說(shuō)到買(mǎi)房公攤面積是要考察的一項(xiàng)重要指標(biāo)一般來(lái)說(shuō)，公攤比例越大越不劃算贛州就有一位網(wǎng)友購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)建筑面積為151.64平方米的商品房專有建筑面積只有104.1平方米公攤系數(shù)達(dá)到31%也就是說(shuō)房子的1/3面積是公攤該網(wǎng)友疑惑重重向“問(wèn)政贛州”發(fā)

說(shuō)到買(mǎi)房

公攤面積是要考察的一項(xiàng)重要指標(biāo)

一般來(lái)說(shuō)，公攤比例越大越不劃算

贛州就有一位網(wǎng)友購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)

建筑面積為151.64平方米的商品房

專有建筑面積只有104.1平方米

公攤系數(shù)達(dá)到31%

也就是說(shuō)房子的1/3面積是公攤

該網(wǎng)友疑惑重重

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這樣的公攤是否合理？

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贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)自然資源分局、贛州建控集團(tuán)

進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，并回復(fù)如下

經(jīng)區(qū)自然資源分局、贛州建控集團(tuán)調(diào)查核實(shí)，發(fā)帖人反映的是金豐小區(qū)A棟10號(hào)二層某室，應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e包括外墻57.53平方米（整棟分?jǐn)偅?、樓梯電梯配電間門(mén)廳517.7平方米（二至六層住宅分?jǐn)偅⒍舆^(guò)道68.83 平方米（二層住宅分?jǐn)偅?。依?jù)《贛州市房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則》規(guī)定的共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t及方法，該室分?jǐn)偯娣e為47.54平方米，計(jì)算過(guò)程及結(jié)果符合規(guī)定，符合技術(shù)規(guī)程要求。

那么

贛州房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則是怎樣的？

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《贛州市房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則 》

為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法利益，根據(jù)國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，制定《贛州市房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則》。

一、一般規(guī)定

1、房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)算。

(1)地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一幢建筑中的不同建筑塔樓各自視為一個(gè)或多個(gè)功能區(qū)處理。

(2)計(jì)算容積率的半地下室與上部建筑相連通的亦視為一幢處理。

(3)地面以上相互獨(dú)立，但地面以下相互連通，共用一個(gè)地下室的建筑視為多幢處理。

2、房產(chǎn)面積測(cè)算系指房屋水平投影面積測(cè)算。房產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等測(cè)算。

3、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）、可供人們正常生產(chǎn)或生活的永久性建筑。

4、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

5、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

6、房屋層數(shù)系指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算，±0以下為地下層，按負(fù)層計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)；層高不低于2.20米的架空層計(jì)算自然層數(shù)；房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

7、房屋所在層次系指本權(quán)屬基本單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

8、房屋建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼結(jié)構(gòu)，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，其它結(jié)構(gòu)。

二、計(jì)算全部房產(chǎn)面積的范圍

1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位，按其水平投影面積計(jì)算。當(dāng)夾層及其下方建筑空間的高度均小于2.20米，但總高度不小于2.20米時(shí)，只計(jì)算一層建筑面積。

3、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

5、 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

6、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等按其外圍水平投影面積計(jì)算。

7、設(shè)計(jì)為斜面結(jié)構(gòu)，屋頂下面具有永久性樓梯上下并加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

8、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9、與房屋相連的有柱（兩根以上（含兩根）柱）走廊、兩房屋間有上蓋和柱（兩根以上（含兩根）柱）的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

10、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

11、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

12、與房屋相連且非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

13、屬永久性建筑層高在2.20米以上的非單排柱車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計(jì)算。

15、室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。

16、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。

17、設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)按結(jié)構(gòu)層外圍水平投影面積計(jì)算。

18、內(nèi)部無(wú)結(jié)構(gòu)層的機(jī)械車(chē)庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層水平投影面積計(jì)算。

19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層中層高在2.20米以上規(guī)劃設(shè)計(jì)為門(mén)廳、樓梯、電梯和水、電、排風(fēng)管道井部位，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

20、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

21、落地窗、無(wú)油煙灶臺(tái)與室內(nèi)相通，且與室內(nèi)地坪相平，層高在2.20米（含2.20米）以上的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

22、封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園、陽(yáng)光房，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

23、有永久性上蓋的室外車(chē)道按其外圍水平投影面積計(jì)算。

三、計(jì)算一半房產(chǎn)面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋的無(wú)柱走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2、獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、雨蓬、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4、無(wú)頂蓋的（含無(wú)永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的）室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計(jì)算。

