科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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周浦板塊的房價一直都是謎一樣的存在。去年新城西岸公園5.8萬/㎡首開之后，接下來幾個項目大多都是以這個價格開盤入市，但是在一眾5.8萬/㎡的項目中，不乏有明天華城、浦發(fā)東悅城這類以“4”字開頭的項目，一再刷新了人們對周浦房價的認(rèn)知。神奇的周
周浦板塊的房價一直都是謎一樣的存在。
去年新城西岸公園5.8萬/㎡首開之后，接下來幾個項目大多都是以這個價格開盤入市，但是在一眾5.8萬/㎡的項目中，不乏有明天華城、浦發(fā)東悅城這類以“4”字開頭的項目，一再刷新了人們對周浦房價的認(rèn)知。
神奇的周浦房價
我們先來看下周浦幾個已開盤項目的具體情況：
新城、東原、保利項目均價逼近6萬/㎡，而柏瀾晶舍、明天華城價格在4字頭，浦發(fā)更是“低的離譜”，只有4萬出頭。
我們不難發(fā)現(xiàn)，周浦新房房價從4.1-5.8萬/㎡，價格跨度相當(dāng)大，而5.8萬就是目前周浦房價的“天花板”。
再看下幾個項目的認(rèn)籌情況，4萬+的項目基本認(rèn)籌情況都不錯：
l 柏瀾晶舍認(rèn)籌數(shù)接近房源套數(shù)，開盤后迅速清盤。
l 明天華城認(rèn)籌數(shù)超過了房源套數(shù)，開盤日光，十年老盤就此清盤。
l 浦發(fā)東悅城雖然認(rèn)籌率僅有51%左右，但大小籌全天成交300+套。另一方面板塊內(nèi)持續(xù)供應(yīng)、需求飽和有一定的關(guān)系。
5.8萬/㎡的項目普遍認(rèn)籌數(shù)都要大大少于所推房源數(shù)，但是經(jīng)過一定時間的續(xù)銷期，也幾乎都賣的不錯：
l 新城西岸公園三次開盤共857套房源，經(jīng)過一年多的銷售期，目前剩余房源并不多，而且是以總價較高的大戶型為主。
l 東原印柒雅，早在開盤過后沒多久就清盤了。
l 保利首創(chuàng)頌開盤不過小半年，至今可售房源僅剩39套。（根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，時間截止于2019.11.12 9:30）
由此可見，周浦均價5.8萬/㎡，市場普遍能夠接受這個價格。
為什么5.8萬/㎡的項目賣得好？
筆者以為5.8萬/㎡的項目能賣得好主要有以下三個原因；
2016年周浦一地塊經(jīng)歷了37家房企的70多輪競拍，最終成交樓板價4.36萬/㎡，由保利拿下，這就是現(xiàn)在的保利首創(chuàng)頌，而在當(dāng)時周浦的房價僅有4-4.8萬/㎡。
有自媒體傳言保利這幅地塊保本價將至8萬/㎡，導(dǎo)致購房者對周浦房價的心里預(yù)期價位較高。
2018年整體市場低迷，土拍基本零溢價，甚至多次流拍，沒有顯著特色的項目普遍開盤遇冷，市場活躍度并不是很高。不過在地王映襯下（當(dāng)時保利尚未開盤），新城西岸公園的去化其實是不錯的。
一個區(qū)域越是有發(fā)展?jié)摿Γ驮绞悄芪齼?yōu)質(zhì)的開發(fā)商，優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商又能帶動板塊提升配套，甚至拉動房價，就像大寧板塊的金茂府，花木板塊的星河灣一樣。
周浦板塊前有九龍倉、綠地、世茂，后有保利、首創(chuàng)、陸家嘴集團(tuán)等。
以保利首創(chuàng)頌為例。
雖說保利冠了“地王”名號，但在限價之下，這個由保利+首創(chuàng)兩大房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的項目，交出來的產(chǎn)品還是相當(dāng)驚艷的。
