在購房時盡量不要繳納認(rèn)籌金，售樓部強制要求繳納否則不給購房的，可以向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T投訴或者到法院起訴！如果實在沒辦法一定要繳納認(rèn)籌金的，一定要仔細(xì)閱讀繳納認(rèn)籌金的合同，同時保存好相關(guān)證據(jù)和記錄，以備后來發(fā)生糾紛！