5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

6、未封閉的入戶花園、戶內(nèi)花園、陽(yáng)光房按水平投影面積的一半計(jì)算。

四、不計(jì)算房產(chǎn)面積的范圍

1、層高小于2.20米的房屋。

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、凸窗、無(wú)油煙灶臺(tái)（與室內(nèi)地坪不相平或?qū)痈咴?.20米以下的）、無(wú)柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻，地下室內(nèi)無(wú)頂蓋的采光井。

3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

4、房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、泳池及一些景觀性質(zhì)的建筑設(shè)施等。

5、房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)（露臺(tái)）、挑臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑物。

6、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

7、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

8、上蓋超過(guò)兩個(gè)自然層的未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊、入戶花園、戶內(nèi)花園、陽(yáng)光房。

9、閣樓層檐口以上用結(jié)構(gòu)層（樓板）全封閉（與閣樓不相通）的視為隔熱層，不計(jì)算建筑面積。

10、屋頂防雨的挑檐。

11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。

12、獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

13、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋和已部分倒塌的房屋。

14、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

15、無(wú)永久性上蓋的室外車(chē)道。

16、用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。

17、層高在2.20米以上的架空層作為公共休息、綠化園藝使用開(kāi)放空間，不計(jì)算建筑面積。

18、其它不符合技術(shù)規(guī)范的建筑物和構(gòu)筑物。

五、實(shí)際操作中有關(guān)部位房產(chǎn)面積計(jì)算原則

1、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體外圍水平投影面積計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

2、非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積計(jì)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿計(jì)算房屋建筑面積。

3、對(duì)商業(yè)部分中沒(méi)有間隔墻的權(quán)屬單元，以固定界址點(diǎn)為分隔標(biāo)記。

4、涉及有上蓋的無(wú)柱走廊、檐廊，未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，當(dāng)上蓋外圍水平投影超過(guò)底板外沿的或圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，以底板圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋外圍水平投影的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

5、樓梯的面積計(jì)算

（1）樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

（2）住宅室內(nèi)樓梯井的凈寬度大于0.20米時(shí)，非住宅樓梯井的凈寬度大于0.40米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，樓梯井空間面積應(yīng)扣減。

6、室外樓梯與臺(tái)階的界定

（1）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高差不小于一個(gè)自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。

（2）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺(tái)階起終點(diǎn)高差小于一個(gè)自然層的樓梯，或臺(tái)階起終點(diǎn)高差不小于一個(gè)自然層但其下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺(tái)階。

室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。

7、花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算

（1） 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。

（2） 位于陽(yáng)臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間視為一體計(jì)算建筑面積。

六、共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。

3、為整幢大樓服務(wù)的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關(guān)建筑面積比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4、其它共有建筑面積應(yīng)根據(jù)其使用功能與服務(wù)對(duì)象情況進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各套分?jǐn)偟木唧w部位。

6、幢共有建筑面積是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7、功能區(qū)共有建筑面積是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積，由該功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8、層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分?jǐn)?；非住宅因功能不同，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

9、房屋與房屋之間利用通廊（含架空通廊）等相連通的，通廊建筑面積視作所屬功能區(qū)共有建筑面積。

七、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

1、本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等。

2、共有的樓梯間、電梯間。

3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監(jiān)控室、設(shè)備間、值班室以及公共用房、管理用房等。

4、共有的門(mén)廳、大廳、過(guò)道、門(mén)廊、門(mén)斗、走廊、檐廊等。

5、屋頂共有的電梯機(jī)房、水箱間、機(jī)電設(shè)備用房等。

6、套與公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

八、不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

1、作為人防工程的地下室。

2、獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等。

3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施。

4、用作公共事業(yè)、市政建設(shè)的建筑物。

5、層高超過(guò)2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積。

6、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理和服務(wù)用房、為多幢服務(wù)或獨(dú)立成棟的管理用房、設(shè)備用房、居委會(huì)、派出所等公共用房，以及會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室、閱覽室、托兒所等經(jīng)營(yíng)性用房。

7、架空層中的架空部位。

九、共有建筑面積分?jǐn)偡椒?/p>

1、本幢房屋共同共有的配電室、水泵房、消防水池、生活水池、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、設(shè)備用房、消防控制室、公共門(mén)廳、公共過(guò)道、值班室、屋頂樓梯間、屋頂水箱間、以及其他功能上為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房、本幢房屋的1/2外墻等共用建筑面積由全幢分?jǐn)?。多功能綜合樓（含商住樓）的屋頂電梯機(jī)房及其通道、過(guò)道，各功能區(qū)均可使用與之相配套的電梯，屋頂電梯機(jī)房及其通道、過(guò)道和相配套電梯的共有建筑面積，由全幢分?jǐn)?。若有某功能區(qū)未使用與之相配套的電梯，則該功能區(qū)不分?jǐn)偽蓓旊娞輽C(jī)房及其通道、過(guò)道和相配套電梯的共有建筑面積。

