文丨子木1國(guó)外定論昨天一家名叫「第一太平戴維斯」的國(guó)際研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了一份榜單，闡述了中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)格局。其中最重要的一個(gè)結(jié)論是，目前中國(guó)住宅市場(chǎng)存量的總體估值約人民幣263萬億元，相當(dāng)于目前GDP的三倍。預(yù)計(jì)中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財(cái)富的6

文丨子木

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國(guó)外定論

昨天一家名叫「第一太平戴維斯」的國(guó)際研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了一份榜單，闡述了中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)格局。

其中最重要的一個(gè)結(jié)論是，目前中國(guó)住宅市場(chǎng)存量的總體估值約人民幣263萬億元，相當(dāng)于目前GDP的三倍。預(yù)計(jì)中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財(cái)富的62%，而在美國(guó)，這一比例僅為28%，所以說中國(guó)房地產(chǎn)泡沫化非常嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)居高。

但我卻不這認(rèn)為，正因?yàn)榉慨a(chǎn)在家庭財(cái)富的占比太高，所以住宅的穩(wěn)定應(yīng)該對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起到了至關(guān)重要的作用，這在歷史中一次又一次的調(diào)控政策可以看出。

按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)局勢(shì)，地方只有通過限制土地供應(yīng)、利用政策手段來支持住房需求，才能支撐起市場(chǎng)價(jià)格，房產(chǎn)價(jià)值便可無限期地維持下去。

中國(guó)經(jīng)歷了這么多輪周期，逐漸演變?yōu)橐环N獨(dú)特的定向調(diào)控法，松了緊緊了松，無止境的在穩(wěn)定的邊緣盡最大努力去庫(kù)存，這就是前段時(shí)間蘇州出臺(tái)調(diào)控政策的真實(shí)原因。

其實(shí)蘇州樓市出臺(tái)強(qiáng)力調(diào)控沒有任何影射意義，只不過是蘇州樓市過度瘋狂的一次降溫措施。尤其遏制投機(jī)性投資和開發(fā)上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價(jià)格強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

報(bào)告中還提到了中國(guó)城市房?jī)r(jià)的排行，其中上海靜安區(qū)以全國(guó)第一，13.5萬/平米的均價(jià)排名第一，成為新的宇宙中心，全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的十個(gè)區(qū)中，上海達(dá)到了7個(gè)，北京2個(gè)，深圳1個(gè)。

但是通過我對(duì)數(shù)據(jù)的詳查，和幾個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)研究者碰撞之后，發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)有很大的問題。于是特意調(diào)出了當(dāng)下中國(guó)最貴區(qū)房?jī)r(jià)，最便宜區(qū)房?jī)r(jià)，和最近幾年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅最大的區(qū)域。

我把它們匯總在下面，發(fā)現(xiàn)了一些很特別的秘密。

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最貴的地方

我們用二手房房?jī)r(jià)作為標(biāo)尺，從貝殼數(shù)據(jù)庫(kù)找到全國(guó)最貴區(qū)域的房?jī)r(jià)，如下圖。

其中我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)最值錢的地段幾乎全部被一線城市占領(lǐng)。在前十強(qiáng)中，北京總共有4個(gè)，上海4個(gè)，深圳2個(gè)。其中北京西城區(qū)以11.15萬元/平米的房?jī)r(jià)冠絕中國(guó)首位，其后是上海的靜安區(qū)以9.23萬元/平米排在第二。

在30強(qiáng)中，我們除了一線城市外還看到了二線城市的身影，其中廈門的湖里區(qū)以5.56萬元/平米排在第15位，其后是天津的和平區(qū)，杭州的西湖、上城區(qū)都以近5萬元的房?jī)r(jià)排在其后。

看到這一幕，一定有很多購(gòu)房者開始瑟瑟發(fā)抖了，西城區(qū)11萬元/平米的房?jī)r(jià)，對(duì)于一般人來說，無異于天價(jià)，動(dòng)不動(dòng)上千萬的房子也不是能花三代人積蓄湊過來的。有媒體說，如果按照當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)收入比，一線城市的房?jī)r(jià)是畸形的。

