上周洋房姐姐說(shuō)到，2020年上半年，北京豪宅市場(chǎng)交易火爆，很多著名豪宅盤(pán)都暗戳戳的清了盤(pán)。在資產(chǎn)荒、資金出海難的大環(huán)境下，咨詢北京另一種稀缺房產(chǎn)資源的人也越來(lái)越多，那就是四合院。01.早在3000多年前的西周時(shí)期，中華大地上的人們就開(kāi)始將房

上周洋房姐姐說(shuō)到，2020年上半年，北京豪宅市場(chǎng)交易火爆，很多著名豪宅盤(pán)都暗戳戳的清了盤(pán)。在資產(chǎn)荒、資金出海難的大環(huán)境下，咨詢北京另一種稀缺房產(chǎn)資源的人也越來(lái)越多，那就是四合院。

01.

早在3000多年前的西周時(shí)期，中華大地上的人們就開(kāi)始將房屋圍合，中間形成庭院方便家族內(nèi)部的日?；顒?dòng)。

經(jīng)過(guò)千年發(fā)展，四合院成為我國(guó)北方傳統(tǒng)的民居形式，其中以北京四合院最為典型。

東南西北四面房屋圍成的封閉區(qū)域，在喧鬧的社會(huì)活動(dòng)中為家族阻隔出寧?kù)o的空間，一進(jìn)一進(jìn)的院落安置大家族中的每個(gè)小家庭和個(gè)體，胡同和街道串聯(lián)起一座座四方的院落，組成了四四方方的北京城。

中間的紫禁城，就是北京城最大的四合院。

如今，有過(guò)胡同生活經(jīng)歷的人越來(lái)越少，大部分人對(duì)四合院的唯一認(rèn)知，就是貴。

鄧文迪和默多克離婚時(shí)分到的四合院，就在北池子大街中段，守著故宮。十幾年前默多克花1000萬(wàn)人民幣買(mǎi)下，如今身價(jià)早已過(guò)億。

今年6月，西城區(qū)一套1000㎡的四合院被法拍，起拍價(jià)2.55億。院內(nèi)建筑雕梁畫(huà)棟，一磚一石都被前主人細(xì)心維護(hù)，拍賣(mài)前引來(lái)眾多意向者實(shí)地看房，但首次拍賣(mài)無(wú)人出價(jià)。

平日里我們看到關(guān)于出售四合院的新聞都是上面這種畫(huà)風(fēng)，給所有人造成了北京的老四合院都得上億的感覺(jué)。

確實(shí)，北京老四合院是稀缺品，全北京3000多套四合院中，刨除損毀嚴(yán)重的和國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)文物，在核心區(qū)域又產(chǎn)權(quán)明晰可交易的，不過(guò)十分之一，也就是300套左右，把區(qū)域縮小到故宮周邊，數(shù)量又要砍去小一半，限量、絕版、不可復(fù)制，頂豪無(wú)疑。

但在售房網(wǎng)站上查一查就會(huì)發(fā)現(xiàn)，四合院并沒(méi)有很多人以為的那么貴，事實(shí)上這兩年還沒(méi)有2億以上的四合院成交。

即使是在核心地段，5000萬(wàn)以下的選擇也不少。

這是因?yàn)樗暮显褐皇且粋€(gè)寬泛的概念，不同戶型的四合院規(guī)模和價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。

02.

其實(shí)最簡(jiǎn)單的四合院，就是像下圖這樣，四座房子圍成的小院（如果把大門(mén)所在的房子改成院墻，則稱(chēng)為三合院）。

這種一進(jìn)小院最小的占地只需300㎡左右，價(jià)格也相對(duì)低。

而影視劇中普通大戶人家住的，通常是三進(jìn)的四合院，也是四合院的標(biāo)準(zhǔn)戶型。

進(jìn)了大門(mén)是影壁，講究的人家也會(huì)在門(mén)外街上豎個(gè)影壁，隔絕大街上的閑雜人等。一進(jìn)院的倒房坐南朝北、臨近街面，居住體驗(yàn)差，古代一般給下人住。

過(guò)了垂花門(mén)，才是正經(jīng)的居住空間。

垂花門(mén)也是古代所謂“女子大門(mén)不出，二門(mén)不邁”中所說(shuō)的“二門(mén)”，出了這道門(mén)就是下人住的外院了，垂花門(mén)之內(nèi)才是主人居住的內(nèi)宅。