2、多功能綜合樓（含商住樓）的非住宅層內(nèi)單獨(dú)通往住宅層的梯間、門(mén)廳、過(guò)道等共有建筑面積，由住宅層分?jǐn)?；若該共有部分又可與非住宅層相連通的，則由住宅層與相連通的非住宅層分?jǐn)偂?/p>

3、專為住宅服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯、門(mén)廳、過(guò)道等共有建筑面積由住宅分?jǐn)偂５缬邢铝星闆r之一的，應(yīng)劃分為不同功能區(qū)：

a、有的單元設(shè)電梯、有的單元不設(shè)電梯，按設(shè)電梯和不設(shè)電梯的單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)。

b、有的單元為通廊式梯間、有的單元為單元式梯間，按梯間不同的單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)。

c、有的單元為多層、有的單元為高層，按多、高層單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)。

d、各單元每層的戶數(shù)不同，按不同單元?jiǎng)澐止δ軈^(qū)。

4、專為商業(yè)、辦公等部分服務(wù)的電梯、門(mén)廳、過(guò)道等共有建筑面積由商業(yè)、辦公等部分分?jǐn)偂?/p>

5、地下部位相通，但地面上獨(dú)立的兩幢或兩幢以上的房屋，以規(guī)劃部門(mén)確定的室內(nèi)地坪正負(fù)零劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下部分單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積，地下部分內(nèi)為地上部分服務(wù)的共有建筑面積不予分?jǐn)偂?/p>

6、地下部分與地上部分同屬一幢房屋時(shí)，地下部分不計(jì)容積率時(shí)，地下部分與地下共有部位單獨(dú)計(jì)算建筑面積，地下共有部位為地上部分服務(wù)的列入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；地下部分計(jì)容積率時(shí)，地下部分建筑面積計(jì)入全幢建筑面積，處于地下部分的共有部位由使用該共有部位的范圍分?jǐn)偂?/p>

7、出入地下部分的車(chē)道和專門(mén)服務(wù)于地下車(chē)位的其它公共走道面積，由地下各車(chē)位按套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

8、單幢房屋的地下部位與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（1）出入口設(shè)在該幢房屋主墻外，其建筑面積列入地下部分功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（2）出入口設(shè)在該幢房屋主墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒(méi)有連通，其建筑面積列入地下部分功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（3）出入口設(shè)在該幢房屋主墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分通，其建筑面積列入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

9、斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面（如閣樓）層高在2.20米以上部位應(yīng)參與整幢大樓共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

10、原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)層鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

11、計(jì)算容積率的架空層可計(jì)算建筑面積，但應(yīng)計(jì)入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

12、位于房屋內(nèi)的封閉建筑空間，凡計(jì)算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

13、穿越夾層層高在2.20米（含2.20米）以上的樓梯，夾層層高低于2.20米或夾層層高達(dá)到2.20米（含2.20米）但不使用該樓梯的，夾層不分?jǐn)傇摌翘莨灿薪ㄖ娣e。若夾層層高達(dá)到2.20米（含2.20米）需使用該樓梯的，則夾層應(yīng)分?jǐn)傇摌翘莨灿薪ㄖ娣e。

十、具體計(jì)算方法

（一）套內(nèi)建筑面積

1、套內(nèi)使用面積

（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井。

（4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。

4、在實(shí)際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，加上陽(yáng)臺(tái)的建筑面積，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積。

（二）一般住宅樓

1、幢共有建筑面積

幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積等。

2、幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K

K=（整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積）/ 整幢各套內(nèi)建筑面積之和。

3、套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K

4、套建筑面積

套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

（三）商住樓

1、根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，分別加入住宅和商業(yè)總面積內(nèi)，然后按各自功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2、住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，得到住宅部分總的共有建筑面積，然后按各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算住宅的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。

3、商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算商業(yè)部分各層的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。

（四）多功能綜合樓

多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即幢內(nèi)有住宅、商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象同住宅或商住不同。對(duì)其共有建筑面積應(yīng)首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各層；然后再把功能區(qū)分到的共有建筑面積和層自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬簟?/p>

