最近又在倒騰房子。來德國20幾年了，房子過手了七八套，自己慢慢也在生活中總結出了規(guī)律，什么樣的房子原來更好住，什么樣的房子更好租，什么樣的房子適合養(yǎng)老，什么樣的房子才是投資的終極目標。我原來城市的自住房子很大很漂亮，買的很貴。那時候剛來德國

最近又在倒騰房子。來德國20幾年了， 房子過手了七八套，自己慢慢也在生活中總結出了規(guī)律，什么樣的房子原來更好住，什么樣的房子更好租，什么樣的房子適合養(yǎng)老，什么樣的房子才是投資的終極目標。 我原來城市的自住房子很大很漂亮，買的很貴。那時候剛來德國不過七八年還沒有太多經驗?，F(xiàn)在房子出租出去了，別墅出租在德國是很漫長的。要是貸款沒還完就賣的話要可能還得額外交錢消除貸款，所以就一直不忍心賣。而留給孩子們呢，你并沒有把握，他們以后是否回到那個城市去生活。故而這次再買房子，就不想買那么大的別墅了，城市邊緣的別墅房子都在半山腰，孩子們上學呀買菜呀都不方便，我不會開車也很苦惱。再有就是，五年以后，兩個大的就要獨立離開家庭了，住漂亮的花園大房子還意味著打掃呀鋤草呀無數(shù)的勞動，我們兩個老人家實在是也不想了。所以市中心的商住兩用房子，就很有吸引力。其實說起來，在咱們中國，有幾個普通老百姓能住得起花園別墅大房子呢，不都是住在類似的商住兩用房子里嗎，熱熱鬧鬧下樓就可以買菜打醬油喝咖啡吃蛋糕，不是也很好嗎？

德國人買這一類的商住兩用的房子，價錢一般是：老樓按照年租金收入的10年到15年計算，新蓋樓房則20年到30年，甚至更加高來計算。而且記住哈，買了以后，樓房下面地皮若干米，一般在城市中心也有五六百平方米，也都是屬于你的，白紙黑字記入地契，沒有70年以后地皮上繳國家那么一說。這么說起來，德國的房子，簡直就是比中國的便宜多了，真正是普通大眾能夠買得起的房子。結合我的經驗，說說什么樣的房子在德國近年來最好租：

01

位置位置，還是位置

每個城市都有最適宜出租的位置，一般是公共交通，市政建設都十分齊全的城市區(qū)域，要是能夠依托大學，廠礦企業(yè)，科技園區(qū)就更好了

02

戶型

房屋的基礎戶型是決定你出租收益的重要前提，德國人都是很注意居住環(huán)境的清潔透氣和采光問題的， 保暖和抗噪更別提了。因此出租房屋要選擇新建的合理分割的簡約小戶型。如果是節(jié)能型房屋就更好了。

03

管理

這里的管理是指除了基本出租以外的物業(yè)和出租相關事項管理。德國有很完善的出租法律法規(guī)，還有出租協(xié)會保證租客的利益，大到裝修家電，小到水管暖氣，如果業(yè)主不能對物業(yè)進行很好的后續(xù)管理，房子租的時間越長，越容易掉進虧損的漩渦里，只有時刻對房屋進行適當?shù)墓芾砗鸵?guī)范，才能保證租金的持續(xù)收益和最大收益。

04

集中還是分散？

租房子有個集中效應，就是指多個小面積同樣地段的獨立物業(yè)的收入要遠大于總面積相同的大型物業(yè)。換句咱們都懂的話，就是小公寓好租，而且，幾套小公寓的收益，要比一套豪華大面積公寓，高出不少。

05

城市發(fā)展趨勢

這個事情，你到一個陌生的城市，要怎么知道這個城市里什么地方才能有更好的發(fā)展趨勢呢。 在德國，這件事變得比較容易，您可以找到除了權威部門發(fā)布的財務測評（Finanztest）報告，還可以去找一找房地產市場相關報告（Grundstückmarktberichte）或房產經紀人協(xié)會（Maklerverb?nden）提供的價格數(shù)據(jù)?？偨Y后你將會找到最適合投資的高性價比地區(qū)。