作者：公子不悔01深圳房價轉向之后，上海樓市也開始轉向了。深圳樓市的轉向，緣于2月份發(fā)布的二手房官方指導價，再加上此后上浮了房貸利率，又收緊了落戶門檻。國家統(tǒng)計局數據顯示，5月份環(huán)比下跌0.1%，6月份跌幅擴大，環(huán)比下跌0.2%，7月份環(huán)比

作者：公子不悔

01

深圳房價轉向之后，上海樓市也開始轉向了。

深圳樓市的轉向，緣于2月份發(fā)布的二手房官方指導價，再加上此后上浮了房貸利率，又收緊了落戶門檻。

國家統(tǒng)計局數據顯示，5月份環(huán)比下跌0.1%，6月份跌幅擴大，環(huán)比下跌0.2%，7月份環(huán)比下跌0.4%。

另據深圳中原研究中心數據顯示，在其測算樣本中，有54%樣本房源價格下跌。也就是說，深圳有超一半的二手房在降價。

上海自7月份要求二手房價格需要核驗才能掛牌之后，16個區(qū)已經有11個區(qū)房價下跌了。

2021年7月上海各區(qū)二手房成交面積和均價及同環(huán)比

上圖是克而瑞公布的7月份上海16個區(qū)二手房成交情況。

可以看到，成交量方面，16個區(qū)有15個區(qū)環(huán)比下跌，環(huán)比上漲的只有楊浦區(qū)。同比也是15個區(qū)下跌，同比上漲的之后奉賢區(qū)。

均價方面，7月份16個區(qū)的成交均價，有7個環(huán)比下跌，9個環(huán)比上漲，整體來看，上海的房價貌似還在上漲。

別急，接著看另一組數據。

“價格核驗”前各區(qū)成交均價與一個月后對比

上面是一張上海要求二手房必須價格核驗后才能掛牌前后一個月的成交價格對比。

數據非常直觀，一目了然，16個區(qū)有11個區(qū)的成交價下跌，只有奉賢區(qū)、青浦區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)還在漲。

上海全市平均成交價從之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米，跌幅為4.7%。

02

上海房價下跌的最直接因素，便是二手房價格核驗。

所謂二手房價格核驗，就是業(yè)主想要掛牌二手房的時候，價格必須經過上海官方核驗，核驗之后才能掛牌，沒有通過核驗的不能掛牌。

這其實和深圳、寧波、成都等城市出臺的二手房官方指導價，有異曲同工之妙，它們的主要作用，是提高首付，給樓市降桿桿。

怎么說呢？

因為二手房官方指導價發(fā)布后，很多業(yè)主還是會強行按照自己的掛牌價成交。我所在的深圳，很多中介朋友告訴我，很多業(yè)主并未按照二手房官方指導價進行成交。

但是銀行給予貸款，只會按照指導價來。

舉個例子，假如深圳福田區(qū)的一套100平米的房子，之前的掛牌價是1500萬元，指導價發(fā)布后是1200萬元。

在二手房指導價發(fā)布之前，假如某位剛需購買了這套房子，首付是450萬，可以向銀行貸款1050萬。

二手房指導價發(fā)布之后，業(yè)主沒有按照1200萬的指導價賣，仍按照自己的掛牌價賣給了某位剛需。

但是銀行只認1200萬的指導價，給予的70%貸款是以1200萬為基礎，也即銀行只會給這位剛需購房者840萬的貸款。實際成交價是1500萬，購房者只能貸款840萬，意味著他的首付款提升到了660萬。

660萬，較450萬一下增加了210萬，如此的降桿桿，讓很多人望而卻步，放棄了購房念頭。

上海的二手房官方核驗，同樣是這個道理。上海的二手房申請房貸，是參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

深圳早就執(zhí)行了三價合一。所以不存在什么三價就低。

上海的三價就低，在二手房官方核驗的背景下，核驗價格肯定是最低的。銀行給予貸款，基本都會以這個核驗價為基礎。

根據上海中介介紹，上海之前賣500萬的房子，因為房齡比較老，核定下來價格只能貸300萬的6.5成，其余付現金，這就意味著500萬的房子只能貸195萬，需要付305萬現金。而原本是按500萬來算的，只要付175萬。

這就是二手房官方指導價和二手房官方核驗的威力。在這個威力下，深圳房價轉向了，上海房價轉向了。

當然，上海的轉向還有房貸利率上調、堵住轉贈房產漏洞之功。

5月份跟進深圳出臺二手房官方指導價的寧波、成都，也量價齊跌了。

03

7月份以來，又有多個城市跟進，發(fā)布了二手房官方指導價。

7月8日西安跟進，7月25日紹興跟進，7月26日無錫跟進，8月2日東莞、金華跟進，8月7日衢州跟進，8月24日合肥、溫州跟進。

有深圳、上海、寧波、成都為前車之鑒，這些跟進的城市，接下來量價齊跌，基本是逃不掉的。

其中合肥早在4月份發(fā)布新政八條之后，樓市就已經冷了。

根據貝殼研究院數據顯示，4月初發(fā)布新政之后，合肥的二手房與新房就量價齊跌，這種態(tài)勢一直延續(xù)到現在。

?如今合肥有要發(fā)布二手房官方指導價，并進一步擴大了二手房限購范圍，接下來合肥的樓市會變得更冷。

西安方面，根據中國房價行情網數據顯示，西安7月份的掛牌量下跌了12%。成交量也在減少。

價格方面，西安的二手房成交均價為15435元，環(huán)比下降0.17%，同比下降0.5%。

接下來，該輪到紹興、無錫、衢州、金華、溫州，這些江浙城市了！