深圳房價(jià)洼地也崛起了？誰能想到，一向“不急”布吉，今年竟然也“急”了。根據(jù)平臺數(shù)據(jù)，房價(jià)一直沒啥動靜的布吉，今年二手房均價(jià)竟然在暗漲……與此同時(shí)，根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)，布吉有二手房最高成交單價(jià)超過9萬/平！而今年初片區(qū)內(nèi)新開的一個(gè)樓盤，備案均價(jià)

深圳房價(jià)洼地也崛起了？

誰能想到，一向“不急”布吉，今年竟然也“急”了。

根據(jù)平臺數(shù)據(jù)，房價(jià)一直沒啥動靜的布吉，今年二手房均價(jià)竟然在暗漲……

與此同時(shí)，根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)，布吉有二手房最高成交單價(jià)超過9萬/平！

而今年初片區(qū)內(nèi)新開的一個(gè)樓盤，備案均價(jià)也達(dá)到7萬/平……

一向低調(diào)的布吉，今年開始騷動了：

新政前就有不少業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)30-50萬；再到最近，據(jù)各方爆料，一些業(yè)主開始掛高價(jià)、反價(jià)甚至反悔不買房，讓中介與購房者苦不堪言……

剛需片區(qū)布吉，現(xiàn)在到底啥情況？

深度實(shí)探后，南方樓事發(fā)現(xiàn)，盡管“騷操作”不斷，但布吉依舊是深圳的剛需天堂，舊改后也仍有補(bǔ)漲機(jī)會。只不過，囿于本身片區(qū)定位與住宅密度，布吉的漲幅，還是有限。

騷動的布吉

最近布吉的行情，就連駐地十余年的中介都看不懂了：

業(yè)主們的心態(tài)，飄了：業(yè)主們要么大幅掛高市場價(jià)、要么就是臨成交時(shí)反悔不賣。

而早在新政前，好幾個(gè)小區(qū)的業(yè)主們就曾抱團(tuán)“慪氣式漲價(jià)”。

業(yè)主飄了，買家也“卑微”了：高于市場價(jià)1、20萬的房源，總有人買得心甘情愿，而買家們的預(yù)算也大都遠(yuǎn)高于市場價(jià)。

而根據(jù)貝殼成交記錄，布吉竟有二手房最高成交單價(jià)超過9萬/平！就連今年初片區(qū)開賣的新盤，備案均價(jià)也達(dá)到了7萬/平……

在深入咨詢片區(qū)老中介后，南方樓事發(fā)現(xiàn)，布吉的騷動與買賣雙方都有關(guān)系，但本質(zhì)上還是因?yàn)樾抡?/p>

1業(yè)主心態(tài)飄，買家很“卑微”

在布吉干了12年中介的老鄭最近很郁悶，用他的話說，“最近被業(yè)主搞走不少客戶”。

原因在于業(yè)主心態(tài)很高。

據(jù)老鄭透露，最近片區(qū)內(nèi)不少房源的掛盤價(jià)，起碼比新政前高上個(gè)20萬。

9、10月時(shí)，片區(qū)一套滿5年的房源成交價(jià)在610~620萬，而如今滿5的同戶型房源只有5套放盤，掛盤價(jià)還漲到了700萬。類似的掛盤情況，還有挺多。

掛盤價(jià)高也就算了，有些業(yè)主還反價(jià)反悔。

要么就是談價(jià)時(shí)坐地起價(jià)，要么就是約好了簽約時(shí)間業(yè)主卻突然不賣。

上周南方樓事一位粉絲也爆料：11月時(shí)原本已看好布吉石芽嶺一套房，可談價(jià)時(shí)業(yè)主卻突然中止了對話并把價(jià)格調(diào)高了100多萬，最后交易無疾而終。

而且，掛盤、反價(jià)與不賣時(shí)，這些業(yè)主態(tài)度還很堅(jiān)決——都表示沒有商量空間。

老鄭感到憋屈得很，畢竟在他12年的從業(yè)生涯中，布吉的行情一直平穩(wěn)。

除了2015年小高峰、2018年731與去年雙11豪宅稅幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，其它時(shí)候業(yè)主都很實(shí)誠。

然而，如今卻有一批業(yè)主，騷操作一個(gè)又一個(gè)，甚至早在新政前，布吉大芬就有幾個(gè)小區(qū)報(bào)價(jià)集體上調(diào)了30~50萬。

