老鐵們好，我是財(cái)爺，今天我們聊上海板塊。這篇文章很重要，一定要仔細(xì)讀完。從2006年至今，十五年時(shí)間里，上海樓市走過(guò)了完整的三輪牛市，分別是2009-2010年、2015-2016年、2020-2021年。上海有個(gè)小細(xì)節(jié)，就是每年房產(chǎn)稅0.

老鐵們好，我是財(cái)爺，今天我們聊上海板塊。

這篇文章很重要，一定要仔細(xì)讀完。

從2006年至今，十五年時(shí)間里，上海樓市走過(guò)了完整的三輪牛市，分別是2009-2010年、2015-2016年、2020-2021年。

上海有個(gè)小細(xì)節(jié)，就是每年房產(chǎn)稅0.4%和0.6%的稅率分界線，是根據(jù)上年度新房銷售均價(jià)的2倍來(lái)計(jì)算的。前段時(shí)間，上海市統(tǒng)計(jì)局公布了2021 年的新建住宅銷售均價(jià)，為40974元/平。

不過(guò)，40974元這個(gè)價(jià)格是包含了征收安置住房以及保障性住房的，實(shí)際的商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，2021年新房均價(jià)為52938元/平。

而2006年，上海新房的成交均價(jià)為8603元/平。相當(dāng)于十五年間，上海新房?jī)r(jià)格漲了5.15倍。

考慮到過(guò)去十五年，上海的城市邊界在不斷擴(kuò)大，全市均價(jià)不斷被越來(lái)越遠(yuǎn)的房子拉低，因此你的房子至少要漲6-7倍，才算是跑贏大盤。

剛好，我們整理了一份2006-2021年房?jī)r(jià)變化數(shù)據(jù)，到底哪些房子跑贏了大盤呢？

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我們根據(jù)60個(gè)代表性小區(qū)2006-2021年的均價(jià)，來(lái)看看哪些因素會(huì)導(dǎo)致較好的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。

先來(lái)看漲幅超過(guò)900%的30個(gè)小區(qū)：

乍一眼看去，浦東是大贏家，前30名里占了12個(gè)。過(guò)去十五年，房子買在浦東，大概率跑贏大盤。

比如張江、御橋板塊的湯臣、地杰等小區(qū)，板塊內(nèi)不僅產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁，軌交方便，還有不錯(cuò)的學(xué)區(qū)加持，2020-2021這一輪漲幅非?？捎^，因此十五年漲幅也排名第一第二，之后幾年，同板塊新出的匯智湖畔、萬(wàn)科海傳漲幅也不小。

當(dāng)然，隨著學(xué)區(qū)熱度的褪去，現(xiàn)在這些小區(qū)的價(jià)格有些下來(lái)了，不過(guò)漲幅還是非常靠前。

另外像源深、三林、周康等，分別受到了陸家嘴、前灘、張江的發(fā)展輻射，漲幅也非?？壳啊?/p>

當(dāng)然，漲幅靠前的小區(qū)里浦東比較多，還有一個(gè)原因就是浦東的商品房供應(yīng)稀缺，供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張。

上海4.32萬(wàn)億生產(chǎn)總值里，浦東就有1.45萬(wàn)億，占34%；上海2487萬(wàn)人口里，浦東就有568萬(wàn)，占23%；然而浦東歷年新房供應(yīng)量只占全市的15-20%，大大低于人口和經(jīng)濟(jì)的比重。

浦東供應(yīng)上不來(lái)，漲幅就不會(huì)差。

除浦東外，其他漲幅靠前的小區(qū)分布的就比較零散，各行政區(qū)、各板塊都有。

比如閔行古美，靠近漕河涇、徐家匯的全新中產(chǎn)板塊，怎么都不會(huì)差。

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再來(lái)看看漲幅中間和靠后的小區(qū)。

如果十五年漲幅在700%-900%，基本可以認(rèn)為是和上海全市是持平的，既沒有跑贏太多，也沒有拖后腿，像表格里排名31-48的小區(qū)便屬于這種中游檔次。

但十五年漲幅低于700%，那么基本可以判定其表現(xiàn)是弱于大盤的，需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，予以警惕。