其實(shí)不然，對(duì)于絕對(duì)中心城市，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)偽命題，例如北京西城區(qū)，上海靜安區(qū)，它們是全國(guó)有錢人財(cái)富積聚的發(fā)酵地。

外向流入資金決定了它的根本價(jià)值。

那么這些地方的房?jī)r(jià)為什么遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于當(dāng)?shù)氐氖杖胨?，又給我們帶來了怎樣的啟示呢？

我認(rèn)為最主要是三點(diǎn)：教育、醫(yī)療和產(chǎn)業(yè)。

在中國(guó)，很多人的主觀意識(shí)里都刻畫了自己活著的意義，就是為了給下一代爭(zhēng)取更好的生存環(huán)境和為上一代更好的養(yǎng)老送終，所以在房子選擇上，會(huì)盡可能滿足家人需求。教育、醫(yī)療成為不二之選。而一線城市的核心區(qū)正滿足了此類需求。

在教育資源方面，中國(guó)一線城市集中程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，甚至高于國(guó)際上的其他都市。首先，從高等教育來看，北京遙遙領(lǐng)先。北上廣深四個(gè)城市中，北京匯聚了全國(guó)最多的頂尖大學(xué)，從“985”、“211”和民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的 “TOP100”的城市分布，北京高校平均都占到20%以上，上海高校占到8.5%，廣州高校占到4%，體現(xiàn)了非常明顯的教育資源集中度。

從基礎(chǔ)教育來看，情形亦大致相同，北京依然獨(dú)占鰲頭。因?yàn)楹芏嗟胤降母呖颊邥?huì)給本地高中學(xué)生很大的優(yōu)惠，在當(dāng)?shù)刈x書考學(xué)的成功率和市外有天壤之別，所以額外增加了基礎(chǔ)教育資源的吸引力。在中國(guó)100所知名高中里，北京占了18所，上海、廣州和深圳分別為3所、2所、2所。這就是北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房秒殺澳洲豪華海景房的真實(shí)原因，其中靜安區(qū)的教育資源也是上海最好的，同理于天津的和平區(qū)，廈門的思明區(qū)，杭州的西湖區(qū)等等。

從醫(yī)療資源來看，中國(guó)四大一線城市資源集中度也比較高。北上廣深具有更高的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源比例，比如北京只有全國(guó)1.58%的人口，但享有全國(guó)4.26%比例的三甲醫(yī)院資源。

北上廣深的醫(yī)療資源集聚度是全國(guó)平均的三倍。

其次是產(chǎn)業(yè)。雖然產(chǎn)業(yè)被排在了第三位，但我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)才是房?jī)r(jià)最重要的支撐點(diǎn)。因?yàn)榻逃?、醫(yī)療是政策資源的選擇，而產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自然選擇。后者的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定。

在這份榜單中，地段價(jià)值高的區(qū)域基本都是全市產(chǎn)業(yè)的佼佼者，其中主要表現(xiàn)在金融和科技等第三產(chǎn)業(yè)上。例如北京西城的金融、海淀的科技、深圳福田的金融、南山的科技、廣州天河的金融、廈門湖里區(qū)的金融、杭州西湖的金融等等。

金融和科技是中國(guó)最賺錢的產(chǎn)業(yè)，同理積聚了中國(guó)最主要的高凈值人群，這些人就近購(gòu)房置業(yè)，形成了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的有效支撐。相信身在其他城市的你，理清這個(gè)邏輯后，心中一定對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)值有了更清晰的輪廓。

此外在資源上，環(huán)境也是一項(xiàng)要重視考慮的房?jī)r(jià)因素。例如海南三亞、山東威海、廣東惠州、廣西北海、云南昆明等等，房?jī)r(jià)也有一定的支撐點(diǎn)。不出意外，十年之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，而衍生出的旅居養(yǎng)老將成為主流。