假如只是業(yè)主掛盤自嗨倒也罷，可事實(shí)證明，不少買家也是心甘情愿給錢。

據(jù)老鄭透露，片區(qū)內(nèi)一套房掛盤價(jià)明明超過市場價(jià)20萬，但一位客戶在知情的情況下依舊接受了偏高報(bào)價(jià)，反而拒絕了較便宜的房子。

另一宗成交的房源也超出了老鄭的認(rèn)知：

片區(qū)內(nèi)有一套掛盤價(jià)虛高的房源，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，老鄭判斷房子要3個(gè)多月才能賣出去，可才掛了1個(gè)月，就有客戶火速下定，而且客戶也只是在附近看了3天的房。

片區(qū)內(nèi)熱門房源的成交與帶看都很兇猛

眼下的布吉樓市，并沒有給買家猶豫的機(jī)會。

有客戶約好晚上8點(diǎn)半看房，可7點(diǎn)半時(shí)房源就已被簽走；

有客戶打算考慮一晚，可第二天房子竟已成交；

還有客戶想著貨比三家看了5套房，看到第5套時(shí)，前4套就已經(jīng)全被買走了，客戶連對比的時(shí)間都沒有。

老鄭描述的行情，還真不是局部感受。

根據(jù)貝殼指數(shù)，從去年12月到今年11月，一向不怎么漲的布吉，內(nèi)部各片區(qū)竟然都在暗漲，平均漲幅則達(dá)到了6千+/平。

數(shù)據(jù)來源于貝殼官網(wǎng)二手房片區(qū)貝殼指數(shù)房價(jià)，整理自南方樓事，僅供參考。

而看深圳貝殼研究院的年末樓市總結(jié)，盡管沒啥聲響，但半年來東部的二手房成交量其實(shí)一直在上漲。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，今年1到11月，東部的二手房成交占比一直在攀升，而從10月開始，東部的成交占比甚至超過了50%，在11月達(dá)到了52%。

而在東部成交熱點(diǎn)樓盤的前15名中，光是布吉就有6個(gè)樓盤上榜，其中甚至有兩個(gè)樓盤二手房成交價(jià)在7.1~8.5萬/平之間！

布吉的騷動，實(shí)實(shí)在在。

2布吉為啥那么躁？

眼下布吉高漲的行情，主要是因?yàn)闃I(yè)主放盤量少，而這則與業(yè)主們折翼的置換需求有關(guān)。

布吉業(yè)主們賣房多是為了置換到福田南山，新政后豪宅稅一調(diào)整，業(yè)主們看中的房子不僅漲了價(jià)，首付基本都要上8成。

置換壓力過大的業(yè)主，也就暫時(shí)先不賣房，再加上年底將至，賣了房沒地方過年，業(yè)主們放盤的意愿也就進(jìn)一步降低。

這樣一來，市面上滿5的好房源便少之又少，成交周期也變得飛快。

至于業(yè)主們?yōu)楹螡q價(jià)，總地來說就是在“慪氣”。

新政前，西部漲價(jià)兇猛，就連東莞行情也一片火熱，唯獨(dú)東部房價(jià)一直低調(diào)，布吉的業(yè)主們被西部的漲幅燒紅了眼，便都沉不住氣開始“自立自強(qiáng)”。

新政后，業(yè)主們一看自己想置換的房子漲了價(jià)，回頭也就調(diào)高了房子的掛盤價(jià)。

再加上布吉2022年14號線將開通，未來還規(guī)劃有17號線，在一向缺乏升值概念的布吉，業(yè)主更是要緊抓難得的漲價(jià)機(jī)會。

一方面業(yè)主心態(tài)高，另一方面，購房者的成交意愿也很踴躍。

最近布吉的很大一部分購買力來自新政后被趕過來的西部客。

看慣了西部的高價(jià)房，布吉的房子在西部客眼中簡直是“白菜價(jià)”，下手一點(diǎn)也不心疼。又因?yàn)槟觋P(guān)將至，不少購房者急用學(xué)位或者急著買房過年，買房迫切感更強(qiáng)。

更重要的是，不少買家在新政后樓市的毒打中已經(jīng)認(rèn)命，也相應(yīng)地提高了首付預(yù)算，因此，中介眼中的“虛高價(jià)”，對買家來說反而能夠接受。