如果功能區(qū)內(nèi)各層的結(jié)構(gòu)、共有建筑面積基本一致時(shí)，則可免去層一級(jí)分?jǐn)?，由功能區(qū)直接分?jǐn)偟教谆驊簟?/p>

分?jǐn)傆?jì)算方法可參照商住樓操作。

十一、 附則

1、本《規(guī)則》下發(fā)前已確權(quán)發(fā)證或者同一項(xiàng)目前期房屋已實(shí)施房產(chǎn)面積測(cè)繪的，后期的房屋建筑面積計(jì)算，仍按原計(jì)算方法執(zhí)行。

2、本《規(guī)則》實(shí)施過(guò)程中若與新出臺(tái)的國(guó)家法律、法規(guī)或省、部門(mén)規(guī)章不一致的，以新出臺(tái)的國(guó)家法律、法規(guī)或省、部門(mén)規(guī)章為準(zhǔn)。

3、本《規(guī)則》自發(fā)文之日起施行，原《贛州市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（試行）》同時(shí)作廢。

4、本《規(guī)則》由贛州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

附件：術(shù)語(yǔ)解釋

1、房產(chǎn)面積──指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房產(chǎn)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確權(quán)認(rèn)定。房產(chǎn)面積包含房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積。

2、房屋──具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的供人們生產(chǎn)、生活或經(jīng)營(yíng)的建筑物。

3、幢──是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。

4、架空房屋、架空層──架空房屋一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋，架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。架空層指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐，無(wú)圍合外墻的開(kāi)敞空間層。

5、假層──指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。

6、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空的局部層次。

7、技術(shù)層──通常指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

8、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

9、閣樓──指利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠肿鳛槭褂梅块g的，該使用房間稱為閣樓。

10、地下室──室內(nèi)地坪±0以下的建筑物稱為地下室。

11、柱廊──有頂蓋和支柱，供人們通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡(jiǎn)稱柱廊。

12、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。房屋為用作社會(huì)公共道路的有柱廊房，廊上為樓房一部分的臨街樓房。

13、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)（如欄桿），有頂蓋，無(wú)支撐柱的外走廊。

14、門(mén)廊、門(mén)斗──建筑物門(mén)前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道。門(mén)廊、門(mén)斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱為門(mén)廊，支撐頂蓋的是實(shí)體墻稱為門(mén)斗。

15、檐廊──在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的用作通道的伸出部位。

16、通廊、架空通廊──指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長(zhǎng)廊、回廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。

17、層高─是指地面到樓面、樓面到樓面、樓面到平臺(tái)（不含隔熱層）的垂直高度。

18、曬臺(tái)（露臺(tái)）──指供人室外活動(dòng)的屋面或底層伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。

19、陽(yáng)臺(tái)──有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相通、可以供人活動(dòng)或晾曬衣物等的空間。

20、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通使用的通道。

21、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性供垂直交通使用的通道。

22、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周?chē)袊o(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的附屬設(shè)施。

23、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的通道間。

24、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

25、設(shè)備間──一幢大樓內(nèi)放置消防設(shè)施等各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線交接的房屋。原則上以設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定，設(shè)備間都應(yīng)有具體明確的用途。

26、功能區(qū)──根據(jù)各共有建筑部位的用途而劃分的服務(wù)范圍稱為功能區(qū)。

27、柱──指結(jié)構(gòu)柱，是指獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。

28、圍護(hù)結(jié)構(gòu)──將空間豎向分割成相對(duì)獨(dú)立，不易通行的兩個(gè)或多個(gè)部分的實(shí)體，如墻、欄桿等。一般高度不低于1.1米。

29、落地窗──凸出房屋外墻面，且底平面和室內(nèi)地坪面高度一致的窗。

30、凸窗──凸出房屋外墻面，且底平面高于室內(nèi)地坪的窗。

31、挑臺(tái)──指二層以上，挑出房屋墻體外，無(wú)支柱、無(wú)頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面，與房屋相通并且可以供人活動(dòng)的房屋附屬設(shè)施。

32、挑樓──指二層以上，有一層或多層樓面挑出下層樓面墻體外的樓層。

33、物業(yè)管理用房──是指由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的供物業(yè)管理活動(dòng)中使用的房屋。物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理公司只有使用權(quán)。

34、社區(qū)管理和服務(wù)用房──是指社區(qū)黨支部和居委會(huì)的辦公用房，以及社區(qū)警務(wù)室、閱覽室、娛樂(lè)室、健身房、衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)等場(chǎng)所。

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編輯：謝東宸 校對(duì)：彭芳

值班主任：明心武

編審：謝運(yùn)勝 陳昱鑫