我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關(guān)注公眾號提問提問：雕叔，請點(diǎn)評一下華師大

我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關(guān)注公眾號提問

提問：雕叔，請點(diǎn)評一下華師大中旭學(xué)校（九年一費(fèi)制）和江山樾，購二手洋房自住和小孩上學(xué)如何？多少價位入手合適？感覺目前入住不是很高、交通又有點(diǎn)不方便、生活配套一般般、二手成交不活躍（今后想賣時賣不脫），又聽說那個學(xué)校不錯，一個朋友正在糾結(jié)。望回復(fù)及點(diǎn)評，謝謝。

回答：這是一所私立學(xué)校，總的來說是區(qū)域內(nèi)較好的學(xué)校。江山樾地段不差，目前需要長持，等市場回暖，不止只有江山樾二手成交不活躍，整個重慶樓市二手市場都不好。

提問：雕叔你好 麻煩分析一下重慶目前二手房的行情 感覺陸續(xù)有業(yè)主開始把價格降價到三四月份時候來出售房子了

回答：重慶二手去年年底觸底，今年部分小區(qū)已經(jīng)有所上漲。我在微博講過觸底是什么時候。你說的只是個別樓盤，但是我看到的，卻是一些熱門小區(qū)相對于去年，價格慢慢開始強(qiáng)勢，但是看不到大漲跡象。剛需早點(diǎn)買，投資看著買。

提問：雕叔，重慶本地人自住需求，目前預(yù)算400+，首套首貸流水高應(yīng)該兩成沒問題，意向一線江景+地鐵五分鐘內(nèi)的次新房，面積160以上。不以賺錢為目的，只希望十年后不跑輸市場的話，下面你會推薦哪幾個盤呢?板樓-南北-融御/232/單價1.9板樓-東南-紫御江山御灣/220/單價1.9塔樓-南-春森一期/170/單價2.2板塔-北-珊瑚水岸一期/180/單價2.2塔樓-北-協(xié)信公館/200/單價1.9塔樓-西南-寰宇天下觀瀾苑B/181/單價2.6

回答：都不推薦，都偏貴。其實(shí)你說的不以賺錢為目的，不跑輸市場在重慶是矛盾的。重慶跑平大盤的，都是虧錢的，沒利潤的，也就是說，重慶大盤，是根本不賺錢的，大盤是在虧錢的。在重慶只有遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤，才能有一點(diǎn)利潤。所以對選籌的要求比任何城市都高，可以這樣說，買重慶主城，90%是不賺錢的，80%是虧錢的。所以選籌要求極高，對價格要求極高。如果找不到，那也很簡單，換城市。

提問：大大 華巖雅居樂九龍雅郡和中建御湖，手里資金有限，45w+ 想投資個三房，這兩個盤幫忙分析哈值得入手不，好多值得入手呢，或者還沒有其他推薦的 區(qū)域不限

回答：中建御湖，周邊工廠多，配套不完善，距離五號線有一定距離，謝家灣小學(xué)也沒兌現(xiàn)。九龍雅郡地段稍微好一點(diǎn)，但也沒有軌道配套，小學(xué)是玉清寺小學(xué)，也一般。投資這兩個盤，很難有比較樂觀的漲幅，有45w可以考慮北區(qū)軌道項(xiàng)目了。

提問：雕叔您好，我2019年買了龍興的龍湖長灘原麓疊拼，價格不錯，本準(zhǔn)備入住的，但是又覺得遠(yuǎn)了，不方便，想賣掉，您對這個房子的前景有何看法啊，假設(shè)賣什么時間合適？

回答：龍興目前沒通軌道，給人的距離比較遠(yuǎn)，實(shí)際上亞洲杯臨近，江北區(qū)土地市場明顯東移，未來重慶向東發(fā)展會隨著亞洲杯的到來迎來土地、交通、商業(yè)上的一波小高潮。建議到時候再賣。

提問：雕叔新年好，本人首房非首貸、剛需自住結(jié)婚用，光電園上班，平時地鐵通行，冉家壩周邊二手看過一圈了。目前看中~冉家壩地鐵口~春風(fēng)城市心筑~一套二手房 141平 3房 21樓(對比其他同戶型裝修較好，小區(qū)內(nèi)樓棟位置合理)。目前手上70萬子彈，賣家心理價位210萬左右，我的心理價位200萬;因首付及月供已到達(dá)個人經(jīng)濟(jì)能力極限。想和房東再磨一磨價格，但是擔(dān)心CQ 2021節(jié)后價格會上漲。提問：我是應(yīng)該加價迅速拿下還是再等等，或者不超出200萬預(yù)算是否有更好的選擇目標(biāo)，本人比較喜歡現(xiàn)房、軌道房、中等學(xué)區(qū)，小區(qū)環(huán)境中等即可。望雕叔指點(diǎn)一二，不勝感激。

