說起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒關(guān)注。把所有目光都放在了房子上，可其實商鋪的變化遠遠比房子要大得多，比如說當(dāng)初，在兩千年的時候，擁有自己的一個小店是多么讓人羨慕的事情，在當(dāng)時能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，

說起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒關(guān)注。把所有目光都放在了房子上，可其實商鋪的變化遠遠比房子要大得多，比如說當(dāng)初，在兩千年的時候，擁有自己的一個小店是多么讓人羨慕的事情，在當(dāng)時能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，這家店你開的，你雇了三四個員工，你只要在，他們就有飯吃，這叫做老板。而如今的商鋪，卻遠遠不如以前。

而如今的商鋪，大不如從前了，先不說盈利什么的，就光是各種物業(yè)費，水電費等等，就讓人頭疼。其次來說，現(xiàn)在銷售推銷你商鋪的時候，基本不會說讓你自營，而是會再三地說，你只需要拿錢，付首付，甚至是全款。然后把商鋪交給他們打理，他們會幫你招商，來幫你盈利，一個月會給你多少多少房租，就可以頂月供。這樣你只需要一個首付錢，就能買到一個商鋪，然后這個商鋪還完貸款以后，都是凈利潤啊。但是真相會這樣嗎？當(dāng)然不會，你可能會發(fā)現(xiàn)你的商鋪一直在空閑著，沒人租，不要說房租了，光商品的管理費就夠你喝上一壺了。

首先說商住兩用房

所謂商住兩用房，顧名思義是指既可以居住又可以注冊公司，土地使用年限一般為50年的房子。

優(yōu)點VS缺點

優(yōu)點：

1、能用來注冊公司，既可居住又可辦公。2、地理位置一般都比較優(yōu)越，周邊的配套比較完善。3、購買時無限制，不限購不限貸，對買住房無影響。4、小戶型，低總價。

缺點：

1、首付比例高為五成；貸款方式只能是商業(yè)貸款，不能使用公積金貸款，且貸款年限最長10年，月供壓力大。2、產(chǎn)權(quán)年限只有50年，不能落戶，也沒有學(xué)區(qū)劃分。3、不能做飯、人員雜亂，居住舒適感低。4、升值速度慢，后期轉(zhuǎn)手賣出各方面的稅費比較高。

通過對比，可見，買房自住者不適合購買商住兩用房，因為它一般不能落戶，也不屬于學(xué)區(qū)房，以后孩子的上學(xué)就會是一個大問題。所以商住兩用房更適合用于“出租”類型的投資。但用于出租的話，其回本緩慢需要十多二十年，利潤并不是太可觀。

普通商鋪：

商鋪這種實體場所早就用于各行各業(yè)了且隨處可見，相信很多人手上有了閑置資金以后，就會想到自己是否去投資商鋪？同樣的，還是從其優(yōu)缺點上看看商鋪還值得我們投資嗎？

優(yōu)點VS缺點

優(yōu)點：

1、投資適中，回報高商鋪對于投資者來說，投資比例和投資回報率相對比較適中，其投資回報率卻較穩(wěn)定地在8％～10％之間。2、租約穩(wěn)定租約的穩(wěn)定性是商鋪相比住宅房所具有的另一優(yōu)勢。住宅房租約期限一般為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長。3、長期升值且社區(qū)環(huán)境好好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。

缺點：

1、撤退時損失大

由于商鋪相對于商品房來說，前期投入比較高，如果是以貸款形式買入，在中途退出的話，損失會比較嚴重。貸款年限短，最長為10年，前期投入大量資金買入，還沒回本就撤出，當(dāng)然損失大。

其實從投資的角度看，商鋪和商品房差別還是很大的。

商鋪已經(jīng)過了一鋪養(yǎng)三代的階段，投資商鋪現(xiàn)在需要的是專業(yè)的眼光和商業(yè)化的數(shù)據(jù)分析預(yù)測，憑直覺失敗的概率很大，現(xiàn)在市場上商鋪的數(shù)量很多，但能做起來賺錢的寥寥無幾，特別是實體行業(yè)，這些年受電商微商以及今年的疫情影響沖擊很大，商鋪的生意想要做好絕非易事，生意起不來，商鋪肯定是做不出去，投資商鋪自然也就很難獲利，但商鋪的生意一旦活起來，收益絕對是要高過商品房的。

特別是像萬達這種商業(yè)中心，優(yōu)質(zhì)的商鋪可以做到幾年就回本，之后每年就都是純利潤了

不同時期有優(yōu)劣

購置早期未成熟的商鋪，價格相對來說較低，未來可能的升值空間也大。但是其未來能否成功開發(fā)其商業(yè)價值則是個疑問，風(fēng)險較大；購置處于上升期的商鋪，由于有初期購置者的套利，而且走勢明朗，價格會明顯高一個層次，而且租金收益也呈上升趨勢；購置成熟的商鋪則價格基本定型，除非整體商業(yè)環(huán)境大變化，一般就是跟隨宏觀經(jīng)濟狀況波動，其租金也屬于穩(wěn)定區(qū)間，這個就是看具體的收益率，穩(wěn)定占優(yōu)，成長空間有限。因而，如何根據(jù)自身情況來進行取舍選擇，也就需要靠投資者根據(jù)個人的投資要求出發(fā)來判斷，并在合理的時機購置來尋求最大化的收益。

從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

投資商品房和投資商鋪其實是兩種完全不同的概念，商品房本來是用來居住的，這些年被用來投資，主要的原因是房價的持續(xù)上漲，另外一個原因是穩(wěn)定，商品房畢竟是滿足大眾居住需求的，它的價格不可能出現(xiàn)過山車式的上漲或下跌。