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最便宜的地方

前段時(shí)間，鶴崗房?jī)r(jià)爆破后，引發(fā)了三四線城市購(gòu)房者的焦慮。近幾年「人往高處走」的人口動(dòng)遷，讓房地產(chǎn)萎靡風(fēng)浪襲遍整個(gè)三四線城市，尤其那些靠能源發(fā)家，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的城市，已經(jīng)徘徊在生死邊緣。

那么中國(guó)房?jī)r(jià)最便宜的城市主要分布在哪些區(qū)域呢？

其中，黑龍江鶴崗房?jī)r(jià)以1701元/平米的均價(jià)位于全國(guó)倒數(shù)第一，其次是黑龍江的七臺(tái)河，房?jī)r(jià)為2105元/平米。

在前十的榜單中，黑龍江占據(jù)4個(gè)席位，遼寧、內(nèi)蒙古、山西、西江、寧夏等東北、西北部城市緊隨其后。

這些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，早期多以能源業(yè)居稱、其中黑龍江鶴崗、寧夏石嘴山、山西朔州等城市由于煤礦產(chǎn)業(yè)崩塌，導(dǎo)致人口加速外流，老年人占比加重，城市人口結(jié)構(gòu)惡化，經(jīng)濟(jì)加速進(jìn)入惡性循環(huán)。最后導(dǎo)致房子多于人口，供需失衡，房?jī)r(jià)搖搖欲墜。

在前25榜單中，除了三北之外，還看到了湖北的咸寧、廣西的百色、河南的周口，這些城市房?jī)r(jià)的萎靡則是由于本地產(chǎn)業(yè)太弱，人口被當(dāng)?shù)厥?huì)強(qiáng)吸的結(jié)果，尤其是湖北，以眾城之力而肥武漢一市。

未來中國(guó)城市格局是一個(gè)「強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者恒弱」的局面，且在人口紅利、產(chǎn)業(yè)紅利、技術(shù)紅利和政策紅利過后，弱市的翻盤幾率幾乎為0，所以在這些城市的購(gòu)房者，切勿投資房產(chǎn)。而且房?jī)r(jià)排名倒數(shù)居多城市所在的省會(huì)，也不是好的投資標(biāo)的，例如黑龍江的哈爾濱、內(nèi)蒙古的呼和浩特、新疆的烏魯木齊等等。

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房?jī)r(jià)變革

最后一部分讓我們?cè)賮砹私庖幌?，中?guó)城市的房?jī)r(jià)變革。我挑選了2012年到2019年為時(shí)7年的時(shí)間段，正好經(jīng)歷了2013年和2018年兩波房?jī)r(jià)大周期。

那么哪些城市的房?jī)r(jià)漲幅最大，哪些最小，從中我們又可以獲得什么信息？

從這份榜單中，我們可以看到，深圳以182.53%的漲幅位居中國(guó)第一，深圳這些年不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)奇跡，也創(chuàng)造了房?jī)r(jià)的漲幅奇跡。這個(gè)漲幅意味著如果你2012年在深圳買一套100平米的房子，7年時(shí)間什么都不用做就可以凈賺350多萬，這還是在一般的地段上。

房產(chǎn)投資是中國(guó)最好的財(cái)富通道，這句話不假。

其次是老大哥北京，以132.28%的增幅位列第二。第三是廊坊，廊坊的漲幅能達(dá)到125%的原因是北京購(gòu)房需求的溢出效應(yīng)，尤其是廊坊北三縣的房?jī)r(jià)增幅高達(dá)150%。

一線城市中北上深牢牢占據(jù)前五的位置，證明了在人口、資金、產(chǎn)業(yè)、政策的正向驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。

