爭來爭去，誰對誰錯？三環(huán)內(nèi)、三環(huán)外、北龍湖、南龍湖、東西南北中，我都迷瞪了。中國的樓市，波云詭譎。前幾個月還蒸蒸日上，一房難求，茶水費(fèi)好處費(fèi)滿天飛；現(xiàn)在卻充斥著各種特價房、員工內(nèi)部房源、退差價、打砸售樓部的消息。從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場

爭來爭去，誰對誰錯？三環(huán)內(nèi)、三環(huán)外、北龍湖、南龍湖、東西南北中，我都迷瞪了。

中國的樓市，波云詭譎。

前幾個月還蒸蒸日上，一房難求，茶水費(fèi)好處費(fèi)滿天飛；現(xiàn)在卻充斥著各種特價房、員工內(nèi)部房源、退差價、打砸售樓部的消息。

從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”，僅數(shù)月而已。

商品房正在逐步回歸其居住的本來功能，金融屬性正在被“去杠桿”所打壓，但是其抵御風(fēng)險的能力，緊急時刻變現(xiàn)的屬性依舊存在且比其他投資方式來得穩(wěn)定可靠。

復(fù)盤鄭州樓市，相比于被吹上天的鄭東新區(qū)綠城百合公寓小區(qū)，穩(wěn)健的投資者更適合如錦藝國際華都、正弘藍(lán)堡灣、海馬公園等這樣穩(wěn)健且易變現(xiàn)的項目是更好的標(biāo)的物，畢竟綠城百合只是特例中的特例，中簽者萬分之一，接盤俠更不如剛需剛改群體龐大。

1鄭東新區(qū)

首先我們對目前的鄭東新區(qū)要有較為分明的劃分，北龍湖、老鄭東、白沙組團(tuán)是鄭東新區(qū)主要的三個組成部分。這也是全鄭州，用房價劃分階級最明顯的區(qū)域。

有富豪一擲千萬只為心頭好，圈層、學(xué)區(qū)、商業(yè)、規(guī)劃盡收于腳下；也有部分剛需置業(yè)者用盡“六個錢包”在鳳棲街沿線扣扣索索上了車，堵上一把鄭州義無反顧繼續(xù)向東。

無論如何，過去的成功及未來的高規(guī)劃向我們昭示：這里依舊會是中原之核。

但是，對于買房人而言，沿用老東區(qū)過去成功的經(jīng)驗，重金砸出來的鄭東新區(qū)其他范圍會使你身價翻翻，賺到盆滿缽滿的地方嗎？

我認(rèn)為要分區(qū)域，原因如下。

1、北龍湖豪宅大多為CEO盤，CEO盤作為投資的標(biāo)的是不合適的，當(dāng)然，也不全是CEO盤。

CEO盤最早出現(xiàn)在歐神，《中產(chǎn)階級如何保護(hù)自己的財富》一書中。顧名思義：即為附加值極高，但是實際價值不高，一般只能持平通脹甚至跑不過通脹的樓盤。

以建業(yè)海馬九如府為例，在2016年6月前后，售價大概在3.3萬/㎡，而在如今2018年10月前后，同樣類型的產(chǎn)品大概售價在4.5萬/㎡左右，漲幅約4成；

同時期，高鐵站海馬公園大戶型售價大概在1.6萬/㎡，如今大戶型售價大概在2.7萬/㎡，漲幅約7成；

增量上，龍湖跑贏了高鐵；但是增幅上，高鐵跑贏了龍湖。

我們再看西四環(huán)，匯泉西悅城2016年6月前后，大概是0.7萬/㎡左右，而現(xiàn)在大概在1.25萬/㎡，漲幅持平甚至比海馬公園還高1成。

就漲幅而言，北區(qū)也有眾多剛需剛改盤，跑贏了通脹，增幅甚至跑贏了高鐵片區(qū)。

小結(jié)：投資是看增幅的，用最少的資金及杠桿，撬動最大的利潤，能出手變現(xiàn)，才是真投資,但同時，也要考慮名額問題。

2、白沙西部可作為優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

東廣場已經(jīng)開始大興土木，5年基本可以成型并投入運(yùn)營，但是伴隨著的是東廣場稀缺的住宅用地，民生銀行家屬院已經(jīng)停工近1年；碧桂園天琴灣不是渠道太窄就是轉(zhuǎn)讓費(fèi)高的下仨兒；未來華庭已經(jīng)從期房賣到了現(xiàn)房。

