01你好，我是楊穎。是西安的一名律師，執(zhí)業(yè)11年了。11年間做了許多的訴訟案件，承接了許多的法律顧問工作，現(xiàn)在也有了自己的團(tuán)隊(duì)。前兩天本來是晚上約了幾個(gè)朋友去喝酒，其中一個(gè)朋友跟我說，他公司新來的小朋友看了一套房子，說要去跟中介簽合同，讓我

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你好，我是楊穎。是西安的一名律師，執(zhí)業(yè)11年了。

11年間做了許多的訴訟案件，承接了許多的法律顧問工作，現(xiàn)在也有了自己的團(tuán)隊(duì)。

前兩天本來是晚上約了幾個(gè)朋友去喝酒，其中一個(gè)朋友跟我說，他公司新來的小朋友看了一套房子，說要去跟中介簽合同，讓我?guī)兔θタ纯?/strong>。

他半開玩笑地說，小朋友自己在西安，說讓哥哥姐姐都給幫忙照看下，我們這都是湊熱鬧的。

這種事情當(dāng)然是找律師保險(xiǎn)啦，楊姐下班了幫忙給看個(gè)合同把個(gè)關(guān)，然后咱們就去喝酒。

由于個(gè)人經(jīng)歷的原因，我一直是一個(gè)人吃飽全家不餓的狀態(tài)。

2014年買了房子，當(dāng)時(shí)是全款，也沒有貸款，后來也沒有換過房子，所以從來不關(guān)注房市。

但我總覺得買房子是個(gè)大事，應(yīng)該也不會(huì)當(dāng)場(chǎng)買，就約好了下午六點(diǎn)先去看一下，然后一起吃飯。

結(jié)果沒想到，這一看就看到了凌晨十二點(diǎn)，而且還大半夜的簽了合同。

我們先在這套房子里集合，房子大概90多平，大兩室一廳，中介早早地就在這里等著。

房子戶型還好，就是樓層低，6層采光有點(diǎn)差，主要是便宜，跟同小區(qū)的其他房子相比，一平米便宜了將近3000塊錢。

小朋友大學(xué)畢業(yè)，剛在西安工作兩三年，買房子，當(dāng)然更看重性價(jià)比，所以格外喜歡這套房。

以前，我?guī)У囊粋€(gè)實(shí)習(xí)律師，家里買房子買到了一樓，也有人給了很多建議說哪個(gè)樓層好，哪個(gè)戶型好的。

可是他跟我說：“我要有錢，才能去選哪個(gè)好，對(duì)于我來說，最后起決定作用的只有價(jià)位。”

我們看完了房子，就想著小朋友可能還要跟家里商量一下，或者再來看兩次講講價(jià)格什么的，畢竟是個(gè)大件。

結(jié)果沒想到中介說：“你今天要不簽合同，明天我就約另外一個(gè)女孩簽合同了，這么便宜的房子不會(huì)等你的！”

我本來覺得，這中介大概是忽悠吧，急著成交好掙中介費(fèi)，但是畢竟不是我要買，所以我也沒多說。

小朋友呢，因?yàn)橐恢痹诳紤]買房子，所以對(duì)市場(chǎng)行情比較了解，當(dāng)場(chǎng)就決定去簽合同。

我沒買過二手房，也不太了解市場(chǎng)，我的觀念還停留在一個(gè)三方紙質(zhì)合同，手寫以后慢慢約房東辦過戶手續(xù)的階段，但是簽約的過程和我想的完全不同。