至于成交價(jià)破7破8的二手房，則是因?yàn)?strong>樓盤品質(zhì)遠(yuǎn)高于布吉整體水平。

成交均價(jià)7.1萬/平的萬科紅，與均價(jià)8.5萬/平的信義金御半山，都是布吉難得較新的二手房。

布吉片區(qū)內(nèi)的二手房，樓宇落成時(shí)間大多在1995~2005年，較有年代感，而上述兩盤建成時(shí)間則在2011~2015年之間，樓齡較新。

因?yàn)樾?，兩盤車位較充足，而且各方面條件也較優(yōu)越。

交通方面，兩盤已經(jīng)靠近布吉關(guān)，離羅湖更近，且近地鐵站百鴿籠與火車站深圳東站，出行便利；

配套方面，兩盤都鄰近片區(qū)定位最高的商業(yè)綜合體華潤萬象匯，且離全市知名私立學(xué)校百合外國語學(xué)校較近。

值得一提的是，信義金御半山項(xiàng)目因?yàn)榕卦?，建設(shè)的住宅項(xiàng)目有較大贈送面積，性價(jià)比很高。

開頭提到的成交價(jià)超9萬/平的那套二手房，就屬于項(xiàng)目一期。

再加上這套70平的房源可以做到3房，房源很少，是項(xiàng)目2年以來成交二手房源中唯一一套，十分稀缺，因此才有買家愿意出高價(jià)。所以，9萬/平的價(jià)格，只是特例。

正因?yàn)樯鲜鲈?，片區(qū)部分二手房才會有超脫于片區(qū)的高成交價(jià)（目前布吉二手房成交均價(jià)在4.6~5.4萬/平之間。）

同理，今年初開盤備案均價(jià)達(dá)7萬/平的新盤，屬于信義金御半山項(xiàng)目三期，坐擁地段與配套優(yōu)勢。

再加上項(xiàng)目本身二手房成交均價(jià)本就在高位，新盤還是高贈送+現(xiàn)房，因此，備案價(jià)更是刷新片區(qū)上限。

“老破舊”洼地，卻是深圳剛需天堂

討論完布吉樓市異動的原因，現(xiàn)在還剩一個(gè)靈魂拷問：布吉漲價(jià)到底配不配？

據(jù)片區(qū)資深中介透露，不少布吉業(yè)主對自家房價(jià)都有點(diǎn)“恨鐵不成鋼”。而在實(shí)探完布吉的核心居住區(qū)后，南方樓事只想說：

在同等的預(yù)算水平下，布吉的確給剛需提供了非常多選擇，但假如片區(qū)的產(chǎn)業(yè)、配套與交通問題得不到改善，布吉的房價(jià)，一定會繼續(xù)讓業(yè)主失望。

1或許是全市最密集的居住區(qū)

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，東部成交的熱點(diǎn)樓盤中，前15名布吉就占了6個(gè)，而南方樓事則挑了桂芳園、佳兆業(yè)可園與信義假日名城幾個(gè)成交領(lǐng)跑全市的大盤實(shí)探其周邊區(qū)域。

平心而論，布吉給人的第一感覺是雜亂。

由于臨近羅湖，承接了羅湖早期發(fā)展時(shí)外溢的居住需求，因此片區(qū)內(nèi)有大量樓齡老舊的港式住宅樓，再加上片區(qū)內(nèi)有大量自建民房，片區(qū)整體嚴(yán)重缺乏美感。

但只要走進(jìn)住宅社區(qū)內(nèi)部，就會發(fā)現(xiàn)布吉的居住體驗(yàn)其實(shí)挺不錯(cuò)。

這主要是因?yàn)樯鐓^(qū)大+房子多。

以成交全市領(lǐng)跑的桂芳園為例，桂芳園是共8期的超大體量樓盤，小區(qū)臨近3號線大芬站，剛下車時(shí)地鐵口的民房與龍崗大道的車流與煙塵其實(shí)相當(dāng)勸退。

但只要往居住區(qū)走多幾步，就會發(fā)現(xiàn)這里濃厚的居住氛圍。

人行道寬敞，綠樹成蔭，安靜怡人

社區(qū)內(nèi)部已經(jīng)自成體系，開發(fā)商在社區(qū)內(nèi)直接把主干道建成了商業(yè)廣場，既有自運(yùn)營的商城，又有各色各樣的小店鋪，生活起居相當(dāng)方便。