內(nèi)宅正房坐北朝南，通常是家里最有身份的人居住，東廂房、西廂房分別是長(zhǎng)子和次子的居所。

最后一進(jìn)的后罩房一般作為廚房或者護(hù)院的宿舍。

這樣一套完整的三進(jìn)四合院，價(jià)格就會(huì)比較高了。

把第二進(jìn)院復(fù)制粘貼，四合院就會(huì)被擴(kuò)展成四進(jìn)院、五進(jìn)院、六進(jìn)院，人口眾多、結(jié)構(gòu)更復(fù)雜的家族，還會(huì)把四合院橫向擴(kuò)展，增加?xùn)|、西跨院。

比如下面這一套就在標(biāo)準(zhǔn)四進(jìn)院的基礎(chǔ)上擴(kuò)展了東跨院，并把其中一部分用作了花園。

北京最闊氣也是知名度最高的多跨多進(jìn)四合院，是三跨十三進(jìn)院的恭王府，和珅這套府邸占地6.2萬(wàn)㎡，南北跨度兩個(gè)街區(qū)，前院是規(guī)整的北方宅院，后花園亭臺(tái)水榭、雕梁畫(huà)棟宛若江南。

03.

作為歷史文物，每一套四合院都是孤品，價(jià)格當(dāng)然也不是簡(jiǎn)單的按照規(guī)模、面積、地段制定。保存完整程度、修繕質(zhì)量，還有有點(diǎn)玄學(xué)但豪宅買(mǎi)賣(mài)中卻很看中的“緣分”，都決定了四合院的價(jià)格。

現(xiàn)在北京的核心區(qū)域劃了“四合院保護(hù)區(qū)”，即使是可以交易的四合院，交易后也不能隨意改動(dòng)主體結(jié)構(gòu)。

不過(guò)這并不影響四合院的舒適性，北京四季分明，夏天炎熱多雨、冬季寒冷干燥，經(jīng)過(guò)前年的摸索和改進(jìn)，北京的四合院早就形成了針對(duì)當(dāng)?shù)貧夂虻慕ㄔ鞓?biāo)準(zhǔn)。

四合院作為小規(guī)模的庭院形式，房高在3m左右，進(jìn)深比高略大一些，這種情況下房檐得探出1m左右，而院子進(jìn)深也不會(huì)小于10m，因?yàn)橥ピ旱某叽?、屋檐的長(zhǎng)度，都是根據(jù)日照角度計(jì)算出來(lái)的。

冬天正午的陽(yáng)光透過(guò)窗戶能直接照到后墻根兒，保證室內(nèi)溫度。

夏天正午陽(yáng)光只能照到門(mén)口，保證了采光，還不會(huì)炎熱。

本身優(yōu)質(zhì)的條件加上現(xiàn)代設(shè)備的加持，四合院的居住體驗(yàn)完全能得到保證。

04.

由于咨詢四合院的客人越來(lái)越多，洋房姐姐特地拍攝了一套身價(jià)9億的四合院，視頻最近就會(huì)和大家見(jiàn)面了！到時(shí)候大家對(duì)于四合院的全部好奇，都能被滿足。

稀缺的四合院是不少人心中的白月光，豪宅買(mǎi)多了，最終都會(huì)想要一棟老洋房或一套四合院，增添財(cái)富的厚度，但四合院的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程可比普通豪宅多了不少坎。

四合院要想交易，除了有《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》（簡(jiǎn)稱(chēng)大紅本），還要有《國(guó)家土地使用證》（簡(jiǎn)稱(chēng)土地證）。有些家族傳承的四合院，就很可能只有大紅本沒(méi)有土地證，辦理土地證的周期很長(zhǎng)，短則半年，長(zhǎng)則一年多，而且需要每平米幾千到2萬(wàn)的土地出讓金。

所以購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候一定先問(wèn)清楚，是否已繳清土地出讓金，是否已經(jīng)拿到土地證。

四合院交易還有一個(gè)重要步驟：測(cè)繪，由于四合院屬于文物，簽署購(gòu)房活動(dòng)前土地局會(huì)指派專(zhuān)人對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪，建筑中與房本不符的部分都必須恢復(fù)原樣才能交易。

如果原房主加蓋了閣樓、車(chē)庫(kù)、地下室等空間，都要拆除后才能交易。

一般情況下，有土地證的四合院購(gòu)買(mǎi)流程需要1-2個(gè)月，而沒(méi)有土地證的需要1-2年。

四合院既是投資品也是藝術(shù)品，既是實(shí)用住宅也是歷史文物，有購(gòu)買(mǎi)力的人了解它能擴(kuò)充投資收藏，不想買(mǎi)的，靠近它也能感受到建筑的美感與歷史的厚重。

四合院的魅力和交易方式，洋房姐姐都知道，后續(xù)的視頻敬請(qǐng)期待哦~！