這個(gè)中介所屬的中介公司規(guī)模還比較大，雖然各個(gè)小區(qū)都有看房的店面，但是簽約統(tǒng)一管理。

我們到簽約中心的時(shí)候已經(jīng)是晚上八點(diǎn)半了，可是簽約中心燈火通明，人聲鼎沸，所有的簽約室都坐滿了人……

我完全不覺得像是一家房地產(chǎn)中介公司，反而更像是擺地?cái)偟囊故小?/p>

中介跟我們介紹說，剛需型住房主要是跟著人口走，90年前后是人口出生的高峰期。

而他們現(xiàn)在大概都在30歲左右，所以都在考慮買房結(jié)婚，二手房市場(chǎng)當(dāng)然就火爆了。

不是他忽悠我們說今天不買明天房子就沒了，而是便宜一點(diǎn)的房子真的就是掛出來一兩天就賣出去了，我這才知道房市真的是和我想的完全不同了。

碰到這種市場(chǎng)行情還矯情什么，只要覺得自己能負(fù)擔(dān)得起就得趕快出手了。

所以我們幾個(gè)朋友趕緊老老實(shí)實(shí)地陪著小朋友去了簽約室，認(rèn)真看起了合同。

02

因?yàn)榉课莸膬r(jià)格是說好的，而這種火爆的房市，房東也不可能再降價(jià)，所以這部分也沒什么好說的，但是貸款的方式卻出現(xiàn)了一點(diǎn)小爭(zhēng)議。

一共有三種方式供選擇，分別是公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款。

先說公積金貸款，只適用于普通住宅房屋，商鋪等是不能使用的，他購(gòu)買的是住宅，這點(diǎn)倒是沒什么問題。

公積金貸款的優(yōu)勢(shì)當(dāng)然是貸款利率比較低，5年以上的是3.25%，而商業(yè)貸款利率是4.9%，但是使用公積金貸款購(gòu)買私產(chǎn)住房的最長(zhǎng)貸款年限不得超過20年。

而且各個(gè)地市對(duì)公積金貸款最高額度都有相關(guān)規(guī)定，西安市的最高貸款額度不得超過50萬元。

拿房款100萬元舉例，如果單純使用公積金貸款，50萬貸款20年。

他總計(jì)需要還款680635元，支付利息180635元，每月月供2835.98元，100萬的房子最終共計(jì)付款金額為1180635元。

這個(gè)月供是比較低了，可是首付款比例太高，這個(gè)小朋友承擔(dān)不起。

商業(yè)貸款，當(dāng)然是各種住房都適用了，但是征信要好，不然很難審批過。

因?yàn)樾∨笥驯容^年輕，所以商業(yè)貸款可以貸30年。

按房屋總價(jià)款100萬計(jì)算，付30萬的首付。

另外70萬可以用商業(yè)貸款貸30年，還款總額為1337431元，支付利息共計(jì)637431元，月均還款3715.09元。

這就比公積金貸款每個(gè)月多付出900多元，而房子的最終總計(jì)付款金額1637431元。

組合貸款，就是使用公積金的額度貸款一部分，其余部分使用商業(yè)貸款，這個(gè)方案也是中介提出的。

跟單一的公積金貸款和商業(yè)貸款相比，組合貸的審批時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，據(jù)中介說需要四五個(gè)月。

而且西安市的政策是，組合貸款中商業(yè)貸款的年限必須和公積金貸款的年限相同，也就是最多只能貸款20年。

100萬的房子，他可以支付30萬的首付，用公積金貸款50萬元，另外20萬元辦理商業(yè)貸款。

最終還款金額為994768元，支付利息294768元，每月還款4144.87元，購(gòu)房款最終付款金額為1294768元。

這個(gè)方案當(dāng)然是最好的，可是缺點(diǎn)是放款審批時(shí)間比較長(zhǎng)，因?yàn)樾枰e金貸款中心和銀行都同意放款。

現(xiàn)在的二手房款都是進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶了，放款過戶完成，房主才能拿到全部款項(xiàng)，審批時(shí)間長(zhǎng)，他等著回款的時(shí)間就長(zhǎng)，所以自然是不太愿意。

而且他人在外地，他主要是擔(dān)心如果要他回來配合著辦手續(xù)還需要花機(jī)票錢。

談判不能光想著自己的利益得到滿足，因?yàn)閷?duì)方落不到好處就會(huì)談崩。

所以自己有好處的同時(shí)，也要想著給房主一些別的好處，相互平衡才能讓他同意配合。

所以我們就提出了如果需要房東來西安配合辦理手續(xù)，由買方承擔(dān)交通食宿費(fèi)用。

因?yàn)楫吘瓜啾容^這幾種貸款方案可能節(jié)省的錢，食宿交通費(fèi)用都是小錢了。

而且小朋友自愿把定金金額從3萬提高到8萬，因?yàn)槎ń鹂梢灾苯又Ц督o他，不需要進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