接下來的最直接受益者就是跨過京港澳高速的白沙西部組團(tuán)。紫藤公館、中建翰林院、中州東晟中心等樓盤將會是直接受益樓盤，而沿著京港澳高速布局的還有金山銀山公園，未來東廣場的華潤、寶能等建成，從高鐵東廣場至白沙西部，將形成商業(yè)-辦公-公園+地鐵1號線/地鐵8號線（規(guī)劃），能在這里購買到商品房，未來增幅一定喜人；當(dāng)然，如果有一些單位的團(tuán)購房，建設(shè)指標(biāo)合理、戶型優(yōu)質(zhì)，更是洼地中的洼地，鄭住永盛苑就是如此。

當(dāng)然，白沙東部鳳棲街沿線的也會有不同程度的漲幅，那里多為商品房和單位團(tuán)購房，整體小片區(qū)的環(huán)境更好。

小結(jié)：處在風(fēng)口上的片區(qū)，買入大概率是賺的，如果遇上個低于片區(qū)價格的優(yōu)質(zhì)團(tuán)購房機(jī)會，千萬要抓住。

2鄭州老城

西三環(huán)、北三環(huán)、南三環(huán)和中州大道合圍區(qū)域，大概是鄭州老城區(qū)的轄區(qū)范圍。

萬里無云，站在大玉米觀光層，中州大道東西兩側(cè)越來越像兩個城市。而以房價作為評判標(biāo)準(zhǔn)，更是來得真切和血淋淋。

但是對于剛需、首改甚至是普通改善群體，鄭州老城區(qū)依舊是首選之地。

學(xué)校、商超、醫(yī)療、企事業(yè)單位還是以老城區(qū)為主，這也是這個城市中最核心的資源。

而至于為何鄭州老城區(qū)資源密集卻跑分不及新區(qū)的原因，也是眾多紛紜。

較為可信的兩點(diǎn)，應(yīng)該是底蘊(yùn)和環(huán)境。

北京東西城，作為帝都最核心的區(qū)域，匯集了也是諸如史家胡同小學(xué)、北大一附院、北海公園及各大中央部委等城市核心資源，甚至可以說是全中國北方地區(qū)最核心的資源。估值過億的四合院在坊間也不勝枚舉，這種資源占有在經(jīng)濟(jì)重心日漸南移的中國北方無出其右。

再看上海，外灘邊萬國建筑群已經(jīng)爭奇斗艷百余年，浦西租界內(nèi)的洋房至今可以賣出單價30萬/㎡的單價，光速離婚的張雨綺就在離婚前以550萬/年的租金租下這里，浦東雖光芒萬丈， 但是上海的核心依舊堅實的駐扎在浦西。

反觀鄭州老城區(qū)，歷史底蘊(yùn)屬于“石器時代”的事情，距離現(xiàn)今過于久遠(yuǎn)更是難以考究，有點(diǎn)名氣的歷史建筑，原日本駐鄭州領(lǐng)事館舊址早已經(jīng)被火車站周邊的商販包圍，舊址只是象征性的在周圍做了隔離。

▲原日本駐鄭州領(lǐng)事館舊址

臟亂差是代名詞，精細(xì)化是奢望。不管是省委駐地的經(jīng)緯路，諸如經(jīng)五路、經(jīng)七路，還是西郊市府駐地，諸如伏牛路、桐柏路，均是大坑小坑不斷，體驗感極差；再有就是污水橫流的水系，這實在是對不起省委的稱號。

▲金水河實拍

但是，瑕不掩瑜，鄭州老城區(qū)雖硬傷明顯，但是占據(jù)的核心資源短期內(nèi)依舊是包括鄭東新區(qū)所在的任何新區(qū)所無法比擬的。研究鄭州老城區(qū)成功的房產(chǎn)案例，對于未來是有跡可循。

1、老城區(qū)的改善房，投資自住屬性兼?zhèn)洹?/strong>

有地緣情節(jié)的老城區(qū)居民，人脈、資源、生活圈全在固定的范圍之內(nèi)，從生理上和心理上都是不愿意離開原定的區(qū)域。

但是原有的老房子多為居住體驗較差的多層住宅，動線、采光、社區(qū)環(huán)境均已過時，大多房子已經(jīng)不值錢，區(qū)域?qū)Ω纳频男枨髽O其旺盛。