盡管項(xiàng)目樓齡在1992到2006年之間，但從外觀上看，房子并不太舊，視覺效果甚至挺不錯(cuò)。

小區(qū)內(nèi)部維護(hù)得也不錯(cuò)，綠化率高，部分戶型還有贈送面積。

據(jù)中介透露，因?yàn)榻ㄔO(shè)年限早，小區(qū)房子的使用率超過了80%，且戶型方正采光好，因此房子性價(jià)比很高。

1個(gè)地鐵站外，成交量同樣全市靠前的佳兆業(yè)可園情況也類似：7期的大社區(qū)，生活配套自成一體，社區(qū)內(nèi)部有贈送且鳥語花香……

說實(shí)話，這樣的居住體驗(yàn)，中心區(qū)許多房子反而并不具備。

再走多幾個(gè)小區(qū)就發(fā)現(xiàn)，布吉成交較多的小區(qū)，基本都與桂芳園或者可園差不多，外部環(huán)境雜亂，但內(nèi)部居住氛圍純粹且舒適。

在3號線大芬站與百鴿籠站周圍轉(zhuǎn)了一圈后，南方樓事發(fā)現(xiàn)，布吉的房子，除了多大社區(qū)，且還極度密集。

沿著龍崗大道，從大芬站走向百鴿籠站走，除了極少數(shù)的舊廠房與民房，視野中的除了房子、房子還是房子。

資深中介老鄭則表示，因?yàn)椴技淖≌植嫉梅浅＜校诓技獛Э涂捶?，沿著路一直走就能看完房子，十分省事?/p>

又因?yàn)檩^多小區(qū)的樓齡都在2000~2005年之間甚至更早，贈送與格局都很優(yōu)秀。

同時(shí)，片區(qū)戶型選擇也多，從剛需型二房到改善型五房甚至獨(dú)棟/聯(lián)排別墅（桂芳園內(nèi)部的龍泉別墅）都有。

布吉的老小區(qū)中兆花園，68平的房子有三房。

同樣的預(yù)算，在西部根本沒什么選擇，可在布吉已經(jīng)可以買到挺不錯(cuò)的小區(qū)，更何況從布吉坐3號線到福田，也就半個(gè)小時(shí)地鐵的事兒。

這樣看來，也能理解業(yè)主的心急與西部客們的果斷——布吉的性價(jià)比的確挺高。

桂芳園目前的整體房價(jià)水平

2“除了房子，布吉哪有什么產(chǎn)業(yè)？”

盡管選擇多、總價(jià)低、地段也好，但布吉的房價(jià)一直以來卻處于洼地，明明臨近羅湖福田，價(jià)格卻天差地別。

在優(yōu)勢突出的同時(shí)，布吉的交通、產(chǎn)業(yè)與配套劣勢，也相當(dāng)明顯。

如前所述，布吉的住宅區(qū)多而密集。

光是大芬地鐵站附近的桂芳園，8期就總共有6364套房，與此同時(shí)附近還有2800+戶的康達(dá)爾花園、1995戶的中兆花園，以及十幾二十個(gè)100~2000戶之間的小區(qū)……

住宅密度一覽

保守估計(jì)，光是大芬地鐵站周邊就有2萬戶人家。

更別提百鴿籠附近7000多戶的佳兆業(yè)可園與分別達(dá)到2000+戶的百合星城、信義假日名城等小區(qū)……

5、6萬戶人家（這還沒算一套房住多少人）的交通需要，卻只有一條地鐵3號線來承載，自駕的話，則主要是車流量高度密集的龍崗大道，交通配套何止是不夠，簡直是匱乏。

當(dāng)?shù)缆放c軌道交通建設(shè)未能跟上時(shí)，布吉的地段優(yōu)勢也就被削弱了。

盡管片區(qū)內(nèi)居住人口數(shù)量龐大，但布吉內(nèi)部，教育、醫(yī)療等公共設(shè)施，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。

根據(jù)布吉街道公開資料，布吉片區(qū)共有學(xué)校24所（公辦學(xué)校11所、民辦學(xué)校13所）、幼兒園59所，轄區(qū)內(nèi)只有1家公立醫(yī)院（民辦醫(yī)院4家，社康中心17間）。