這里著重說(shuō)幾個(gè)漲幅靠后的。

漲幅靠后的一條主線就是價(jià)格基數(shù)過(guò)高。

比如碧云曉園、香梅花園、仁恒河濱花園、遠(yuǎn)中風(fēng)華園、永新花苑、翠湖天地御苑等，房子本身非常不錯(cuò)，板塊也沒有太多缺點(diǎn)，但原罪就是：起步價(jià)太貴了。

過(guò)去的十五年，是上海飛速發(fā)展的十五年，越是低基數(shù)的小區(qū)，受到的板塊發(fā)展、人口導(dǎo)入、通貨膨脹的推動(dòng)就越大，5000到5萬(wàn)容易，5萬(wàn)到50萬(wàn)就難了。

但是最近兩年，這條主線有所變化，有些房子，反而是越貴的漲的越好，便宜的反而沒人要，在這背后的原因有很多。

比如改善需求的爆發(fā)，導(dǎo)致剛需房供應(yīng)大，改善房供不應(yīng)求；比如三價(jià)取低后，豪宅全款買家受政策影響?。槐热缟虾Ｍ鈦?lái)人口流入放緩，低總價(jià)房需求疲軟，等等。

至于這些到底是長(zhǎng)期趨勢(shì)還是短期趨勢(shì)，還需要我們觀察。

另一條主線就是宏觀、微觀買錯(cuò)。

宏觀上，比如買在寶山，但沒想到寶山最近十幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展放緩，漲幅遠(yuǎn)不如浦東、閔行甚至嘉定青浦松江。

微觀上，比如當(dāng)年華漕西郊九韻城3300多，而金色西郊城是它的兩倍，但后者受到飛機(jī)噪音影響太大，至今飽受其害，價(jià)格上不去，價(jià)格反而被前者超車。

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從過(guò)去十五年的小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅里，我們可以發(fā)現(xiàn)很多買房的小秘密。

一、從漲幅排名靠前的小區(qū)可以看出，房?jī)r(jià)基數(shù)還是很重要。

當(dāng)年全市均價(jià)為8603元/平，排名前30的，無(wú)一例外均在全市均價(jià)的兩倍以內(nèi)。前十名里只有三個(gè)小區(qū)均價(jià)破萬(wàn)，前二十名里只有五個(gè)小區(qū)均價(jià)破萬(wàn)。

如果以1.5萬(wàn)/平為界，排名前2/3的小區(qū)的買入價(jià)都在臨界點(diǎn)以下，而倒數(shù)前十的小區(qū)，七成都是高價(jià)買入的。

二、買房要買對(duì)大方向。

過(guò)去十五年，明顯跑輸?shù)?，除了高價(jià)位外，就是寶山、曹路、南橋等。寶山主要是因?yàn)檎w產(chǎn)業(yè)和界面沒有得到升級(jí)，至今流傳著“北區(qū)無(wú)就業(yè)”的話語(yǔ)。曹路作為動(dòng)遷基地，配套、產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期沒有起色。南橋作為奉賢的區(qū)域市場(chǎng)，缺乏外來(lái)人口的購(gòu)買力支撐。

過(guò)去幾十年，上海的發(fā)展都是東西兩翼為主線，買在北區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、沒有重大規(guī)劃的區(qū)域，得到的利好確實(shí)要少一些。

三、不為高溢價(jià)買單。

從2006年的數(shù)據(jù)可以看到，有些郊區(qū)盤價(jià)格很高，買入后反而跑輸。當(dāng)年5400買南橋，不如老老實(shí)實(shí)買康城、周康等市區(qū)邊緣地段。

四、買房要抓住兩條主線。

漲幅靠前，要么是低基數(shù)的美林小城、金鶴新城、新凱家園這種，要么就是中產(chǎn)學(xué)區(qū)暴擊盤，比如張江、御橋、源深、古美、大寧等板塊。抓住這兩條主線，不一定能贏過(guò)90%的人，但絕不會(huì)跑輸大盤。

五、避開硬傷小區(qū)。

除了之前提到的被飛機(jī)航道嚴(yán)重影響的金色西郊城外，也要避開同樣有重大硬傷的小區(qū)，比如靠近污水處理廠、垃圾焚燒廠、大型變電站等不利因素的小區(qū)，比如質(zhì)量嚴(yán)重缺陷、物業(yè)極差、開發(fā)商口碑極差等本身問(wèn)題的小區(qū)，另外還有遠(yuǎn)郊無(wú)地鐵小區(qū)、文旅概念小區(qū)等。

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