在地緣情節(jié)+改善需求雙作用力的影響之下，老城區(qū)很多樓盤都是以這樣角色存在的。100㎡以下的小戶型市場價，100㎡以上的較大戶型平均高出同小區(qū)小戶型2000-3000元/㎡。

錦藝國際華都、昆侖望岳、康橋金域上郡、康橋溪山御府、正弘藍(lán)堡灣都是這樣的例子。

這5個例子當(dāng)中，只有昆侖望岳2.5的容積率可稱改善，而康橋金域上郡動輒6+的容積率甚至不如筒子樓和安置房，但是并不影響溢價。

我們當(dāng)然還無法繞過萬科的“鄭紡機(jī)”地王項目，在改善項目稀缺的金水區(qū)南陽路沿線，萬科美景世玠的二手房會爆發(fā)出怎樣的力量，我們拭目以待。

2、老城區(qū)的延伸區(qū)，是人口自然外溢的第一站，是房產(chǎn)保值不錯的標(biāo)的區(qū)域。

老城區(qū)亟待改善，更是難有土地出讓，而地緣性的人群又不愿意離開原地，其自然延伸區(qū)自然成為首選。

高新區(qū)、常西湖新區(qū)可以作為中原老城的延伸區(qū)域；二七新區(qū)是二七老城的延伸區(qū)域；商都新區(qū)是管城區(qū)的延伸區(qū)域；惠濟(jì)區(qū)可以看做金水區(qū)的主要外溢區(qū)域之一。

這些新區(qū)多以高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格起步，以最新的市政標(biāo)準(zhǔn)和綠化水平建設(shè)，其中惠濟(jì)區(qū)最為特殊，本身就是獨(dú)立的市轄區(qū)，與金水老城在路網(wǎng)以及人員交流上無縫對接，區(qū)域之間無明顯的城市斷裂帶和城市區(qū)域發(fā)展阻礙，是眾多金水老城居民改善置業(yè)的重要選擇。

金水老城作為省委駐地，鄭州最富裕的區(qū)域，自然外溢至惠濟(jì)區(qū)，這也是惠濟(jì)區(qū)除了環(huán)境優(yōu)勢、供地短缺、距離北龍湖近以外，另外房價高于其他主城區(qū)的原因之一。

3鄭州遠(yuǎn)郊

滎陽、中牟、新鄭、黃河北都在鄭州遠(yuǎn)郊的范疇內(nèi)。而滎陽東、綠博組團(tuán)、南龍湖和平原新區(qū)因為各自優(yōu)勢成為囊中羞澀的外地人來鄭的首選地。

滎陽東的地鐵10號線先行、綠博組團(tuán)的鄭東發(fā)展下一站、南龍湖的緊鄰主城區(qū)以及平原新區(qū)的20分鐘抵鄭，都是各自區(qū)域引以為傲或者說最核心的賣點(diǎn)。

市場穩(wěn)步上行還好，市場一旦出現(xiàn)下行的情況，這些依托于鄭州的區(qū)域是率先降價的，不論是供需原因、還是營銷原因，特價房、員工內(nèi)部房、8折房都是這些區(qū)域率先流出的。

以保值為目的，這些區(qū)域沒有鄭州市區(qū)堅挺；以投資為目的，這些區(qū)域也沒有城市延伸區(qū)以及近郊更有潛力；以自住為目的，當(dāng)然可以自取所需沒有問題。

但其實，不論如何，遵循以下幾點(diǎn)即可。

1、大鄭州都市區(qū)范圍內(nèi)，有明確地鐵規(guī)劃的，相對更有價值。

相較于其他的國家中心城市，鄭州的城區(qū)范圍還是較小，未來鄭州要形成1500萬甚至是更多人口的特大城市。

地鐵拉近的城市空間以及通勤上的距離，是你無法想象的。不管是以二七廣場還是以紫荊山為城市中心，或者說是鄭東CBD，地鐵都能以固定的時間達(dá)到。

2、自住房看城市發(fā)展大勢是做無用功。

如果在鄭州高新區(qū)上班，就算鄭東發(fā)展大勢所趨，其實和你關(guān)系也不大，買到城市另一側(cè)的結(jié)果就是：路漫漫其修遠(yuǎn)兮，汝將操勞而奔波！