而除了私立名校百合外國語，布吉的學(xué)校水平都很一般。用中介老鄭的話說，人那么多，上得了學(xué)都算不錯(cuò)了，怎么還挑得了學(xué)校。

片區(qū)民辦學(xué)校

而從大芬一路走到百鴿籠，一路上公園、圖書館、文體中心等配套相當(dāng)少，雖然這里起居方便，但似乎除了住，也沒法再有更多要求。

更重要的是，布吉缺乏過硬的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)官方資料，布吉的產(chǎn)業(yè)主要是商貿(mào)業(yè)與文創(chuàng)業(yè)，兩者皆非時(shí)下支柱性產(chǎn)業(yè)。除此之外，布吉除了舊改再沒有更多規(guī)劃。

資深中介老鄭的概括就很精辟：“除了房子，布吉哪有什么產(chǎn)業(yè)?！?/strong>

當(dāng)交通、配套跟不上，房價(jià)還缺乏大規(guī)劃支撐時(shí)，布吉也就“淪為”地段最好的洼地。

布吉到底值不值得買？

踩完布吉，是時(shí)候來認(rèn)真思考下靈魂拷問：布吉到底值不值得買？

在這里要先看看布吉的幾大短板：

軌道交通這一硬傷，在未來5年內(nèi)或許能得到一定緩解。

2022年片區(qū)內(nèi)14號線開通，再加上預(yù)計(jì)2025年開通的17號線，兩條連通龍崗與市區(qū)的地鐵線，未來都可以分擔(dān)部分到市區(qū)的人流。

不過14號線自龍崗北部往市區(qū)時(shí)依舊會在布吉站進(jìn)行中轉(zhuǎn)，因此這一站的人流，未來或許有過之而無不及。

醫(yī)療與文體設(shè)施方面的短板，因?yàn)榭拷_湖福田，可以共享資源，問題也不大。

至于公立學(xué)校少與沒有硬核產(chǎn)業(yè)，則與存量土地的釋放方向直接掛鉤，這就涉及到布吉的舊改前景。

南方樓事盤點(diǎn)了布吉已經(jīng)草案公示的舊改項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)布吉舊改項(xiàng)目的整體規(guī)劃，還是以居住與商業(yè)為主，工業(yè)方向的項(xiàng)目也有，但比重實(shí)在不大。

由此可見，這里的產(chǎn)業(yè)會進(jìn)行一定的更新?lián)Q代，片區(qū)建面也會有改善，但這里“住宅密集、公共資源緊張”的特點(diǎn)，依舊存在且突出。

值得一提的是，未來布吉將由華僑城主導(dǎo)建設(shè)一座高約680米的地標(biāo)布吉塔。

盡管項(xiàng)目草案未公示，但根據(jù)此前流出的舊改規(guī)劃圖可知道，未來這里的超高層建筑群，將為商務(wù)辦公、科創(chuàng)研發(fā)、時(shí)尚商業(yè)、餐飲等現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)提供空間。

根據(jù)資料，華僑城將與政府合作，將未來深圳東站及其周邊區(qū)域，將打造成為“布吉超級城市中心”，該中心分為2塊。首先，打造以600+米超高布吉塔為標(biāo)志的超高層建筑群，融入TOD開發(fā)理念，強(qiáng)化站點(diǎn)周邊的用地功能復(fù)合及高強(qiáng)度開發(fā)。其次，規(guī)劃布吉中央公園，串聯(lián)布吉公園、東站樞紐上蓋生態(tài)公園、核心區(qū)中央綠地、布吉濱水公園、污水處理廠上蓋公園。

到布吉超級城市中心建成時(shí)，片區(qū)“老破舊”的面貌將極大地得到改善，片區(qū)房價(jià)也會相應(yīng)有所提高。

寫到這里，對于布吉值不值得買這一問題，是時(shí)候總結(jié)一下：

對于攥著100萬上下的剛需，想留在深圳，又想住得舒服不偏遠(yuǎn)，布吉算是最適合的選擇。

畢竟這里總價(jià)低、生活配套全、戶型選擇多，且離市區(qū)近。

但假如選擇了布吉，就需要接受這里房價(jià)的“不急”。

雖然舊改與未來東移的購房人群能夠?qū)Ψ績r(jià)起到一定的刺激作用，但說到底，片區(qū)整體“居住區(qū)+文化產(chǎn)業(yè)”的定位，已注定了房價(jià)會趨于穩(wěn)定。

一言以蔽之，布吉注定屬于“剛需”，房價(jià)很難著急。