回答：你在光電園上班，買在三軌交匯的冉家壩自然是最好的。冉家壩板塊有三條軌道，有原著天街，有石子山體育公園，有星光小學(xué)，基本上能形成一個大型社區(qū)型商圈。加上光電園就在附近，所以附近不愁出售和出租的人群。這附近的樓盤，我推薦能讀星光小學(xué)的龍湖水晶酈城、龍湖西苑、龍湖香樟林、楓林秀水、勁力五星城、尚源印象。你選定這個春風(fēng)城市心筑，也有賣點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，就是學(xué)區(qū)一般，后期增長幅度有限。不過春風(fēng)城市心筑最高漲到過18000元均價，所以現(xiàn)在14000元買入也不算貴。年后市場大趨勢是穩(wěn)步上漲，不會出現(xiàn)跳漲現(xiàn)象。你看上這個141，戶型不夠方正確實(shí)一般，不太適合自住，你自己好好考慮。還有精裝修程度也不好評估，仁者見仁智者見智，現(xiàn)在的老房子裝修得再好，基本上都不可能按照裝修原價去估成本價，現(xiàn)在損耗基本上也到了5折左右了。所以，你如果非要買，可以堅(jiān)持砍一下價格，磨到203-205w成交較好。

提問：雕叔，請問如果原價(對方賣價和買價相同)買二手公寓，涉及哪些稅費(fèi)？稅費(fèi)分別是多少比例？

回答：商業(yè)交易稅費(fèi)接近15.6%，具體以市場指導(dǎo)價為準(zhǔn)。如果地稅給出的市場指導(dǎo)價恰好是100萬，過戶費(fèi)就是156000元，如果是120萬，那么就按120萬過戶。商鋪是非居住性質(zhì)房產(chǎn)，要知道現(xiàn)在的總價及原發(fā) 票價才能算過戶稅費(fèi)。要交的稅種及過戶稅費(fèi)計算方法如下：1、賣方稅：(1)個人所得稅：(評估價-原價)*20%或評估價*3%。(2)營業(yè)稅：(評估價-原價)*5.5%或評估價*5.5%。(3)土地增值稅：(評估價-原價)*30%至60%或評估價*30%至60%。2、買方稅：契稅：評估價*3%3.雙方稅：各一仟左右。

提問：雕叔，重慶賣了一套房，馬上就到過戶階段了。有個問題，因?yàn)橘I方貸款資質(zhì)的問題，是用他堂姐的名義貸的款，這種我是不是需要讓買家簽一個補(bǔ)充協(xié)議，另外這種補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)該怎么寫？謝謝~

回答：不用了，實(shí)際上最初的合同約束力已經(jīng)非常夠了，目前的主動權(quán)在你手上：1.你可以隨時要求停止合同，因?yàn)橘I房者貸款資質(zhì)有問題，貸不了款，按照違約處理。2.他堂姐貸款審批通過之后，才會過戶，審批通過之后放款也是到你賬戶。放款的過程是銀行操作，個人影響很小。我比較奇怪的是，目前辦理貸款，要求產(chǎn)證持有人或者直系及配偶才有資格貸款，堂姐是怎么貸款的？

提問：雕叔，重慶首套現(xiàn)在是不是20%首付做不了了

回答：大部分新盤已經(jīng)不能了，只有極少樓盤可以，當(dāng)然這個極少數(shù)樓盤價值不大，還有一部分新盤直接對三無拒貸。二手還可以操作20%，但是要花錢，正常是三成。

提問：雕叔 樓層3樓和31樓（總共33樓）價差800元，3樓19997，31樓20790。怎么選?。?/p>

回答：選31樓，3樓基本上在二手房市場“不受人待見”！正常情況下要比31樓便宜10-15%，明顯20000元這種定價，差距在800元就不合理了。正確定價應(yīng)該是：3樓 1700031樓 20000所以，31樓相對來說劃算一點(diǎn)。

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