接下來我們看到，武漢、合肥、濟(jì)南、福州這些省會(huì)城市的增幅均超過100%，這是近幾年來中央驅(qū)動(dòng)的強(qiáng)省會(huì)政策下的結(jié)果，代表了中部城市的崛起和弱省會(huì)城市的正名。這幾年山東省和福建省均把投資策略重轉(zhuǎn)移到福州、濟(jì)南身上，基建加速，人口流入量增強(qiáng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。

其次我們很明顯的看到，東莞、珠海、惠州、佛山的房?jī)r(jià)增幅在二三線城市中屬于第一梯隊(duì)，蘇州、昆山、南京、杭州等在第二梯隊(duì)，天津、石家莊、保定在第三梯隊(duì)，證明了中國(guó)有潛力的城市均位于「抱團(tuán)取暖」的城市群戰(zhàn)略規(guī)劃中。

從梯度效應(yīng)可以看出中國(guó)三大城市群中，珠三角城市群的房?jī)r(jià)潛力大于長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角大于京津冀，這也和城市群GDP成正比。經(jīng)濟(jì)是房?jī)r(jià)的主動(dòng)力，是任何城市都無法回避的事實(shí)。

其次，位于城市群中的三四線城市房?jī)r(jià)漲幅要遠(yuǎn)大于非城市群的三四線城市，這也佐證了我一貫的觀點(diǎn)，只有城市群的三四線城市才有投資價(jià)值，無他。

當(dāng)然還有一些城市，數(shù)據(jù)無法闡述其真實(shí)情況，例如重慶，由于面積太大，房?jī)r(jià)被均攤，整體漲幅68%屬于正?，F(xiàn)象。還有長(zhǎng)沙，7年房?jī)r(jià)從6539漲到10217元，漲幅56.25%，這個(gè)漲幅可謂良心，如果不是政策壓制，相信按照長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)體量來講，房?jī)r(jià)完全可以并肩成都。

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跑贏通脹

最后要注意40%漲幅以下的城市。

很多人說，你看東北城市不行，那沈陽(yáng)也維持16.35%的漲幅，其實(shí)并非如此，這是一個(gè)很實(shí)際的數(shù)學(xué)問題。

我們?cè)囍乙幌路績(jī)r(jià)漲幅和通脹之間的關(guān)系。

用最簡(jiǎn)單的費(fèi)雪方程式：MV=PT

（M為流通中的貨幣，V為貨幣周轉(zhuǎn)速度，T是商品和勞務(wù)交易總量T為GDP，M理解為廣義貨幣M2，V很難找（在金融不發(fā)達(dá)的地區(qū)，基本維持不變）。兩邊同時(shí)微分之后，扣除貨幣周轉(zhuǎn)速度的影響的話，基本上可以確定：通脹率=M2增長(zhǎng)率-GDP增長(zhǎng)率這個(gè)算法還是比較準(zhǔn)的。）

把官方數(shù)據(jù)調(diào)出后，基本可以確定07-19年這個(gè)差額的均值是7%左右。意味著每年的通貨膨脹率為7%，按照復(fù)利式計(jì)算，投資100萬人民幣7年時(shí)間縮水成了60萬，蒸發(fā)了40萬。

這意味著如果你在2012年投資了一套面積100平米，1萬元/平米的房子，7年時(shí)間漲幅必須達(dá)到40%，1.4萬元/平米，才能勉強(qiáng)跑過通貨膨脹。

中國(guó)房地產(chǎn)大部分城市是完全可以跑贏通脹的，但像榜單中的蘭州、則鎮(zhèn)江等城市雖然房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了40%，其實(shí)實(shí)際上投資回報(bào)率為0。而像投資唐山、泰州這種城市，7年一分沒賺反而虧了許多。

當(dāng)然，要注意的是，榜單中的城市均價(jià)不代表你所購(gòu)買的房子地段的價(jià)格，如果你買在了城市的核心地段，漲幅一定大于平均，也是可以跑贏通脹的。大家要根據(jù)自己的實(shí)際情況去做計(jì)算。