當(dāng)解決了溫飽問題之后，再去想投資的問題。在之前，你所想的應(yīng)該是有兩個字：掙錢。

3、改善群體可優(yōu)先選擇。

對于沒有地緣情節(jié)和朝九晚五壓力的改善群體而言，遠(yuǎn)郊是個不錯的選擇，人更少、樹更綠，甚至類似于普羅理想國這樣的樓盤可以作為改善群體的第一住所，當(dāng)然，我們也要因盤而異。

小編也有觀點(diǎn)

對于剛需一族而言，“剛需不必等”是至理名言，不僅是剛需首套房金融屬性偏低，多是用來解決居住問題，還是因為剛需無法抄到樓市所謂的“底”，大概率是被市場左右。

人為刀俎，我為魚肉?？墒囚~肉偏偏不甘于魚肉，非要與刀一決雌雄，最后結(jié)果必然依舊是粉身碎骨。

1、地鐵依舊是剛需族選房的首要或者是第二選擇。

每天早晚高峰，1號線通常已經(jīng)在黃河南路以東車站擠進(jìn)了車輛滿載的人員，一車廂一車廂的駛向中州大道以西的鄭州老城區(qū)。大概在明年5.1以后，鄭州地鐵5號線通車運(yùn)營，人流量畢竟是相較于1號線會是有過之而無不及。

人流帶來的就是資本和錢，5號線在未來幾十年內(nèi)，會是鄭州人口最密集和價值最高的一條線路。

伴隨著鄭州城市框架的拉大，10號線會延伸至滎陽上街、17號延伸至港區(qū)和許昌、8號線連接滎陽與中牟，未來這些地方會像上海花橋、北京天宮院一樣，因為房價便宜，通勤方便而成為大城市的“睡城”，現(xiàn)在的南龍湖就是他們的先兆。

地鐵5年內(nèi)沒有動工跡象的以及所謂遠(yuǎn)期規(guī)劃的地鐵，建議放棄，不確定性太大。

而遠(yuǎn)郊地鐵口一般都會配建大型停車場，對于剛需族，地鐵口單間的房租高于非地鐵口單間500-1000元都是正?，F(xiàn)象，反正都要騎摩拜單車或者小黃車，每天多騎5-10分鐘，租金省下來500-1000元倒是可以考慮。

2、學(xué)校對于剛需群體而言，某種意義上是等價于地鐵的重要資源。

接送孩子的工作未來大概率是交給父母，你如果在鄭東新區(qū)住，還得讓父母每天去金水區(qū)或者中原區(qū)的中小學(xué)接孩子嗎？

鄭州的好學(xué)校，說來說去，就那么幾家，更重要的一點(diǎn)事，好學(xué)校是需要時間的累計，拔苗助長的所謂好學(xué)校，一般都是虛胖。伴隨著鄭州人口的繼續(xù)增長，這些稀缺的教育資源必將在長期時間段內(nèi)，成為鄭州中產(chǎn)階層主要爭奪的社會資源之一，而潛力學(xué)校周邊的價值，目前已經(jīng)初露鋒芒，比如；農(nóng)科路小學(xué)、淮河路小學(xué)等。

3、關(guān)于商業(yè)，我認(rèn)為是可以淡化的。

不必周圍一定要有大型商業(yè)，畢竟一周或者一個月去影院和商場的次數(shù)還是很有限的?？梢园堰@個看成是加分項，但不是必需品，在眾多城市主城區(qū)的延伸區(qū)域內(nèi)，人口密度上來了之后，商業(yè)自然而言就起來了，樓下有個便利店或者小型菜市場其實就可滿足基本的生活需求，況且在網(wǎng)購盛行的當(dāng)下，也許網(wǎng)購才是你購買商品的主要渠道。

對于投資而言，倒是不妨等一等，邊走邊看，有閑者可以淘一淘筍盤。

越是市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢的時候，越是會有筍盤不斷涌現(xiàn)出市場。

結(jié)語

不同收入的群體，不管是投資還是理財，甚至是房產(chǎn)，首先考慮的不應(yīng)該是收益，而是穩(wěn)定和安全性。股票前一段的“黑色星期五”，滿眼的綠色跌停版，散戶哀鴻遍野，損失慘重。

在城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的當(dāng)下，樓市依舊是民眾最穩(wěn)健的投資方式之一，所以，我對樓市依舊持看多的情緒。

房價和發(fā)展一樣，是螺旋式的上升和蜿蜒式的前進(jìn)，在經(jīng)歷一波大行情之后，畢竟是要休養(yǎng)生息的，就如跑完馬拉松，你還指望運(yùn)動員再來個百米沖刺嗎？

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