這樣他可以提前多拿到一些錢，也算是一種補(bǔ)償了，最終房主終于同意了用組合貸款的方式。

03

談好了貸款方案，就是簽合同，現(xiàn)在中介的合同都是經(jīng)過法務(wù)審核的。

雖然把自己的責(zé)任寫得很輕，但是基本都在法律規(guī)定范圍之內(nèi)，而且因?yàn)槭袌?chǎng)原因，他也不會(huì)同意改變合同，所以也沒有什么好改的。

房屋的面積、產(chǎn)權(quán)證等等，他們自己也都會(huì)認(rèn)真核對(duì)，需要提醒注意的兩個(gè)小點(diǎn)：

一是前戶主的戶口遷出時(shí)間，很多人買房子也要考慮到孩子上學(xué)的問題，如果前房主的戶口無法及時(shí)遷出，當(dāng)然也會(huì)影響到買房人遷入戶口。

碰到這種情況的，就要約定清楚戶口遷出時(shí)間和沒有按時(shí)遷出的違約責(zé)任，還可以適當(dāng)?shù)厥找恍┍ＷC金來保證房主履行合同。

二就是有一些精裝修和帶家具的房屋，必須寫清楚哪些裝修和家具是要保留的，哪些是要限期拆除的。

細(xì)節(jié)都敲定以后，由于房東在外地，所以中介的簽約員用電腦視頻連線，雙方再次核實(shí)清楚條款后電子簽約完成了交易。

這里面其實(shí)還有一個(gè)小插曲，就是中介可以代辦貸款，但是要收費(fèi)，公積金貸款3000元手續(xù)費(fèi)，商業(yè)貸款4000元，組合貸款5000元。

實(shí)際上，如果不嫌麻煩是可以自己去辦理的。

小朋友當(dāng)然覺得能省一點(diǎn)是一點(diǎn)了，但是中介不同意，開始說如果是自己申請(qǐng)貸款不能保證通過，他們要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)什么的，最后才說就算你要自己申請(qǐng)貸款，這個(gè)費(fèi)用也不能免收。

我跟小朋友開玩笑說，這個(gè)明顯是霸王條款，“格式合同向不利于制定合同的一方來解釋。

不行我們先交了費(fèi)，買房成功后我們起訴他，要求退還費(fèi)用，他沒有提供服務(wù)，我覺得大概率能勝訴?！?/p>

但是當(dāng)然誰也不愿意為了這個(gè)事情折騰起訴一趟，所以最后就決定讓中介代辦了。

等到全部簽約成功都凌晨十二點(diǎn)多了，可是中介公司的簽約中心依然還有很多人在簽約，簽約員跟我說，他們是兩班倒。

一班是早上九點(diǎn)到下午六點(diǎn)，一班是從下午一點(diǎn)到最后一個(gè)人離開，加班到后半夜三四點(diǎn)簽約是常有的事情。

小朋友買房成功不是慶祝，而是先感謝陪著他買房子的朋友們，加上我一共是四個(gè)人。

整個(gè)合同簽訂過程中，大家也都時(shí)不時(shí)地出個(gè)主意，幫他和中介討價(jià)還價(jià)，他說如果是他自己的話，肯定要慌的。

不過這群朋友倒是沒人太在意，我們都是一群價(jià)值觀相仿的人，常常互相幫忙，畢竟人活在社會(huì)中，社會(huì)由人組成，不是所有的事情都用利益成本來衡量的。

尤其是剛?cè)肷鐣?huì)的小朋友，有些事情于我們可能是舉手之勞，于他卻是雪中送炭了。

一個(gè)朋友打趣他說，你前幾天說房?jī)r(jià)天天漲，愁得睡不著，這下買到手了能睡著了吧？

小朋友嘆了口氣說，這下要準(zhǔn)備首付款，每個(gè)月要還房貸了，還要準(zhǔn)備裝修款，更睡不著了，這是不買睡不著，買了也睡不著啊。

雖然同樣都是睡不著，但是至少有了房子心里踏實(shí)了吧，中國(guó)人的傳統(tǒng)里是要住有所居，居有所安。

我雖然是一個(gè)偏體驗(yàn)的人生態(tài)度，但是也多少能夠理解一些居無定所的慌亂感，睡不著的奮斗不是為了房子，還是為了一個(gè)安穩(wěn)的家吧。

*作者：楊穎，律師，自2009年入行至今，每年辦理很多各種類型的案件，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)。想要通過普法告訴大家，法律人也是有溫度的。