項目主力戶型是91㎡3房，嚴(yán)格意義上的方正戶型+南北通透+三開間朝南，采光通風(fēng)效果極佳，居住舒適；臥室均附帶飄窗，南向陽臺面寬3.6米；廚衛(wèi)全明通透，寬闊開敞；同時又做到了動靜分離，互不干擾。
項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)在區(qū)域內(nèi)也屬于高配，頂尖品牌唯寶，高端酒店精選的高儀，歐洲家電市場占有率第一的博世，還有honeywell新風(fēng)、日立中央空調(diào)等。
可以說，500萬左右買這樣的品質(zhì)3房，恰好對了渴望一步到位新中產(chǎn)們的胃口。
眾所周知，浦東新區(qū)是上海的產(chǎn)業(yè)高地，云集了大量的高端商業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，例如像張江科技園、金橋加工園區(qū)等，然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住屬性較弱，居住用地也相對較少，大量在此工作的員工們居住需求只能外溢至周邊板塊。
周浦就是那個恰好承接了外溢居住需求的板塊。從位置上來看，周浦在浦東地理優(yōu)勢非常明顯，四周的板塊的都是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，非常具有潛力的區(qū)域，并且周浦距離這幾個板塊都不到10公里：
l 北面的張江科學(xué)城，升級為國際級別的科學(xué)城；
l 東面的國際度假區(qū)，有迪士尼這個大型招牌在；
l 西北面的“第二個陸家嘴”前灘正在如火如荼的建設(shè)中。
因此，周浦板塊很好地承接了這些產(chǎn)業(yè)園導(dǎo)入的高端人群的居住需求；同時，人流量的導(dǎo)入促使周浦板塊的居住氛圍也更加濃厚。
周浦為什么適宜居住呢？
為什么4萬+/㎡的項目賣得也好？
在板塊優(yōu)勢之下，加上項目本身的特殊因素，“4萬+”項目也不乏是抄底的契機(jī)。
明天華城是個已經(jīng)上市十年的老盤了，拿地時間早，注定了價格高開不到哪去。4.7萬/㎡的裝修現(xiàn)房，實景呈現(xiàn)的現(xiàn)代園林社區(qū)，加之近在咫尺的18號線和萬達(dá)廣場，構(gòu)成了開盤“日光”的結(jié)果。
本以為明天華城的價格基本是周浦目前的新房的底線了，筆者沒想到近期開盤的浦發(fā)東悅城還能更低。
浦發(fā)東悅城房價更低，均價僅有4.1萬/㎡，毛坯交付是便宜的原因之一；其次浦發(fā)身上還有“獄景房”、“墓景房”的標(biāo)簽在。北有監(jiān)獄、東有公墓，事實確實是如此，部分購房者會對此比較介意。
但風(fēng)水這回事，筆者是覺得“信則有，不信則無”，比起變電站、垃圾站、化工廠等實實在在的不利因素，“獄景房”、“墓景房”只是聽著膈應(yīng)人。
除價格因素外，浦發(fā)的戶型多樣，受眾群體廣，主力戶型為71㎡1房，96㎡3三房，130㎡3房，剛需到改善的購房者都可以滿足，這也是其熱銷的重要原因。
總結(jié)
一個項目的定價，套用知乎某答主的話來說就是：“財務(wù)測算決定下限，市場環(huán)境和銷售計劃決定上限，產(chǎn)品規(guī)劃決定內(nèi)部結(jié)構(gòu)。”
開發(fā)商測算的下限和銷售計劃我們可能無法得知，但市場環(huán)境可以預(yù)期，產(chǎn)品規(guī)劃是最直觀呈現(xiàn)出來的東西。
顯然在周浦板塊，5.8萬/㎡的價格在大環(huán)境相對遇冷的情況下，比的就是產(chǎn)品力，產(chǎn)品足夠出彩就會有人買單；4萬+/㎡的項目，在同區(qū)域內(nèi)的房價對比下，就算有一些瑕疵，也會有人接盤。
能被市場接受的價格就是合理的，在當(dāng)下的環(huán)境中，周浦房價5.8萬/㎡或許有人覺得虛高，但市場自有其運行規(guī)律，就讓一切留給時間去檢驗。
來源：@搜狐焦點網(wǎng)上海站
何熙一