未來5到10年的房?jī)r(jià)會(huì)是什么走勢(shì)？是漲還是跌？這是我們每一個(gè)人都關(guān)心的問題，因?yàn)槭玛P(guān)我們所有人的利益，如果未來5到10年房?jī)r(jià)如過去10年一般上漲，那么持有更多的房產(chǎn)將能夠帶來更多的財(cái)富增值，反之，則是財(cái)富縮水。

1、過去20年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因是什么？

要獲得這個(gè)問題的答案，我們首先得知道過去10年、20年的房?jī)r(jià)為何會(huì)一直上漲？最根本的原因是什么？

過去10年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲最核心的原因是兩個(gè)，第一是住房稀缺，第二是購(gòu)買力提升，除此之外所有的原因都是輔助，或者是被包含在這兩個(gè)原因之內(nèi)。

稀缺是一個(gè)商品價(jià)格持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，背后的原因是供需失衡，中國(guó)雖然改革開放四十多年了。

但是城市大規(guī)模建設(shè)也就是最近20年的事情，大家如果有印象，可以回憶一下九十年代、以及進(jìn)入21世紀(jì)后的20年，這期間的變化是非常之大的。

以我老家為例，我們縣城的建設(shè)大概是在2000年左右開始的，我印象特別清楚，因?yàn)槲夜霉眉耶?dāng)時(shí)被拆遷了，她們當(dāng)時(shí)的房子才老城區(qū)的邊緣，旁邊還有農(nóng)田。

種了很多李子樹和蔬菜，但是現(xiàn)在這里已經(jīng)是縣城的中心，汽車站就在旁邊，縣城擴(kuò)大的好幾倍，而主要的建設(shè)就是在2000年之后進(jìn)行的。

從更大的城市來說，上海的浦東新區(qū)是90年代開始建設(shè)的，2001年才作為行政區(qū)成立，當(dāng)我畢業(yè)在浦東工作的時(shí)候，看到的是建成的非?，F(xiàn)代化的一個(gè)城市。

深圳的南山也是90年代開始建設(shè)的，是深圳目前最現(xiàn)代化的城市建設(shè)，而其中的前海是2010年開始建設(shè)的，比南山更加現(xiàn)代化，現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)投入使用了，整個(gè)區(qū)域極其現(xiàn)代化。

從人口上來說，大量的農(nóng)村人口涌入城市，這個(gè)現(xiàn)象叫做城鎮(zhèn)化，2000年的時(shí)候中國(guó)城鎮(zhèn)化率才36%，到了2021年，已經(jīng)接近65%，21年時(shí)間，城鎮(zhèn)化率提高了29個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口從4.68億迅速增加到9.1億。

21年時(shí)間城鎮(zhèn)人口增加了4.42億，這是一個(gè)比美國(guó)一國(guó)人口還多的規(guī)模，人來到城市得有地方住吧，最開始可能是大通鋪擠一擠。

然后是租一個(gè)房間，最后就是買房子了，那么房子就顯得極其稀缺，2000年左右的時(shí)候居住條件還是非常差的，98年進(jìn)行的房改，不再進(jìn)行福利分房了，全由市場(chǎng)解決。

有了市場(chǎng)需求，還不一定能夠變成有效需求，還需要有購(gòu)買力，過去20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。

不僅在中國(guó)歷史上是最快的，在人類歷史上也是從未有過的，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，GDP從2000年的8.9萬(wàn)億提高到2021年的114萬(wàn)億，增長(zhǎng)了近13倍！

住房稀缺，人均居住面積不足20平方米，同時(shí)又有大量的人口涌入城市，原本緊張的住房矛盾變得更加突出，當(dāng)有了購(gòu)買力的時(shí)候就會(huì)買，這是過去20年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因！

2、未來5到10年房?jī)r(jià)的走勢(shì)

但是這些原因未來還存在嗎？應(yīng)該說已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近65%，未來還會(huì)提升，但是幅度已經(jīng)不大了，中國(guó)的規(guī)劃是在2035年達(dá)到75%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%以上，比如美國(guó)的城鎮(zhèn)化率在83%左右，中國(guó)未來的城鎮(zhèn)化率還會(huì)增長(zhǎng)，但是相比以前會(huì)大大放緩，過去20年提高近30個(gè)百分點(diǎn)，但是現(xiàn)在的目標(biāo)是未來13年提高10個(gè)百分點(diǎn)，速度是大大放緩的。

這意味著需求是放緩的，同時(shí)，中國(guó)在房屋的建設(shè)能力上達(dá)到了有史以來最高，2021年中國(guó)商品房銷售面積是17.9億平方米。

其中住宅商品房銷售面積為15.6億平方米，是有史以來最高水平，這已經(jīng)是連續(xù)第四年超過17億平米了，按照人均40平米的居住面積，可以為3900萬(wàn)人提供住宿。

哪怕我們的城鎮(zhèn)化率一年提高2個(gè)百分點(diǎn)，也只有2800萬(wàn)人口進(jìn)入到城鎮(zhèn)。換言之，現(xiàn)在的房屋建設(shè)能力已經(jīng)超過了我們?nèi)丝谶M(jìn)入城鎮(zhèn)的速度。

中國(guó)的房地產(chǎn)整體而言是已經(jīng)度過了稀缺階段！

這個(gè)結(jié)論特別重要，所以再也不會(huì)有全國(guó)各地房?jī)r(jià)共同上漲的景象了，中國(guó)的房地產(chǎn)未來表現(xiàn)出來的是區(qū)域不均衡。

一二線城市表現(xiàn)為人口凈流入，但是房地產(chǎn)減少速度有點(diǎn)跟不上的節(jié)奏，而三四五線城市表現(xiàn)為人口流出，但是建設(shè)的房子卻很多。

這就是為什么一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，比如深圳、北京、合肥、西安為代表的城市，但是另一方面也開始有城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌了，比如東北的鶴崗、甘肅的玉門，這兩種極端情況同時(shí)存在一個(gè)時(shí)空中。

未來的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)分化！這是最重要的判斷！不再是閉著眼睛都能賺錢的時(shí)候了，這兩年不少城市的人買房是買在了山頂上，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大跌的情況。

但是長(zhǎng)期陰跌在所難免，買房保值增值只在人口凈流入的城市能夠?qū)崿F(xiàn)，這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)漲，即便是短暫回調(diào)，未來還會(huì)創(chuàng)新高。但是“鶴崗們”卻再也回不去了！

所謂人口凈流入城市大概率是省會(huì)城市、區(qū)域中心城市，比如銀川，看似很偏遠(yuǎn)，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模也不大，實(shí)則是寧夏的首府，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，在寧夏還是很有吸引力的，所以過去幾年房?jī)r(jià)是漲了一波的。